Du 06 mars 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01762 – N° Portalis DBX6-W-B7J-27EZ

[Y] [X]

C/

[U], [H] [E]

— Expéditions délivrées à

M^e Mathilde KNIPILER

— FE délivrée à

M. [Y] [X]

Le 13/03/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 mars 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [X]

né le 11 Novembre 1979 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Présent

DEFENDEUR :

Monsieur [U], [H] [E]

né le 01 Septembre 1968 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Mathilde KNIPILER, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 16 Janvier 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 01 Octobre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 juin 2014, à effet du même jour, Monsieur [Y] [X] a donné à bail à Monsieur [U] [E] une maison d’habitation sise à [Adresse 3].

Par acte de Commissaire de justice du 24 juin 2025, Monsieur [X] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 5343,35 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de Commissaire de justice du 1er octobre 2025, Monsieur [X] a assigné Monsieur [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 21 novembre 2025 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— Ordonner son expulsion des lieux, ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Le condamner au paiement de la somme de 5353,35 euros à titre provisionnel, avec intérêts de droit, ainsi qu’à une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer et charges (768,67 euros) depuis la date de résiliation jusqu’à la date de départ effectif des lieux,

— Le condamner au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Le condamner aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 16 janvier 2026.

A l’audience, Monsieur [Y] [X] comparait en personne. Il expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 10 724,04 euros, terme de janvier 2026 inclus, et confirme les termes de ses demandes initiales. Il s’oppose à tout délai de paiement.

En défense, Monsieur [U] [E], représenté par son conseil, ne conteste pas la dette dans son principe et son quantum. Il sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il expose avoir subi de graves difficultés financières à la suite d’un accident de la route. Il fait grief à son bailleur de plusieurs désordres affectant la maison, dont certains ne sont pas résolus.

Il déplore en outre une surface contractuelle erronée du bien loué, qu’il évalue à 60 m2 selon expertise privée, au lieu des 75 m2 stipulés dans le bail.

Il sollicite à titre principal la suspension des effets de la clause résolutoire. A titre subsidiaire, l’octroi de délais pour quitter les lieux. En tout état de cause, la condamnation du demandeur à lui verser la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral et financier.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance du bailleur.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La présente ordonnance sera contradictoire.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 1er octobre 2025, au moins 6 semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la CCAPEX le 25 juin 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [X] a fait signifier Monsieur [E] un commandement d’avoir à payer la somme de 5343,35 euros sous deux mois au titre des loyers échus, suivant exploit du 24 juin 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [E] n’ayant pas dans le délai contractuel de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 24 juin 2025, réglé les causes du commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 25 août 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, le demandeur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 25 août 2025.

Les conditions légales d’octroi de délais pour apurer la dette, et de suspension des effets de la clause résolutoire, ne sont pas réunies en l’espèce, en l’absence de reprise de paiement des loyers courants, la dette ne faisant par ailleurs que progresser depuis le commandement.

Monsieur [E] produit aux débats une déclaration de surendettement datée du 7 janvier 2026, postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [E] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 25 août 2025, ce qui constitue pour le bailleur un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [X] produit un décompte selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 10 724,04 euros à la date de l’audience, terme de janvier 2026 inclus.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée, ni contestable, Monsieur [E] sera donc condamné au paiement de la somme de 10 724,04 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, dus à la date de l’audience, – échéance du mois de janvier 2026 incluse. Il sera en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Outre la circonstance qu’une demande de dommages et intérêts ne peut être formulée de manière forfaitaire, le juge des référés n’a pas compétence pour allouer une indemnité au titre de dommages et intérêts, laquelle relève du juge du fond.

Sur la demande de délais pour quitter le logement :

En vertu de l’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

S’agissant des diligences accomplies par Monsieur [E] pour la recherche d’un nouveau logement, il est produit une attestation d’enregistrement de demande de logement social datée du 6 janvier 2026, quelques jours avant l’audience, alors que ses difficultés de paiement remontent à l’année 2023. Monsieur [E] soutient avoir repris une activité professionnelle de manière stable et il a, de facto, déjà bénéficié de larges délais depuis les premiers incidents de paiements.

La demande de délais pour quitter les lieux sera en conséquence rejetée.

Sur le sort des meubles :

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge du défendeur.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Cette demande sera rejetée, en l’absence de tout justificatif à ce titre.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de Monsieur [Y] [X], à la date du 25 août 2025,

CONDAMNONS Monsieur [U] [E] à quitter les lieux loués, maison d’habitation sise à [Adresse 3],

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [U] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [E] à payer à Monsieur [Y] [X] la somme de 10 724,04 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, dus à la date de l’audience, – échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

CONDAMNONS Monsieur [U] [E] à payer à Monsieur [Y] [X], à compter du 1er février 2026, l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTONS Monsieur [U] [E] de ses demandes reconventionnelles et de sa demande de délais pour quitter les lieux,

CONDAMNONS Monsieur [U] [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION