TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 16 MARS 2026

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N° RG 25/02284 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FEUU

Minute 26-

Jugement du :

16 mars 2026

La présente décision est prononcée le 16 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 09 janvier 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER avocat au barreau de PARIS

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Non comparante ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 janvier 2023, la société civile immobilière BSJH (ci-après la SCI BSJH) a consenti à Madame [I] [H] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] – maison n°34 (51480), incluant deux places de stationnement et un garage à vélo moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 870,00 euros outre une provision pour charges d’un montant mensuel de 50,00 euros.

La société par actions simplifiée Action Logement Services s’est portée caution de Madame [I] [H] pour le paiement des loyers et charges.

Le contrat est constitué du contrat de cautionnement Visale régi par la convention Etat-UESL élaborée pour la mise en œuvre du dispositif de sécurisation du logement privé, en application du chapitre 2.2.3.2. de la Convention Quinquennale 2015-2019 entre l’Etat et l’UESL-Action Logement Services du 2 décembre 2014, ce dispositif de sécurisation étant dénommé «Visale» aux termes de la convention.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution et la société Action Logement Services lui a réglé le montant des loyers et charges impayées des mois de mai 2024 à mai 2025 pour la somme totale de 3 259,52 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les quittances subrogatives données par le bailleur ou son mandataire à la société Action Logement Services ont été délivrés à la locataire le 29 janvier 2025, à la requête de la société Action Logement Services, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3 100,29 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025, dénoncé le 16 juin 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, la société Action Logement Services a fait assigner à comparaître Madame [I] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et, subsidiairement, le prononcé de la résiliation ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 5];

— la condamnation de Madame [I] [H] au paiement de la somme de 8 935,31 euros due au titre des loyers et charges arriérés, outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu’à la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 sur la somme de 3 100,29 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— la condamnation de Madame [I] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux à la SAS Action Logement Services sur production d’une quittance subrogative ;

— la condamnation de Madame [I] [H] au paiement de la somme de 800,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aux visas des articles 1134 et suivants du Code civil, 24 de la loi du 6 juillet 1989, la demanderesse fait valoir d’une part, l’absence de paiement des loyers par la locataire et d’autre part, s’être acquittée auprès des bailleurs des sommes ainsi compensées et conformément aux quittances subrogatives jointes.

L’affaire, appelée une première fois à l’audience du 17 octobre 2025 ,a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 9 janvier 2026, la société Action Logement Services, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise l’arriéré locatif à la somme de 13 769,16 euros.

Bien que régulièrement assignée, Madame [I] [H] n’a pas comparu et ne s’est fait représenter.

Il a été donné lecture du rapport d’enquête sociale à laquelle la locataire n’a pas souhaité répondre.

La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIVATION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Madame [I] [H] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la société Action Logement Services.

1. Sur la demande en résiliation

— Sur la recevabilité de la demande.

Par application de l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier envers le débiteur. Sont ainsi visés le droit de créance lui-même mais également les actions qui s’y rattachent et qui appartenaient au créancier.

L’article 1346 du même code dispose que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

La convention Etat-Usuel pour la mise en oeuvre de Visale stipule expressément en son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ».

De même, la quittance subrogative stipule que la société Action Logement Services est subrogée dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par la société Action Logement Services.

En l’espèce, il est établi que la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions a été saisie par la société Action Logement Services le 30 janvier 2025, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 13 juin 2025 et que celle-ci a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 16 juin 2025 soit deux mois au moins avant l’audience du 17 octobre 2025 conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent la demande est recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail du 23 janvier 2023 contient une clause résolutoire. Le commandement de payer délivré le 29 janvier 2025 visant cette clause est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er avril 2025.

L’absence de la locataire à l’audience ne lui permet ni de préciser sa situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants ou formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Madame [I] [H] et de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif.

2. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société Action Logement Services justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, les quittances subrogatives pour un montant total de 13 928,39 euros au 4 novembre 2025 ainsi qu’un décompte des sommes dues s’élevant à la somme de 13 769,16 euros à la date du 17 décembre 2025.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 2 avril 2025, Madame [I] [H] cause un préjudice à la SCI BSJH qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société Action Logement Services et Madame [I] [H] sera condamnée au paiement de la somme de 13 769,16 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 17 décembre 2025 (loyer d’octobre 2025 inclus), déduction faite des frais de procédure ou administratifs injustifiés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 sur la somme de 3 100,29 euros, à compter du 13 juin 2025 sur la somme de 5 835,02 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser à la société Action Logement Services une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce sur présentation d’une quittance subrogative.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3. Sur les demandes accessoires

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du demandeur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [I] [H] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 250,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la société Action Logement Services recevable en son action en résiliation du bail;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 janvier 2023 entre la SCI BSJH et Madame [I] [H] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] – maison n°34 (51480) sont réunies à la date du 1er avril 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [H] et tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut par Madame [I] [H] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] – maison n°34 (51480), au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [I] [H] à compter de la résiliation au montant équivalent du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [I] [H] à payer en deniers ou quittances à la société Action Logement Services la somme de 13 769,16 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 17 décembre 2025 (loyer d’octobre 2025 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 sur la somme de 3 100,29 euros, à compter du 13 juin 2025 sur la somme de 5 835,02 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [I] [H] à payer à la société Action Logement Services une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er novembre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir, dès lors qu’elle en justifiera le paiement au bailleur par une quittance subrogative ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [I] [H] à payer à la société Action Logement Services la somme de 250,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [H] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lucile Charbonnier, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie Wild, greffière.

La greffière La vice-présidente