TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DE L’EXÉCUTION – SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT D’ORIENTATION DU 22 JANVIER 2026

VENTE AMIABLE

N° RG 25/00089 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2ZXY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DE L’EXÉCUTION : Madame Marie BOUGNOUX, Vice-Présidente

Statuant conformément aux dispositions du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

GREFFIER : Madame Isabelle BOUILLON

PARTIES :

CRÉANCIER POURSUIVANT

[Adresse 8]

Inscrite au RCS de [Localité 9] sous le numéro 755 501 590, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 1]

représentée par Maître Laurent BABIN de la SELARL ABR & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉBITEURS SAISIS

Monsieur [D] [U]

né le [Date naissance 3] 1966 à [Localité 12] (47), de nationalité Française

[Adresse 6]

représenté par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX,

Madame [K] [Y] [O] épouse [U]

née le [Date naissance 5] 1971 à [Localité 10]

[Adresse 7]

représentée par Maître Samantha LABESSAN GAUCHER-PIOLA, avocat au barreau de BORDEAUX,

CRÉANCIERS INSCRITS

S.A. BANQUE CIC SUD OUEST

Immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 456 204 809, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège [Adresse 4]

représentée par Maître Carolina CUTURI-ORTEGA de la SCP JOLY – CUTURI DYNAMIS AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX,

LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE

Immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 434 651 246, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège [Adresse 2]

représentée par Maître Sylvaine BAGGIO de la SELARL C.A.B., avocats au barreau de BORDEAUX,

A l’audience publique tenue le les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 22 Janvier 2026, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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Vu les poursuites de la SA [Adresse 11] agissant en vertu de la copie exécutoire d’un arrêt rendu le 9 décembre 2024 par la Cour d’appel de Bordeaux, selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 19 mai 2025, publié le 8 juillet 2025 Volume 2025 S n° 86 au Service de la Publicité Foncière de Libourne portant sur des biens immobiliers sis à Montussan (33450) plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé le 9 septembre 2025 au greffe du juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Bordeaux, appartenant à Monsieur [D] [U] et à Madame [K] [O] épouse [U],

Vu les assignations délivrées le 5 septembre 2025 à la requête de la SA coopérative de BANQUE POPULAIRE AQUITAINE CENTRE ATLANTIQUE à l’encontre des époux [U], aux fins de comparution à l’audience d’orientation du 16 octobre 2025,

Vu la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits, la Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine et la SA BANQUE CIC SUD OUEST, par actes du 8 septembre 2025,

Dans ses dernières conclusions notifiées le 19 décembre 2025, la SA [Adresse 11] sollicite :

— le rejet des prétentions adverses,

— la fixation de sa créance à la somme de 108.305,30 euros en principal, intérêts, frais et autres accessoires arrêtée au 25 avril 2025,

— que les défendeurs soient autorisés à vendre amiablement le bien au prix de 260.000 euros net vendeur et que les frais soient taxés, le prix étant consigné et la vente exémainée à une audience ultérieure

— subsidiairement, que la vente forcée soit poursuivie.

Au soutien de ses demandes, le créancier poursuivant fait valoir que l’assignation mentionne bien la mise à prix et n’encourt donc aucun grief de nullité. Il soutient par ailleurs qu’aucun paiement n’est intervenu y compris venant du co-débiteur également caution de la dette.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 6 janvier 2026, Madame [K] [U] à titre principal que soit prononcée la nullité de l’assignation et de la procédure subséquente et subsidiairement, qu’il soit enjoint au CIC d’actualiser sa créance. Elle sollicite d’être autorisée à vendre amiablement le bien saisi au prix minimum de 260.000 euros et à titre infiniment subsidiaire, en cas de vente forcée, que la mise à prix soit fixée à la somme de 175.000 euros. Enfin, elle demande la condamnation de la partie succombante aux dépens et au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et que l’exécution provisoire soit écartée.

Madame [U] soutient que l’assignation est nulle en l’absence de mention de la mise à prix en infraction avec l’article L322-6 du Code des procédures civiles d’exécution, ce manquement lui causant un grief. Elle soutient que le codébiteur solidaire a soldé la créance auprès du CIC SUD OUEST, créancier inscrit, à charge

pour ce-dernier d’actualiser sa créance. Elle indique enfin justifier de plusieurs mandats de vente au prix de 260.000 euros.

Dans ses dernières conclusions, Monsieur [D] [U] conclut à titre principal à la nullité de l’assignation et de la procédure subséquente et subsidiairement, à ce qu’il soit jugé que le CIC ne puisse prétendre à la répartition du prix de vente qu’à concurrence du solde éventuel. Il demande également à être autorisé à vendre amiablement le bien au prix de 260.000 euros. A titre infiniment subsidiaire, il sollicite, en cas de vente forcée, que la mise à prix soit fixée à la somme de 175.000 euros. Enfin, il demande la condamnation de la partie succombante aux dépens et au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et que l’exécution provisoire soit écartée.

Monsieur [U] soutient que l’assignation est nulle en l’absence de mention de la mise à prix en infraction avec l’article L322-6 du Code des procédures civiles d’exécution, ce manquement lui causant un grief. Il soutient que le codébiteur soldiaire est sur le point de solder la créance auprès du CIC SUD OUEST, créancier inscrit, lequel ne saurait intervenir et doit en tout état de cause actualiser sa créance. Il indique enfin justifier de plusieurs mandats de vente au prix de 260.000 euros.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 7 janvier 2026, la SA CIC SUD OUEST conclut au rejet des prétentions adverses et à la fixation de sa créance à la somme de 87.026,66 euros en principal, frais, intérêts et autres accessoires, somme arrêtée au 9 septembre 2025, outre intérêts contractuels, assurance et frais jusqu’à parfait règlement. Elle sollicite qu’il lui soit donné acte de son accord pour une vente amiable au prix minimum de 260.000 euros net vendeur et en cas de vente forcée que la demande de fixation de la mise à prix à la somme de 175.000 euros soit rejetée.

Elle fait valoir que l’assignation mentionne bien le prix de vente. Elle souligne que sa créance est bien fondée et qu’elle la réactualisera dans le cadre de la procédure de distribution du prix.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’assignation :

L’article L322-6 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit :

“Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant.

Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.”

Les deuxièmes originaux des assignations délivrées le 5 septembre 2025 mentionnent bien le montant de la mise à prix à raison de 99.000 euros en page 2/5.

Ces actes n’encourent par conséquent aucun grief de nullité et cette prétention sera rejetée.

Sur les conditions de la saisie immobilière :

Au vu des pièces produites par le créancier poursuivant, le titre exécutoire et le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce.

Sur le montant de la créance du créancier poursuivant :

Il y a lieu de constater qu’aux termes de l’assignation, le créancier poursuivant fait valoir une créance d’un montant total de 108.305,30 euros en principal, intérêts, frais et autres accessoires arrêtée au 25 avril 2025.

Cette créance justifiée par le titre exécutoire et les pièces versées aux débats, et qui n’est pas contestée, sera retenue.

Sur la créance de la SA BANQUE CIC SUD OUEST :

L’article R322-18 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit :” Le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.”

Ce texte ne s’applique donc qu’à la créance du créancier poursuivant, le créancier inscrit bénéficiant du droit de faire valoir sa cérance déclarée dans le cadre de la procédure distincte de distribution du prix, répondant à une procédure propre au cours de laquelle il leur appartient d’actualiser leurs créances.

Les demandes des défendeurs comme du créancier inscrit tendant à la fixation de cette créance dans la présente décision, à l’actualisation de celle-ci ou à ce que ce créancier soit écarté de la procédure de ditribution du prix seront par conséquent rejetées.

Sur la demande d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble :

Le débiteur a la possibilité de solliciter l’autorisation de vendre son bien à l’amiable en vertu des dispositions de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, l’article R 322-21 dispose que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Compte tenu des diligences des époux [U] qui produisent deux mandats de vente en date des 14 novembre 2025 et 17 et 18 novembre 2025 pour un prix net vendeur de 350.000 euros et de 368.500 euros, ainsi qu’une offre d’achat au prix de 368.500 euros datée du 24 novembre 2025 et une propositon d’achat à hauteur de 365.000 euros, des caractéristiques du bien, des circonstances tenant au marché et aux contraintes de la présente procédure, il y a lieu d’autoriser la vente à l’amiable de l’immeuble saisi, pour le prix minimal de 260.000 € (le prix des meubles, des frais divers ou taxes ou impositions ne pouvant venir en diminution de ce prix minimal), ce, dans le délai qui sera ci-dessous précisé et de dire que les frais taxés seront payés en sus par l’acquéreur.

Il convient de rappeler qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé, sauf engagement écrit d’acquisition ce, afin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente ; que la présente décision suspend le cours de la procédure de saisie; que le débiteur doit accomplir toutes diligences pour parvenir à la vente et informer le créancier poursuivant, s’il le demande, de ces diligences ; qu’à défaut de diligences, la procédure pourra être reprise sur l’assignation du créancier poursuivant ; que toute somme versée par l’acquéreur est consignée et acquise aux parties à la distribution du prix de vente sauf rétractation légale de l’acquéreur.

Il sera souligné que l’intégralité du prix versé doit être consignée.

Sur les frais de poursuite :

Aux termes de l’article R 322-21 alinéa 2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.

Le créancier poursuivant présente une demande de taxe des frais de poursuite pour un montant TTC de 6.456,30 € qui est justifié et qu’il y a lieu de retenir, sauf en cas de vente amiable supérieure au prix minimum fixé, voir ajouter l’émolument complémentaire dû à l’avocat poursuivant, calculé selon les modalités de l’article A 444-191-V du code de commerce, faisant référence à

l’application de l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A 444-91.

Les dépens seront compris dans les frais de distribution. Les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées.

Enfin, dans la mesure où la vente amiable a été autorisée et doit être conclue dans des délais contraints, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant publiquement

par jugement mis à disposition des parties au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles R322-15 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Déboute Monsieur [D] [U] et Madame [K] [O] épouse [U] de leur demande d’annulation des assignations délivrées le 5 septembre 2025,

Constate que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies,

Fixe la créance de la SA [Adresse 11] à la somme de 108.305,30 euros en principal, intérêts, frais et autres accessoires arrêtée au 25 avril 2025,

Déboute la SAS CIC SUD OUEST de sa demande tendant à voir fixée sa créance,

Déboute Monsieur [D] [U] et Madame [K] [O] épouse [U] de leur demandes tendant à voir la SAS CIC SUD OUEST enjointe d’actualiser sa créance et tendant à ce qu’il soit jugé que la SA CIC SUD OUEST ne pourra prétendre à la répartition du prix de vente qu’à concurrence du solde éventuel,

Autorise Monsieur [D] [U] et Madame [K] [O] épouse [U] à poursuivre la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis,

Dit que le prix de vente ne pourra être inférieur à 260.000 € net vendeur,

Taxe les frais exposés par le créancier poursuivant à la somme de 6.456,30 € toutes taxes comprises, sauf en cas de vente amiable supérieure au prix minimum fixé, voir ajouter l’émolument complémentaire dû à l’avocat poursuivant , calculé selon les modalités de l’article A 444-191-V du code de commerce , faisant référence à l’application de l’émolument perçu par les notaires en application de

l’article A 444-91.

Dit que les frais taxés qui précédent seront payés par l’acquéreur en sus du prix de vente,

Dit que le Notaire chargé de formaliser la vente n’établira l’acte de vente qu’après la consignation du prix à la Caisse des Dépôts et Consignations , des frais entre ses mains et après justification du paiement des frais taxés entre les mains de l’avocat du créancier poursuivant,

Dit que la réalisation de la vente sera examinée à l’audience du 23 avril 2026 à 9h30,

Déboute Monsieur [D] [U] et Madame [K] [O] épouse [U] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile,

Dit que les dépens seront compris dans les frais de distribution

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

La présente décision a été signée par Madame Marie BOUGNOUX, Vice-Présidente, Juge de l’exécution, et par Madame Isabelle BOUILLON, Greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier, Le Juge de l’exécution,

I. BOUILLON M. BOUGNOUX