N° RG 24/03467 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y72Q

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 07 JANVIER 2026

50G

N° RG 24/03467

N° Portalis DBX6-W-B7I-Y72Q

AFFAIRE :

[X] [E] [N] [B] épouse [I]

[C] [Z] [P] [B]

C/

SARL VEALIS DEVELOPPEMENT

Grosse Délivrée

le :

à

AARPI GRAVELLIER LIEF DE LAGAUSIE RODRIGUES

SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame PETEAU, Vice-Président,

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

DÉBATS :

à l’audience publique du 05 Novembre 2025,

Monsieur QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSES

Madame [X] [E] [N] [B] épouse [I] agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière de Madame [S] [E] [D] [F] veuve [B], décédée

née le 15 Août 1972 à [Localité 10] (ALPES-MARITIMES)

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Charlotte MOUSSEAU de la SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [C] [Z] [P] [B] agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière de Madame [S] [E] [D] [F] veuve [B], décédée

née le 24 Février 1975 à [Localité 10] (ALPES-MARITIMES)

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître Charlotte MOUSSEAU de la SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SARL VEALIS DEVELOPPEMENT

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Charlotte DE LAGAUSIE de l’AARPI GRAVELLIER LIEF DE LAGAUSIE RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié reçu le 06 août 2021 par Maître [U] notaire associée à [Localité 8], Madame [S] [F] veuve [B], décédée depuis, Madame [X] [B] épouse [I], et Madame [C] [B], ont consenti à la SAS VEALIS DEVELOPPEMENT, une promesse unilatérale de vente d’une maison ancienne sur une parcelle d’environ 1100 m², située à [Adresse 9], cadastrée section VY n°[Cadastre 2], au prix d’un million deux cent mille euros (1.200.000 euros), pour une durée expirant au plus tard le 31 mai 2023.

Cette vente s’inscrivait dans un projet plus large de trois autres acquisitions de parcelles voisines pour l’édification future d’un ensemble immobilier de 28 logements environ, élevé en R+3 avec attique, développant une surface de plancher minimale de 1970 m².

La promesse de vente était conclue sous la condition suspensive, notamment, des autorisations administratives relatives au projet de construction, ayant acquis le caractère exécutoire et purgées de tout recours, gracieux ou contentieux, de tout retrait administratif, lui afférant le caractère définitif, dans les délais convenus à l’acte.

Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 120.000 euros était prévue dans l’acte, aucune somme n’ayant été séquestrée.

Ladite promesse unilatérale faisait l’objet d’un avenant du 14 avril 2022, repoussant le délai d’expiration de la promesse au 30 août 2023.

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Exposant n’avoir pu obtenir ni la régularisation de l’acte authentique, ni le paiement de la somme due au titre de la clause pénale prévue au contrat, et ce, sous la responsabilité fautive de la société bénéficiaire, les consorts [B] ont fait assigner, sur le fondement de l’article 1304-3 du code civil, la société VEALIS DEVELOPPEMENT par acte du 17 avril 2024, aux fins :

— De déclarer recevables et bien fondées Madame [S] [F] veuve [B], Madame [X] [B] épouse [I], et Madame [C] [B], en leurs demandes,

— De condamner la SAS VEALIS DEVELOPPEMENT à régler à Madame [S] [F] veuve [B], Madame [X] [B] épouse [I], et Madame [C] [B], la somme de 120.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation de leur bien, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 novembre 2023, et la capitalisation des intérêts par année entière,

— De condamner la SAS VEALIS DEVELOPPEMENT à régler à Madame [S] [F] veuve [B], Madame [X] [B] épouse [I], et Madame [C] [B], la somme de 2.000 euros chacune à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— De condamner la SAS VEALIS DEVELOPPEMENT à régler à Madame [S] [F] veuve [B], Madame [X] [B] épouse [I], et Madame [C] [B], la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Madame veuve [B] est décédée le 02 janvier 2025, laissant pour seules héritières ses deux filles, Madame [X] [B] épouse [I], et Madame [C] [B], désormais pleinement propriétaires indivis du bien, objet du présent litige.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 octobre 2025, Madame [X] [B] épouse [I] et Madame [C] [B], maintiennent leurs demandes conformes à la teneur de l’assignation et actualisent leur demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 2.000 euros chacune.

Les demanderesses soutiennent en substance qu’à la suite de l’avenant de prolongation de la promesse, la société VEALIS DEVELOPPEMENT a déposé une demande de permis le 30 mai 2022, complétée le 05 juillet 2022, et finalement accordé tacitement le 06 décembre 2022. Elles exposent que le permis affiché en décembre 2022 correspondait à la construction d’une résidence étudiante de 92 logements, prévoyant une surface de plancher de 2912 m², qu’un permis modificatif a été accordé le 07 février 2023, affiché courant février 2023. Elles expliquent que la société défenderesse a renoncé au projet, à la suite de deux recours gracieux, puis un recours contentieux, enregistré le 30 mai 2023.

Elles font grief à la société VEALIS DEVELOPPEMENT d’avoir substantiellement modifié le projet constructif prévu dans la promesse de vente.

Les demanderesses soutiennent que l’indemnité d’immobilisation leur est due en raison de la carence de VEALIS DEVELOPPEMENT, à respecter la teneur du projet stipulé dans la promesse de vente, elles en concluent que la condition suspensive doit être réputée accomplie, dans la mesure où la société défenderesse en a empêché l’accomplissement.

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Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 17 octobre 2025, la SAS VEALIS DEVELOPPEMENT conclut au rejet des demandes adverses, demande au Tribunal de débouter purement et simplement les consorts [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, et sollicite leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Elle fait valoir en substance que les autorisations administratives n’étaient toujours pas définitives passé le délai de 6 mois à compter du premier recours gracieux, que les délais de la promesse étaient désormais dépassés malgré l’avenant de prolongation, qu’elle n’a pas souhaité une nouvelle prolongation, ni renoncer au bénéfice de la condition suspensive. Elle soutient n’avoir commis aucune faute dans la réalisation de la condition suspensive dans la mesure où elle a obtenu le permis de construire, que l’existence d’un ou de plusieurs recours ne peut lui être reproché et reste étranger à son comportement. Elle ne dénie pas que le projet initial a été profondément modifié mais rétorque que la modification de l’ampleur du projet est indifférente puisque le permis a été obtenu et que, qui plus est, ces modifications ne résultent pas d’une volonté unilatérale de sa part mais d’une concertation préalable avec les services urbanisme de la Ville de [Localité 8], lesquels ont souhaité ce type de projet. Par ailleurs, rien ne démontre, selon elle, que la persistance du projet initial aurait abouti à l’absence de recours. Enfin, elle soutient que les demanderesses ne pouvaient ignorer l’évolution du projet, laquelle leur a été exposée lors d’échanges de courriels.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens, au visa de l’article 455 du code de procédure civile.

La tentative de médiation, laquelle a fait l’objet d’une ordonnance du 05 juin 2024, a échoué.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 03 novembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 05 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

La qualification de la promesse de vente du 6 août 2021 ne fait pas débat entre les parties, s’agissant d’une promesse unilatérale aux termes de laquelle les consorts [B], promettants, ont consenti à la SAS VEALIS DEVELOPPEMENT, bénéficiaire, la faculté d’acquérir, si bon lui semble, le bien litigieux, la réalisation de la promesse ayant lieu soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, soit par la levée d’option faite par tous moyens auprès du notaire rédacteur par le bénéficiaire, accompagnée du versement du prix et des frais de la vente.

En l’espèce, il n’est pas débattu de l’absence de toute levée d’option par le bénéficiaire de la promesse, et de l’absence de réitération authentique avant le 30 août 2023, de sorte que la promesse de vente litigieuse est caduque, ce qui n’est pas discuté.

Conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La promesse stipule que l’indemnité d’immobilisation « sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par la bénéficiaire ou ses substitués d’avoir levé l’option et réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ».

Il convient par conséquent de rechercher si la société VEALIS DEVELOPPEMENT a, de bonne foi, ainsi que le prescrivent les articles 1103 et 1104 du code civil, exécuté toutes les diligences nécessaires à l’obtention d’un permis purgé de tout recours ou retrait, objet de la promesse, condition suspensive édictée dans les termes prévus aux pages 20 à 24 de l’acte.

En l’espèce, le paragraphe « conditions suspensives » est ainsi rédigé :

« Obtention d’une ou plusieurs autorisation(s) administrative(s), règles générales ; les présentes sont soumises à l’obtention par le bénéficiaire ou toute personne morale qu’il se substituerait, d’une ou plusieurs autorisations administratives rendues expressément, ayant acquis le caractère exécutoire et purgées de tout recours qu’il soit gracieux ou contentieux, tout retrait administratif et déféré préfectoral lui afférant le caractère définitif, pour la réalisation de son projet de construction tel que décrit ci-avant, au plus tard dans le délai indiqué ci-avant ».

Il est décrit au paragraphe suivant que l’autorisation devra permettre au bénéficiaire de réaliser sur les parcelles le projet consistant en :

« Une opération de construction d’un ensemble immobilier devant comprendre une résidence de 28 logements environ, élevée sur un socle de 38 emplacement de stationnements environ en rez-de-chaussée, développant une surface de plancher minimale d’environ 1970 m2, incluant la maison qui pourra être conservée si bon semble au bénéficiaire, se situant sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 11], objet des présentes, et ce conformément au PLU applicable et sans obligation de réalisation de logements sociaux » (…) La réalisation de la condition d’autorisation administrative sera considérée comme étant réalisée après expiration des délais de tout recours des tiers tant gracieux que contentieux, du délai de retrait administratif et du délai de déféré préfectoral ».

Au paragraphe « mise en œuvre », il est stipulé : « Si les autorisations administratives font l’objet d’un recours contentieux, gracieux ou hiérarchique dans les deux mois son affichage et/ ou d’un retrait pour illégalité dans les trois mois de sa délivrance, la durée des présentes sera automatiquement prorogée d’une durée de SIX MOIS (6 mois) ».

Il est précisé, qu’à défaut d’accord entre les parties pour une éventuelle prolongation de la promesse, la condition suspensive sera réputée comme n’étant pas réalisée, sauf à renoncer à la condition, pour le bénéficiaire.

La promesse avait été prolongée par avenant du 14 avril 2022, repoussant le délai d’expiration de la promesse au 30 août 2023.

Deux recours gracieux des 28 janvier 2023 et 28 février 2023 ont été rejetés par la Mairie de [Localité 8]. Une requête en annulation du permis délivré tacitement le 6 décembre 2022 et de l’arrêté de permis de construire modificatif du 07 février 2023, a été déposée devant le Tribunal administratif le 30 mai 2023, après rejet des recours gracieux.

Il est constant qu’à l’issue du délai de 6 mois à compter du 31 mai 2023 (date butoir initiale), soit le 30 novembre 2023, le recours devant le Tribunal administratif n’était pas purgé, le bénéficiaire ne souhaitant pas prolonger une nouvelle fois le délai de la promesse.

Toutefois, il n’est pas contesté, et cela ressort des pièces versées aux débats (affichage du permis et requête, notamment), que le projet finalement déposé consiste en la construction d’une résidence étudiante comprenant 92 logements sur 4 niveaux, d’une hauteur de plus de 15 mètres, comprenant une surface de plancher de 2912 m², soit mille mètres carrés supplémentaires par rapport au projet initial.

Or, c’est par une clause claire et sans ambiguïté que les parties ont convenu d’une définition du projet constructif. Ladite description est par ailleurs rappelée en exposé de la promesse (page 6), avant d’être stipulée au paragraphe des conditions suspensives.

L’argument de la défenderesse, qui soulève que l’évolution du projet dépend d’exigences de Commissions de [Localité 8] Métropole, par ailleurs non attestées, ne peut prospérer. En effet, quand bien même la modification profonde du projet architectural serait inéluctable, ce qui n’est pas démontré, en tenir compte reviendrait à retirer tout intérêt à la condition suspensive.

Le débat sur la connaissance ou non des demanderesses de l’évolution du projet constructif à travers quelques courriels, apparaît vain, en l’absence de tout avenant à ce sujet.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la défaillance de la condition suspensive litigieuse apparaît imputable à la société VEALIS DEVELOPPEMENT, laquelle, en modifiant substantiellement le projet urbain décrit dans la promesse de vente, n’a pas respecté les conditions décrites à l’acte.

En raison de ses carences qui lui sont exclusivement imputables, la condition suspensive doit donc être réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 du code civil et les consorts [B] sont en droit de se voir attribuer l’indemnité d’immobilisation.

La somme portera intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023, date de la mise en demeure, en application de l’article 1231-6 du code civil s’agissant d’une somme préalablement fixée qui était d’ores et déjà due, et il sera ordonné la capitalisation demandée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Conformément à une jurisprudence constante, l’indemnité d’immobilisation, qui est la contrepartie de l’immobilisation de son bien par le vendeur, n’est pas assimilable à une clause pénale et ne peut par conséquent, être réduite judiciairement. Il n’y a pas lieu, en outre, à démontrer un préjudice pour son application.

N° RG 24/03467 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y72Q

La demande de dommages et intérêt au titre d’une résistance abusive, sera rejetée, la défense de ses droits par la société défenderesse ne pouvant constituer à soi seul un abus de droit.

Partie perdante, la société VEALIS DEVELOPPEMENT sera condamnée à régler à chacune des demanderesses, une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 1.200 euros, et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS VEALIS DEVELOPPEMENT à régler à Madame [X] [B] épouse [I] et Madame [C] [B], ensemble, la somme de 120.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 06 août 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023 et avec capitalisation des intérêts,

CONDAMNE la SAS VEALIS DEVELOPPEMENT à régler à Madame [X] [B] épouse [I], et Madame [C] [B], chacune, une indemnité de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE la SAS VEALIS DEVELOPPEMENT aux dépens, qui pourront être recouvrés ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisionnel.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e chambre civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT