Du 16 janvier 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01523 – N° Portalis DBX6-W-B7J-24DF

[I] [J] [E]

C/

[T] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 janvier 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [I] [J] [E]

née le 29 Avril 1969 à [Localité 13]

[Adresse 1] [Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par Maître Réjane SURE substituant Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [S]

né le 20 Avril 1964 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Adresse 7] [Adresse 9]

[Localité 5]

Représenté par Maître Marie-anaïs CRONEL de la SELARL ATHENAIS

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Août 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 23 août 2018, Madame [I] [J] [E] a donné à bail à Monsieur [T] [S] un logement Résidence [Adresse 10] ([Adresse 4]).

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, Madame [J] [E] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4322,11 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du contrat de location.

Par acte de commissaire de justice du 12août 2025, Madame [J] [E] a assigné Monsieur [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 24 octobre 2025 aux fins de :

Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de location,

Voir ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [S] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux après signification de la décision à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique, avec astreinte de 80 euros par jour de retard,

Voir condamner Monsieur [S] au paiement de la somme provisionnelle de 3722,11 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dû,

Le voir condamner au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu’à la vidange effective des lieux,

Le condamner au paiement d’une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 novembre 2025 pour permettre notamment au défendeur d’obtenir le bénéfice de l’Aide juridictionnelle.

Lors de l’audience du 28 novembre 2025, Madame [I] [J] [E], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 616,45 euros au 28 novembre 2025, terme de novembre inclus, et confirme les termes de sa demande initiale.

En défense, Monsieur [T] [S], représenté par son conseil, soulève une difficulté sur le montant exact de la dette. Il sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 13 août 2025, au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la CCAPEX le 16 mai 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Madame [I] [J] [E] a fait signifier à Monsieur [S] un commandement d’avoir à payer la somme de 4322,11 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 15 mai 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

La locataire n’a pas entièrement purgé les causes dudit commandement dans le délai contractuel de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde le bailleur à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 16 juillet 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Il ressort du décompte du décompte que Monsieur [S] a repris le paiement du loyer courant, et qu’il bénéficie de revenus réguliers.

Par suite, rien ne s’oppose à l’établissement d’un échéancier réaliste de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Madame [J] [E] sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [S].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [S] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en l’absence de résolution, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [J] [E] produit un décompte FONCIA actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 616,45 euros au 27 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, Monsieur [S] sera donc condamné au paiement de la somme de 616,45 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 27 novembre 2025– échéance du mois de novembre 2025 incluse. Il sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été dues en l’absence de résolution, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

La demande d’astreinte sera rejetée comme n’ayant plus d’objet.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [S].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, l’équité et la situation économique respective des parties commande d’allouer à la partie qui a gain de cause une indemnité de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 16 juillet 2025 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail relatif au logement Résidence [Adresse 11],

CONDAMNONS Monsieur [T] [S] à régler à Madame [I] [J] [E] la somme de 616,45 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 27 novembre 2025– échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [T] [S] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 4 mois à raison de 3 mensualités successives de 150 euros chacune, suivies d’une 4ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [T] [S] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges qui auraient été exigibles en l’absence de résolution, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [T] [S] à son paiement à compter du 1er décembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [S] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification de l’assignation au représentant de l’État et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNONS Monsieur [T] [S] à régler à Madame [I] [J] [E] la somme de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION