TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [Z] [P]

M. Le Préfet de [Localité 8]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Isabelle GABRIEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06231 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GTL

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 janvier 2025

DEMANDERESSE

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DALBER

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Isabelle GABRIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0004

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [P]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE Greffier lors des débats

et de Coraline LEMARQUIS, greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 octobre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, greffière

Décision du 17 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06231 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GTL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 octobre 2021, la SCI DALBER a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [P] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 2700 euros et d’une provision pour charges de 79 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 9268,22 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [P] le 5 avril 2024.

Par assignation du 10 juin 2024, la SCI DALBER a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [P], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

− 12242,22 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 mai 2024,

− 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 octobre 2024, la SCI DALBER maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée à la baisse au 22 octobre 2024, s’élève à 3068,31 euros. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant M. [Z] [P].

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [Z] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI DALBER justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 et qui n’ont pas été renouvelés avant la délivrance du commandement de payer, de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail a été signé le 8 octobre 2021 pour une durée de 3 ans et a donc été tacitement reconduit le 8 octobre 2024 soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer signifié le 4 avril 2024 au locataire et reproduisant la clause résolutoire contenue au contrat de bail et les dispositions légales de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois prévu par la version en vigueur au moment de la conclusion du contrat et de constater que M. [Z] [P] n’a pas intégralement réglé la somme de de 9268,22 euros qui lui était réclamée, dans ce délai.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 juin 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI DALBER à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI DALBER verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 octobre 2024, M. [Z] [P] lui devait la somme de 3068,31 euros, dont il convient de déduire la somme de 84 euros correspondant aux frais de rejet de prélèvement dont il ne peut être redevable en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [Z] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant qui en résulte de 2 984.31 euros, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera égal au montant actuel du loyer indexé et des charges.

Elle est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter du 23 octobre 2024 (lendemain du décompte) et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI DALBER ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de la SCI DALBER concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 8 octobre 2021 entre la SCI DALBER, d’une part, et M. [Z] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4]), 3ème étage, porte D est résilié depuis le 5 juin 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [Z] [P], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [Z] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Adresse 7] [Localité 1], 3ème étage, porte D ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [Z] [P] à payer à la SCI DALBER la somme de 2984,31 euros (deux mille neuf cent quatre-vingt-quatre euros et trente et un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 22 octobre 2024,

CONDAMNE M. [Z] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer indexé et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter du 23 octobre 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [Z] [P] à payer à la SCI DALBER la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 avril 2024 et celui de l’assignation du 10 juin 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 8] de la présente décision

Fait et jugé à [Localité 8] le 17 janvier 2025

La greffière La juge des contentieux de la protection