TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Emmanuel LANCELOT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04287 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WMP

N° MINUTE :

2/2026

JUGEMENT

rendu le 16 janvier 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [C], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne assisté de M^e Emmanuel LANCELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2020

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2026 par Cyrine TAHAR, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 16 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04287 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WMP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 août 2020, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [R] [C] sur des locaux situés au [Adresse 2], Escalier 5, 9ème étage, porte 119, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 319,84 €.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [R] [C] un commandement de payer la somme principale de 1.699,06 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [R] [C] le 13 décembre 2024.

Par assignation du 31 mars 2025, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou, subsidiairement, faire prononcer la résiliation du bail, pour être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [C] et pour obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

-2.854,75 €,

— une indemnité d’occupation égale au loyer du logement litigieux, majoré de 50 %, sans préjudice des charges ou, subsidiairement, égale au montant du loyer majoré des charges,

-350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

L’assignation a été notifiée au Préfet le 1er avril 2025.

Le 15 mai 2025, la commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] a déclaré recevable le dossier déposé par M. [R] [C]. Le 10 juillet 2025, la commission a décidé de mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement total de la dette locative à hauteur de 3.390,20 €.

Par courrier du 23 juillet 2025 réceptionné le 29 juillet 2025, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a contesté la décision de la commission de surendettement. Une audience devant le juge du surendettement du tribunal judiciaire de Paris s’est tenue le 11 décembre 2025 ; sa décision a été mise en délibéré au 11 février 2026.

Initialement appelée à l’audience du 9 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 20 novembre 2025.

À l’audience du 20 novembre 2025, les parties ont fait mention de la procédure de surendettement. Elles ont indiqué que la dette locative s’élevait désormais à 3.291,18 €, terme du mois d’octobre 2025 inclus, et qu’elles avaient trouvé un accord sur des délais de paiement (100 € par mois sur 36 mois).

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

[Localité 5] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande de résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à M. [R] [C] le 12 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.699,06 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La clause résolutoire s’est donc trouvée acquise le 13 février 2025, antérieurement à la décision de recevabilité de la commission de surendettement du 15 mai 2025.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement

En application de l’article 24, V et VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris.

L’article 24, VIII, de cette même loi prévoit cependant que, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [Localité 5] HABITAT a formé une contestation contre la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de la commission de surendettement le 23 juillet 2025.

Par ailleurs, M. [R] [C] a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience et il est, au regard de ses pièces financières qu’il verse aux débats, en situation de régler sa dette locative. Les parties se sont entendues pour que des délais de paiement de 100 € par mois sur 36 mois soient mis en place.

Par conséquent, il convient d’accorder de tels délais de paiement à M. [R] [C] et de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge du surendettement.

En cas de non respect de ces modalités de paiement jusqu’à la décision du juge du surendettement, la résiliation reprendra ses effets et, en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [R] [C]. En cas de maintien dans les lieux, une indemnité d’occupation sera due, à compter du 13 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, dont le montant sera équivalent à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait été poursuivi. Il n’y a pas lieu de majorer l’indemnité d’occupation de 50 %.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 4 novembre 2025, M. [R] [C] lui doit la somme de 3.291,18 €, soustraction faite des frais de procédure.

M. [R] [C] reconnaissant le principe et le montant de sa dette, il sera condamné à payer cette somme à son bailleur.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [R] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après, jusqu’à la décision du juge du surendettement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [R] [C], partie perdante, sera condamné aux dépens incluant le coût du commandement de payer du 12 décembre 2024 et de l’assignation du 31 mars 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 175 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DIT que l’action de l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH est recevable,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 26 août 2020 entre l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH et M. [R] [C] concernant les locaux situés au [Adresse 3], porte 119 est résilié depuis le 13 février 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge du surendettement statuant sur la contestation formée par l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH le 23 juillet 2025 sur la décision de la commission imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,

CONDAMNE M. [R] [C] à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 3.291,18 € au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation impayés) arrêté au 4 novembre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus,

AUTORISE M. [R] [C], dans l’attente de la décision du juge du surendettement, à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 €, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 février 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [R] [C] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [R] [C] sera condamné à verser à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [R] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 décembre 2024 et de l’assignation du 31 mars 2025,

CONDAMNE M. [R] [C] à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 175 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

le greffier la Présidente