TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00143 – N° Portalis DBWT-W-B7I-EUDH

Minute

Jugement du :

30 JUIN 2025

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 05 Mai 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 Juin 2025 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 30 Juin 2025, le jugement a été rendu par Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ESPACE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Comparante

DEFENDERESSES

Madame [E] [X]

demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Agnès LE BORGNE, avocat au barreau des ARDENNES

L’UDAF DES ARDENNES

Es qualité de mandataire judiciaire de Madame [E] [X]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Agnès LE BORGNE, avocat au barreau des ARDENNES

EXPOSE DU LITIGE

La SA Espace Habitat est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Par acte sous seing privé en date du 20 juin 2003 modifié par avenant le 03 mai 2017, la SA Espace Habitat a conclu un bail à usage d’habitation portant sur un appartement n°2 au rez de chaussée du bâtiment 1 avec Madame [E] [X] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 267.21 euros, hors charges.

Par acte d’huissier en date des 02 et 04 décembre 2024, la SA Espace Habitat a fait assigner Madame [E] [X] ainsi que l’UDAF es Ardennes es qualité de mandataire judicaire de Madame [X] devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières aux fins, sur le fondement des articles 1224,1227 à 1229 du code civil, de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de voir prononcer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du contrat de bail conclu le 20 juin 2003, ordonner l’expulsion immédiate du défendeur des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La SA Espace Habitat sollicitait, par ailleurs, la condamnation de Madame [E] [X] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer majoré des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux ;

—  2500.00 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été renvoyée à deux reprises à la demande des parties afin de respecter le principe du contradictoire.

A l’audience du 05 mai 2025, la SA Espace Habitat a comparu et a maintenu l’intégralité de ses prétentions. Elle se prévaut des dispositions de l’article 1217 du code civil et de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 et a indiqué que les troubles sont provoqués par le compagnon de Madame [X] qui vit avec elle et qu’ils sont constants depuis 2009 ; que la situation ne s’est pas améliorée malgré le bail signé par Monsieur [V], compagnon de madame [X], puisque celui-ci vit toujours dans les lieux et que l’ensemble des locataires sont exaspérés par les troubles graves et récurrents occasionnés par ce dernier. Elle ajoute que le délai prévu par l’article L 412-1 par le code des procédures civiles d’exécution pour quitter les lieux doit être supprimé pour éviter tout risque de dégradation supplémentaire de la situation.

La SA Espace Habitat précise également produire différents témoignages relatifs aux nuisances causées par la défenderesse.

En défense, Madame [E] [X] et l’UDAF des Ardennes, régulièrement représentées par leur conseil, ont comparu et ont demandé le débouté de la société ESPACE HABITAT de l’ensemble de ses demandes et à titre subsidiaire, accorder à Madame [X] des délais en application de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution jusqu’à ce que soit trouvé un logement adapté à son handicap.

Madame [E] [X] expose qu’elle n’est pas à l’origine des troubles puisque ceux-ci sont exclusivement causés par son compagnon, Monsieur [V] et que cette dernière subit la situation ; que Monsieur [V] a signé un bail le 17 avril 2025 dans une résidence sociale et qu’il a donc quitté les lieux ; Madame [E] [X] ajoute qu’elle est sous un régime de protection et lourdement handicapée puisqu’elle se déplace en fauteuil roulant ; qu’elle ne conteste pas les problèmes relationnels avec les voisins mais qu’elle doit être relogée dans des conditions normales compte tenu de son handicap.

L’enquête sociale est parvenue au tribunal avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire est mise en délibéré au 30 juin 2025.

Motivation

I. Sur les demandes principales de la SA Espace Habitat :

Sur la résiliation du bail du 20 juin 2003 modifié le 03 mai 2017 et l’expulsion :

Les articles 1217 et 1224 et suivants du code civil disposent que la clause résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement et que dans ce cas, la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté peut demander la résolution du contrat en justice.

Le contrat de bail de Madame [E] [X] est un contrat synallagmatique qui a été consenti moyennant un loyer mensuel et l’obligation d’user paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user raisonnablement de la chose louée, et suivants la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

En application de l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur à leurs engagements.

En vertu de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il est constant qu’il appartient au juge saisi d’une demande de résiliation judiciaire d’un contrat de bail d’apprécier, au jour où il statue, si les manquements invoqués sont établis et s’ils présentent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, la SA Espace Habitat verse notamment aux débats :

— Une pétition du collectif du [Adresse 3] datée du 13 décembre 2022 et signée par 7 locataires se plaignant des nuisances provoquées par Monsieur [V] chez Madame [X] (agressions verbales, tapage diurne et nocturne, harcèlement des voisins, dégradations du bien d’autrui, jets d’objets divers sur les fenêtres et sur les murs) ;

— un courrier reçu le 10 décembre 2022 par la société Espace Habitat et émanant de Monsieur et Madame [O], locataires au [Adresse 3] aux termes duquel ils exposent que Monsieur [V] manifeste des troubles du comportement graves et des épisodes de démence accentués par une consommation importante d’alcool ; qu’il fait régner un climat de terreur, qu’il commet des actes de violence et de dégradation dans l’immeuble ; que les forces de police sont intervenue les 4 décembre et 5 décembre pour du tapage nocturne et des dégradations ;

— un courrier non daté dans lequel Messieurs [S], [Z], [J], [P] et Madame [I], locataires, expliquent que Monsieur [B] [V] est très perturbé et a des comportements excessifs de violence ; qu’il fait régner la terreur dans cet immeuble ;

— une plainte du 05 décembre 2022 de Madame [O], locataire au [Adresse 3], pour tapage diurne et nocturne et dégradations de Monsieur [V] ;

— une plainte du 21 octobre 2016 de Monsieur [O] locataire, pour violences physiques de la part de Monsieur [V] ;

— une sommation interpellative pour troubles du voisinage datée 24 janvier 2023 aux termes de laquelle les six voisins expliquent que Monsieur [V] est invivable et agressif, qu’il est violent et menaçant et jette des pots de confiture et des œufs dans les fenêtres, qu’il commet des dégradations, qu’il écoute de la musique forte sans aucun respect pour le voisinage

— un courrier du 26 février 2024 de Monsieur [R] expliquant que Monsieur [V] déambule autour de l’immeuble et dégrade les véhicules de ses voisins, qu’il les menace et déclare avoir une arme ;

— La tentative de conciliation menée par le conciliateur de justice le 23 mai 2024,

— Le courrier du 23 octobre 2024 de six locataires, qui déclarent qu’un calme s’est installé mais de courte durée puisque Monsieur [V] agresse, menace et insulte de nouveau son entourage et qu’il en est de même pour Madame [X] ;

— Deux certificats médicaux de Madame [O] qui indiquent que cette dernière vit dans un état de stress permanent et est très angoissée avec troubles du sommeil et perte d’appétit ;

Bien que les courriers ne comportent pas l’ensemble des mentions exigées par l’article 202 du code de procédure civile pour les attestations, la valeur probante de ces éléments ne peut être remise en cause en raison de leur caractère circonstancié et de leur concordance.

La SA Espace Habitat produit également un ensemble de pièces datées de 2025 et constatant la persistance des troubles envers les 8 locataires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] aux termes desquelles :

— Monsieur [P] déclare avoir été agressé verbalement par Monsieur [V] et indique que ce dernier dégrade les poubelles et les voitures garées devant l’immeuble ; que cette situation dure depuis plusieurs années et qu’elle a tendance à empirer ;

— Monsieur [R] déclare que la vie des locataires est un calvaire ; qu’ils sont terrifiés par les agissements de Monsieur [V] qui hurle dans la rue, vocifère, dégrade les véhicules, bouscule les gens sans raison et a un comportement erratique, violent et imprévisible ;

— Madame et Monsieur [O] et 5 locataires déclarent que la situation n’a pas évolué ; que les problèmes demeurent et qu’ils vivent continuellement dans la peur ;

— Madame [I] déclare être importunée par le comportement instable, violent et agressif de Monsieur [V] et que la situation est invivable ;

— Monsieur [Z] déclare que Monsieur [V] est très perturbé, alcoolisé et agressif et qu’il devrait faire l’objet d’un suivi médical ;

— Madame [F] déclare que la situation est insupportable tant par les nuisances sonores que par le comportement agressif de Monsieur [V] ;

— une nouvelle pétition des 8 locataires du [Adresse 3] datée du 11 février 2025.

Les différentes réclamations et déclarations émanant du voisinage, produites par la SA Espace Habitat démontrent que, malgré le rappel de ses obligations, Madame [X] ou les personnes qu’elle a pu introduire dans l’immeuble ( Monsieur [V]) ont causé aux autres occupants de l’immeuble un trouble grave et persistant à leur tranquillité notamment en raison des bruits, des dégradations dans les parties communes et les biens d’autrui ainsi que des actes de violence, de harcèlement et d’intimidation. Cet ensemble immobilier résidentiel est situé en centre-ville et composé de huit locataires qui, à l’unanimité se plaignent des agissements et des déviances comportementales de Monsieur [V] depuis de nombreuses années.

Monsieur [V] est désormais locataire depuis avril 2025 d’une chambre dans une résidence sociale située à proximité de la [Adresse 5] et il est à craindre qu’il continue à se rendre chez Madame [X], laquelle subit la situation et est dans l’incapacité de lui faire quitter les lieux. Par ailleurs et malgré son « départ », le nom de Monsieur [V] est toujours inscrit sur la boite aux lettres du [Adresse 3].

Il est donc démontré que Madame [E] [X] ou les personnes qu’elle a pu introduire dans l’immeuble (Monsieur [V]) a manqué à son obligation d’user paisiblement des locaux loués et que ces manquements continus depuis 2009 dans les lieux revêtent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail dont elle est titulaire.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu le 03 mai 2017 et d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [X] et de tous occupants de son chef.

B- Sur la suppression du délai pour quitter les lieux :

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7 ; toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait (…) réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, Madame [E] [X] ne s’est pas introduite dans les lieux par voie de fait et il n’est nullement établi que celle-ci, qui est handicapée, disposerait d’un autre logement.

Dès lors, malgré la gravité des manquements de Madame [E] [X] à son obligation de jouissance paisible, la licéité de l’occupation des lieux et sa situation personnelle ne permettent pas de faire application des dispositions permettant de déroger au délai légal de deux mois pour quitter les lieux.

Il n’y a, en conséquence, pas lieu de supprimer le délai de deux mois pour quitter les lieux prévus à l’article L 412-1 précité.

C- Sur l’indemnité d’occupation :

En occupant sans droit ni titre les lieux loués à compter du jour de la présente décision, Madame [E] [X] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, et ce à compter de ce jour et jusqu’à son départ définitif.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges.

D- Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la partie bailleresse sollicite le paiement de la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des nombreux troubles relatés ci avant.

Les dégradations, les déviances comportementales répétées, la violence, les menaces, le climat de terreur entretenu par Madame [X] ou les personnes qu’elle a pu introduire dans l’immeuble (Monsieur [V]) et l’existence d’un préjudice certain, grave et continu depuis de nombreuses années de cette dernière justifient l’allocation de dommages et intérêts pour un montant de 1000 euros.

II. Sur la demande reconventionnelle de délai :

En application de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ».

En l’espèce, Madame [X] est une personne fragile qui bénéficie d’une mesure de protection (curatelle de l’UDAF). Par ailleurs et malgré l’absence de justificatif médicaux, les parties ne contestent pas que Madame [X] est handicapée puisqu’elle se déplace à l’aide d’un fauteuil roulant.

Dans ces conditions, il y a lieu de lui accorder un délai de 6 mois non renouvelable afin qu’elle puisse trouver un logement adapté à sa situation.

III. Sur les demandes accessoires :

1) Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [E] [X], partie qui succombe au litige, sera condamnée aux dépens de l’instance.

2) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, la partie condamnée aux dépens est condamnée à verser à l’autre une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner Madame [E] [X] à verser au demandeur une telle indemnité, dont il est équitable de fixer le montant à la somme de 400.00 euros.

3) Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 20 juin 2003 et modifié le 03 mai 2017 aux torts de Madame [E] [X] pour manquements à son obligation d’user paisiblement des lieux loués ;

REJETTE la demande formulée par la SA Espace Habitat aux fins de voir supprimer le délai de deux mois, prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [X] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et, à défaut, il sera procédé comme il est dit à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ACCORDE à Madame [E] [X] un délai supplémentaire de 6 mois en application de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [E] [X] à payer à la SA Espace Habitat une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE Madame [E] [X] à payer à la SA Espace Habitat la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [E] [X] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [E] [X] à payer à la SA Espace Habitat la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits,

La Greffière La Présidente