TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04708 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TUPL

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Septembre 2025

S.C.I. FONCIERE DI 01/2007

C/

[U] [Z]

[C] [O] DIVORCEE [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Septembre 2025

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE DI 01/2007, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEURS

M. [U] [Z], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Anna PIGEON, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [C] [O] DIVORCEE [Z], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 24 février 2017, la SCI FONCIERE DI 01/2007 a donné à bail à Monsieur [U] [Z] et Madame [C] [Z] un appartement à usage d’habitation n°B102, une cave n°1 et deux emplacements de stationnement n°45 et 46 situés [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 520,54 euros pour le logement et 59,70 euros pour le parking et une provision sur charges mensuelle de 111 euros.

Le 19 septembre 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2007 a fait signifier à Monsieur [U] [Z] et Madame [C] [O] divorcée [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SCI FONCIERE DI 01/2007 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 décembre 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2007 a ensuite fait assigner Monsieur [U] [Z] et Madame [C] [O] divorcée [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location au 20 novembre 2024, leur expulsion de corps et de biens et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme provisionnelle de 3.634,51 euros, mensualité de novembre 2024 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, à parfaire à l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 décembre 2024.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 28 mars 2025.

A l’audience du 28 mars 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2007, représentée par son conseil, a maintenu les demandes de son assignation et actualisé le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.141,62 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2025 comprise. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SCI FONCIERE DI 01/2007 a estimé que le commandement de payer n’est pas nul, au motif qu’un décompte a été joint précisant la nature des sommes demandées. Elle a fait valoir, en se référant à son assignation, que le commandement n’avait pas été régularisé et que les impayés persistaient.

Madame [C] [Z], représentée par son conseil, a sollicité :

— à titre principal :

— de juger nul et de nul effet le commandement de payer délivrée le 19 septembre 2024 à la locataire

— de débouter le demandeur de sa demande de résiliation du bail au fondement de la clause résolutoire

— de débouter le demandeur de sa demande d’expulsion

— à titre subsidiaire, de prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire

— en tout état de cause :

— de fixer la dette locative à la somme de 3.032,60 euros,

— de lui accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de la dette,

— de statuer ce que de droit quant à l’article 700 du code de procédure civile,

— de fixer les dépens à la somme de 139,67 euros au titre du commandement de payer le cas échéant, et 57,70 euros au titre de la délivrance de l’assignation

— de statuer ce que de droit quant aux dépens.

S’agissant de la nullité du commandement de payer, elle a fait valoir que le décompte annexé contient une erreur puisqu’il comptabilise au titre du loyer et des charges un commandement de payer préalablement délivré par la même étude, dont il n’est en outre pas justifié. Elle a ajouté que le décompte comporte plusieurs frais d’huissier qui doivent être déduits de la dette. Elle a précisé qu’elle est de bonne foi, ayant été en difficulté à la suite de violences conjugales, d’une dégradation de sa santé et de la perte de son emploi.

Monsieur [U] [Z], convoqué selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile par acte remis à étude, n’était ni présent ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2025. Par ordonnance du 19 mai 2025, le juge a ordonné la réouverture des débats, afin de permettre à la SCI FONCIERE DI 01/2007 d’assigner Monsieur [U] [Z] à son adresse réelle située [Adresse 5] et à Madame [C] [Z] de faire valoir ses observations sur l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant.

Appelé de nouveau à l’audience du 27 juin 2025, le dossier a fait l’objet d’un renvoi au 10 juillet 2025, à la demande du conseil de Monsieur [U] [Z].

A l’audience du 10 juillet 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2007, représentée par son conseil, s’est référée à son dossier de plaidoirie, comprenant uniquement son assignation initiale, la signification de l’ordonnance rendue par le juge le 19 mai 2025 et ses pièces.

Madame [C] [Z], représentée par son conseil, s’est rapportée à son dossier déposé, comprenant des conclusions identiques dans les demandes et dans les moyens à celles déposées à l’audience du 28 mars 2025.

Monsieur [U] [Z], représenté par son conseil, a déposé son dossier. Par ses conclusions, il a sollicité du juge de :

— In limine litis, prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 19 septembre 2024 et débouter la SCI FONCIERE DI 01-07 de l’intégralité de ses demandes,

— à titre principal, limiter sa condamnation solidaire à la somme de 679,84 euros et débouter la SCI FONCIERE DI 01-07 du surplus de ses demandes,

— en tout état de cause, débouter la SCI FONCIERE DI 01-07 de l’intégralité de ses demandes, la condamner à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la présente instance.

Monsieur [U] [Z] a indiqué que le commandement de payer est nul, car le décompte annexé contient une erreur en incluant les frais d’un précédent commandement de payer préalablement délivré par la même étude et que celle-ci lui fait grief. Il a ajouté que son divorce de Madame [C] [Z] avait été prononcé le 15 novembre 2023 et qu’il n’était pas tenu à la dette au-delà du mois de novembre 2023.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, pour éviter toute difficulté d’exécution de la décision, il est précisé que Madame [C] [Z] sera désignée sous son identité actuelle telle que résultant du jugement de divorce du 15 novembre 2023, soit Madame [C] [O] divorcée [Z].

I. SUR LA NULLITE

En application de l’article 834 du code de procédure civile : “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

Et en application de l’article 835 du même code dans son premier alinéa, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.”

Il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer. En effet, le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail, mais l’appréciation de la nullité d’un commandement de payer relève de l’appréciation du juge du fond.

Ce moyen peut donc seulement être apprécié sous l’angle d’une éventuelle contestation sérieuse de nature à faire obstacle à ses pouvoirs concernant l’acquisition de la clause résolutoire qui sera étudiée ci-après et, en conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande en nullité expressément formulée par les défendeurs.

II. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 mars 2024, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE DI 01/2007 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 décembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

Selon l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.".

Le commandement de payer fait pour une somme supérieure à celle effectivement due demeure valable à hauteur de cette dernière somme (Cass. 3e civ., 27 oct. 1993, n°91-19.416).

En l’espèce, le bail conclu le 24 février 2017 contient une clause résolutoire (article III. 4) Résiliation du contrat – Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.272,53 euros a été signifié le 19 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Ce commandement de payer comporte le montant mensuel du loyer et des charges, la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette et qu’il peut saisir le fond de solidarité pour le logement de son logement ou le juge pour demander un délai de grâce et l’avertissement prévu par l’article 24. Il est également joint au commandement de payer un décompte, ce qui a justement permis aux conseils des locataires de contester le montant réclamé.

Ce décompte mentionne des frais d’huissier pour un commandement de payer du 23 mai 2024, à hauteur de 210,67 euros, dont il ne doit effectivement pas être tenu compte pour vérifier l’acquisition de la clause résolutoire et dont il n’est pas démontré qu’ils soient dus par Monsieur [U] [Z] et Madame [C] [O] divorcée [Z].

Cependant, cette seule erreur dans le décompte et les sommes réclamées n’empêche pas le juge de statuer et de vérifier si le commandement a été régularisé pour les sommes valablement appelées. Ainsi, la contestation soulevée par les défendeurs n’est pas sérieuse.

Cette erreur ne peut que conduire le juge à vérifier si le commandement de payer a été régularisé dans le délai de deux mois, en payant la seule somme de 2.061,87 euros.

Monsieur [U] [Z] et Madame [C] [O] divorcée [Z] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 764 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 novembre 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. A l’issue du bail, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’occupant sans droit ni titre des lieux peut être condamné à une indemnité d’occupation, de nature compensatoire et indemnitaire, qui répare le préjudice du propriétaire résultant de l’indisponibilité de son bien.

Concernant la solidarité, l’article 1310 du code civil dispose que « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ». En application de l’article 220 du code civil, « chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement ».

L’obligation solidaire des époux dure jusqu’à ce que le divorce soit opposable aux tiers par accomplissement des formalités de mentions en marge prescrites par les règles de l’état civil (Civ. 1e, 7 juin 1989, no 87-19.049). La transcription du jugement de divorce attribuant le domicile conjugal à l’un des époux met fin à la cotitularité du bail et libère l’autre époux, qui n’est pas tenu de délivrer congé, de son engagement de solidarité tant légale que conventionnelle (Civ. 3e, 9 février 2017, no 15-26.305).

En l’espèce, le jugement de divorce concernant Monsieur [U] [Z] et Madame [C] [O] divorcée [Z] a été prononcé le 15 novembre 2023. S’il apparaissait une dette de 679,84 euros au 05 décembre 2023, il apparaît toutefois que cette dette ancienne a été intégralement apurée par des versements du 13 décembre 2023, du 10 janvier 2024, du 13 février 2024 et du 28 février 2024, lesquels s’imputent sur la dette la plus ancienne à défaut de précision du débiteur, en application de l’article 1342-10 du code civil. Ainsi, la dette à laquelle Monsieur [U] [Z] pouvait être tenu solidairement a été intégralement réglée, de sorte que la SCI FONCIERE DI 01/2007 doit être déboutée de ses demandes à son encontre.

La SCI FONCIERE DI 01/2007 produit un décompte du 08 juillet 2025 démontrant que Madame [C] [O] divorcée [Z] reste devoir la somme de 2.648,39 euros, mensualité de juin 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite de 661,69 euros et de ses derniers paiements.

Madame [C] [O] divorcée [Z] n’apporte aucun autre élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience pour le surplus.

Madame [C] [O] divorcée [Z] sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.648,39 euros.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience du 10 juillet 2025, les loyers de mars, avril et mai 2025 ayant été réglé, et des explications et justificatifs fournis Madame [C] [O] divorcée [Z], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 26 mensualités de 100 euros chacune et d’une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [C] [O] divorcée [Z], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [C] [O] divorcée [Z] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [U] [Z] et Madame [C] [O] divorcée [Z], parties dont l’inaction et la défaillance ont entraîné la présente procédure, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 septembre 2024, de l’assignation en référé du 06 décembre 2024 et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion des frais de notification de l’ordonnance du 19 mai 2025 restant à la charge du bailleur et des frais au titre des actes conservatoires, lesquels n’ont pas été justifiés.

Il n’est pas possible de liquider les dépens dans la présente décision, ceux-ci n’étant pas connus en totalité, et il est rappelé que les parties pourront demander une vérification des dépens selon les modalités de l’article 704 du code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE DI 01/2007, Madame [C] [O] divorcée [Z] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [U] [Z] sera débouté de sa demande à ce titre.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à statuer en référé sur la nullité soulevée ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2017 entre la SCI FONCIERE DI 01/2007 et Monsieur [U] [Z] et Madame [C] [O] divorcée [Z] concernant un appartement à usage d’habitation n°B102, une cave n°1 et deux emplacements de stationnement n°45 et 46 situés [Adresse 8] sont réunies à la date du 20 novembre 2024 ;

DEBOUTONS la SCI FONCIERE DI 01/2007 de sa demande en paiement à l’encontre de Monsieur [I] [Z] ;

CONDAMNONS Madame [C] [O] divorcée [Z] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2007 à titre provisionnel la somme de 2.648,39 euros (décompte arrêté au 08 juillet 2025, incluant une dernière facture de juin 2025) ;

AUTORISONS Madame [C] [O] divorcée [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 100 euros chacune et une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [C] [O] divorcée [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI FONCIERE DI 01/2007 puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [C] [O] divorcée [Z] soit condamnée à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2007 une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [C] [O] divorcée [Z] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2007 une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [Z] et Madame [C] [O] divorcée [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 septembre 2024, de la notification du commandement à la CCAPEX, de l’assignation en référé du 06 décembre 2024 et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion des frais de notification de l’ordonnance du 19 mai 2025 et des frais relatifs aux actes conservatoires non-justifiés ;

DEBOUTONS Madame [C] [O] divorcée [Z] de sa demande de liquidation de partie des dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, greffière.

Le Greffier, Le juge,