Du 06 mars 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/02208 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3G3H

[Y] [W],

[C] [W]

C/

[R] [Q],

[J] [F]

— Expéditions délivrées à

M. et Mme [W]

M. [R] [Q] et Mme [J] [F]

— FE délivrée à

Le 13/03/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 mars 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [W]

né le 16 Août 1969 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par son épouse, Madame [C] [W], munie d’un pouvoir spécial

Madame [C] [W]

née le 16 Juillet 1973 à [Localité 3] (CAMEROUN)

[Adresse 2]

[Localité 2]

Présente

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Présent

Madame [J] [F]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Janvier 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 18 Novembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2023, Monsieur [Y] [W] a donné à bail à Monsieur [R] [Q] et Madame [J] [F] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Par acte de Commissaire de justice du 5 août 2025, Monsieur [Y] [W] et Madame [C] [W] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4705,98 euros au titre de l’arriéré locatif, en visant la clause résolutoire insérée audit contrat de location.

Par acte introductif d’instance du 18 novembre 2025, les consorts [W] ont fait assigner Monsieur [R] [Q] et Madame [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 16 janvier 2026, aux fins de :

— Prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu entre Monsieur [Y] [W] et les défendeurs sur le fondement de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers par les locataires,

Dire et juger que les défendeurs devront quitter les lieux à signification de la décision à venir au besoin ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— Condamner les défendeurs au paiement de la somme provisionnelle de 3965,98 euros correspondant à l’arriéré locatif à la date de l’assignation,

— Condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer, toutes charges comprises jusqu’à leur départ effectif des lieux,

— Les condamner au paiement d’une indemnité de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

A l’audience du 16 janvier 2026, Madame [C] [W] a comparu en personne, Monsieur [Y] [W] est représenté par Madame [C] [W], son épouse. Les demandes initiales sont maintenues. La dette est actualisée à la somme de 2017,84 euros, terme de janvier 2026 inclus.

En défense, Monsieur [R] [Q] et Madame [J] [F] comparaissent tous deux en personne. Ils contestent le montant de la dette et soulèvent des désordres techniques dans le logement, notamment des problèmes d’humidité et de moisissures, et l’invasion de nuisibles.

Le Tribunal a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention de Madame [C] [W] dans la procédure :

En vertu de l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En l’espèce, le contrat de location a été signé par Monsieur [Y] [W], en qualité de bailleur. Madame [C] [W] n’explique pas, ni son intérêt ni sa qualité à agir dans la présente procédure, ni ne justifie son éventuelle qualité de bailleresse.

Sa demande sera déclarée irrecevable à ce titre.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 20 novembre 2025, au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 6 août 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [W] a fait signifier aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme de 4705,98 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 5 août 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile prévoit que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, le montant de la dette est contesté. Le demandeur produit un historique non exploitable en l’état, dans la mesure où n’y figurent pas de manière claire et exhaustive les débits et les crédits. Par ailleurs, il résulte des pièces produites par les deux parties que des échéances prétendument impayées sur le commandement de payer ont fait l’objet de désistement de la part du bailleur (avril et mai 2025). Il est en outre décrit dans le diagnostic social et financier que certains paiements ont été effectués en espèces.

Sur l’état du logement

En application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Ces dispositions sont également contenues à l’article 1719 du code civil, d’ordre public, selon lequel le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, prévoit que le logement doit comporter un certain nombre d’installations conformes.

En l’espèce, les locataires produisent une abondante correspondance visant à solliciter des travaux, ainsi qu’un diagnostic du 13 novembre 2025 des services de la Mairie de [Localité 5] décrivant : un défaut de ventilation mécanique, l’humidité de l’ensemble du logement et la présence de moisissures dans la salle d’eau, l’entrée et les chambres, la présence de nombreuses blattes et de souris. Les moisissures sont par ailleurs corroborées par la production de clichés.

Force est de constater qu’il existe, au vu de l’ensemble des arguments et pièces versées aux débats, des contestations sérieuses relatives aux demandes émises par Monsieur [W] qu’il appartient au juge du fond de trancher. Par conséquent, il n’y a lieu à référé sur ces demandes.

Surabondamment, il convient de relever que l’assignation demande au Tribunal de prononcer la résiliation du bail litigieux alors que le juge des référés n’a compétence que pour la constater.

Sur les demandes accessoires

Eu égard aux circonstances de la cause, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.

En outre, il n’apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. Monsieur [W] sera ainsi débouté de ses demandes en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

DECLARONS irrecevable les demandes de Madame [C] [W] pour défaut de qualité à agir,

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses au fond quant aux demandes de Monsieur [Y] [W],

DISONS, en conséquence, n’y avoir lieu à référé,

RENVOYONS les parties à se pourvoir devant le Juge du fond pour l’examen des demandes,

DÉBOUTONS Monsieur [Y] [W] de ses demandes en paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSONS à la charge de chaque partie les dépens qu’elle a exposés,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION