TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE [Localité 1]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITES DE DEPOSSESSION.

le JEUDI DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

N° RG 25/00038 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2Y6J

Nous, Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 01er juillet 2025, pour exercer dans le département de [Localité 1] les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 26 Février 2026 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 02 Avril 2026, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

Société INCITE [Localité 2] LA CUB

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

Madame Mme [A] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

En présence de Mme [H] [K], Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: 02 Avril 2026

à : Avocats

Expédition le : 02 Avril 2026

à : Expropriant, exproprié, CG

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [A] [O] était propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation implanté sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] sise [Adresse 3], d’une surface de 146 m2.

Par un arrêté en date du 7 décembre 2018, modifié le 18 décembre 2018 et prorogé par arrêtés des 9 et 17 novembre 2023, le préfet de [Localité 1] a déclaré d’utilité publique, au bénéfice de la SEM INCITE, les travaux de restauration immobilière de dix immeubles situés sur les secteurs « [Localité 3] » et « [Localité 4] », dont l’immeuble situé [Adresse 3], dans le cadre de l’opération de requalification du centre historique de [Localité 2].

Par délibération du 25 mars 2019, le conseil municipal de [Localité 2] a établi le programme des travaux obligatoires à réaliser sur ces immeubles et fixé à 36 mois le délai de leur réalisation par les propriétaires.

Le programme de travaux relatif à l’immeuble du [Adresse 3] a été notifié à Madame [A] [O], propriétaire, par courrier du 13 mai 2019 reçu le 17 mai 2019.

Les travaux n’ont pas été réalisés dans le délai imparti.

Par arrêté préfectoral du 23 février 2024, l’immeuble a été déclaré immédiatement cessible et la propriété dudit immeuble transférée à INCITE par ordonnance d’expropriation en date du 11 juin 2024.

Par courrier du 16 avril 2025 signifié par commissaire de justice le 9 mai 2025, la SEM INCITE a soumis à Madame [A] [O] son offre d’indemnité de dépossession.

Madame [O] n’a pas répondu à cette offre.

Par mémoire daté du 31 juillet 2025, notifié à Madame [A] [O] le 22 août 2025 et reçu au greffe le 28 août 2025, INCITE [Localité 2] LA CUB nommée INCITE a saisi la juridiction de l’expropriation de [Localité 1] aux fins de fixation du montant des indemnités de dépossession à revenir à l’expropriée.

Le transport sur les lieux, fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 6 novembre 2025 signifiée à Madame [A] [O] par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2025, s’est déroulé le 16 janvier 2026 en présence des représentantes d’INCITE et de son conseil et du commissaire du gouvernement. Madame [A] [O], régulièrement convoquée, n’était ni présente ni représentée.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son mémoire de saisine, INCITE demande de voir fixer l’indemnité de dépossession due à Madame [A] [O] comme suit :

— indemnité principale : 165 976 euros soit :

. 144 976 euros soit 656 euros/m² pour la surface habitable

. 21 000 euros pour le garage (indemnité forfaitaire)

— indemnité de remploi : 17 598 euros

soit une indemnité totale de 183 574 euros, en valeur libre.

Elle soutient que le bien exproprié est constitué d’un immeuble à usage d’habitation édifié sur la parcelle cadastrée [Cadastre 1] sise [Adresse 3], d’une superficie au sol de 146 m² située dans le [Adresse 3] ; qu’il s’agit d’un immeuble en pierre de taille édifié en R+3 d’une surface habitable de 221 m² comprenant cinq appartements selon les éléments figurant au cadastre, ainsi qu’un garage en rez-de-chaussée et des celliers d’une surface totale de 100 m², dans un état de délabrement avancé ; qu’il présente des problèmes structurels nécessitant impérativement la réalisation de travaux très importants ; qu’il a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité d’urgence le 3 avril 2024 et d’un arrêté de sécurité ordinaire avec mise en demeure de réaliser des travaux en date du 13 juin 2024 ; que l’immeuble fait l’objet d’une procédure de restauration immobilière et est frappé d’un arrêté de péril ; que son état de délabrement avancé justifie l’application d’un abattement de 70% sur la valeur unitaire à retenir ; qu’il est libre de toute occupation ; qu’il est situé en zone UP 1*1L40 du PLU approuvé par délibération du 2 février 2024 devenue exécutoire à compter du 27 mars 2024 ; que la surface habitable en R+1 à R+3 de 221 m2 doit être évaluée à 2 185 euros/m² sur laquelle il y a lieu d’appliquer un abattement pour vétusté de 70% soit une valeur unitaire de 656 euros/m² au vu des 7 termes de comparaison pertinents concernant des biens similaires situés à proximité de l’immeuble exproprié ; que le garage/cellier en rez-de-chaussée ne pouvant accueillir qu’un seul véhicule peut donner lieu à une indemnité forfaitaire de 21 000 euros sur la base de 12 termes de comparaison.

Par des conclusions reçues le 13 janvier 2026, le commissaire du gouvernement propose une indemnisation à hauteur de 193 000 euros au titre de l’indemnité principale, soit une valorisation à 825 euros/m² pour 234 m² de superficie et 20 300 euros au titre de l’indemnité de remploi, soit une indemnité totale de dépossession due à Madame [A] [O] de 213 300 euros.

Il propose d’estimer le bien comme un immeuble de rapport à usage d’habitation composé de 5 appartements, un garage et deux appentis dans la cour arrière au R+1 d’une surface habitable totale de 234 m² , libre d’occupation et dans un état de délabrement avancé avec des problèmes structurels nécessitant la réalisation de travaux très importants ; de retenir comme date de référence le 27 février 2017 IP qui correspond à la date à laquelle l’approbation du PLU de [Localité 2] Métropole qui délimite la zone UP1*1L40 intervenue le 16 décembre 2016 est devenue opposable aux tiers, la dernière actualisation portée par la 11ème modification du PLU approuvée le 02 février 2024 et devenue opposable aux tiers le 27 mars 2024 n’ayant pas modifié le plan de zonage du bien, le bien étant un immeuble de rapport à usage d’habitation situé en zone UP1 à la date de référence ; de déterminer la valeur vénale du bien sans valoriser distinctement le garage de l’immeuble de rapport au regard de ses caractéristiques intrinsèques et de son intégration fonctionnelle à celui-ci, par comparaison avec des transactions d’immeubles de rapport à usage d’habitation anciens en état dégradé avec garage, dans un périmètre proche du bien depuis le 1er janvier 2023 jusqu’à nos jours dont il ressort une valeur médiane de 2 750 euros/m² qui sera retenue et sur laquelle il y a lieu d’appliquer un abattement de 70% au regard des travaux à réaliser et de leur coût très important.

Défaillante, Madame [A] [O] n’a pas formulé de demande.

MOTIVATION

Sur la consistance du bien exproprié

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation est intervenue le 11 juin 2024. A cette date, la consistance du bien était identique à celle qui a pu être constatée lors du transport sur les lieux.

Le bien exproprié est un immeuble de rapport à usage d’habitation édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] sise [Adresse 3], d’une superficie au sol de 146 m². Il s’agit d’un immeuble en pierre de taille édifié en R+3, composé de 5 appartements d’une surface habitable totale de 234 m² selon les données figurant au cadastre, ainsi qu’un garage en rez-de-chaussée et deux celliers/appentis dans la cour arrière au R+1. Il est dans un état de délabrement avancé (pierres de façades dégradées, en partie déjointées, erodées, avec traces noirâtres d’humidité, joints entre les pierres très dégradés, portail du garage très dégradé, absence d’huisserie, appuis des fenêtres dégradés, pierres de corniche sous toiture partiellement cassées, ziguerie sous toiture en partie manquante, traces d’infiltrations d’eau sur les plafonds des étages, éléments de lattis plâtre des plafonds tombés) .

Sur la situation locative du bien exproprié

Le bien est libre de toute occupation.

Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 5], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

En application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation et de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme et par dérogation au principe posé par les dispositions précitées, lorsque l’expropriation porte sur terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-3 du code de l’expropriation est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

En l’espèce, le bien est situé en zone UP1*1L40 du PLU de [Localité 2] Métropole.

Le PLU de [Localité 2] Métropole qui délimite la zone UP1*1L40 a été approuvé le 16 décembre 2017 et devenu opposable aux tiers le 24 février 2017.

La dernière actualisation portée par la 11ème modification du PLU approuvée le 2 février 2024 devenue opposable aux tiers le 27 mars 2024 n’a pas modifié le plan de zonage du bien UP1*1L40.

Il y a donc lieu de retenir comme date de référence le 24 février 2017.

Sur l’indemnité principale

Par application des articles L. 322-1 à L. 322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.

Au regard des caractéristiques intrinsèques du garage et de son intégration fonctionnelle à l’immeuble, il n’y a pas lieu de le valoriser distinctement de l’immeuble de rapport.

Il a lieu d’utiliser la méthode par comparaison telle que proposée par INCITE et par le commissaire du gouvernement.

Au regard des termes de comparaison proposés par INCITE et par le commissaire du gouvernement, à savoir des transactions d’immeubles de rapport à usage d’habitation anciens en état dégradé avec garage, dans un périmètre proche du bien depuis le 1er janvier 2023 jusqu’à nos jours, il y a lieu de retenir le prix de 2 750 euros/m², sur lequel il y a lieu d’appliquer un abattement de 70% pour vétusté soit 825 euros pour 234 m² soit 193 050 euros ramenés à 193 000 euros.

Par suite, l’indemnité principale sera fixée à la somme de 193 000 euros.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et 10 % pour le surplus.

Elle sera donc fixée en l’espèce à la somme suivante :

5 000 euros x 20 % = 1 000 euros

10 000 euros x 15% = 1 500 euros

178 000 euros x 10% = 17 800 euros

Totao : 20 300 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, INCITE supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Vu l’article L.321-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

FIXE la date de référence au 24 février 2017,

FIXE les indemnités de dépossession revenant à Madame [A] [O], pour l’expropriation de l’immeuble cadastré section [Cadastre 1] sis [Adresse 3], aux sommes suivantes :

. 193 000 euros au titre de l’indemnité principale ;

. 20 300 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

CONDAMNE la SEM INCITE [Localité 2] CUB aux dépens.

La présente décision a été signée par, Madame Alice VERGNE, Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation