Tribunal Judiciaire

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[Adresse 5]

[Localité 6]

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N° RG 24/00933 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-753VF

JUGEMENT DU : 17 Décembre 2024

[X] [N]

[Z] [L] épouse [H]

C/

[J] [F]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 17 Décembre 2024

Jugement rendu le 17 Décembre 2024 par Madame Coralie LEUZZI, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Pauline CARON, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [X] [N]

né le 15 Juillet 1971 à , demeurant [Adresse 2]

Comparant

Mme [Z] [L] épouse [H]

née le 05 Octobre 1974 à , demeurant [Adresse 2]

Représentée par M. [X] [N]

ET :

DÉFENDEUR

M. [J] [F], demeurant [Adresse 4]

Comparant

DÉBATS : 28 Novembre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/00933 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-753VF et plaidée à l’audience publique du 28 Novembre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 17 Décembre 2024, les parties étant avisées

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 01 juillet 2022, Monsieur [X] [N] et Madame [Z] [L] ont donné à bail à Monsieur [J] [F] et Madame [D] [P] un logement, situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 680,00 euros outre 30,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, Monsieur [X] [N] et Madame [Z] [L] ont fait signifier à Monsieur [J] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 840,00 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 28 mars 2024, Monsieur [X] [N] et Madame [Z] [L] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, Monsieur [X] [N] et Madame [Z] [L] ont fait assigner Monsieur [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [F] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,condamner Monsieur [J] [F] au paiement des sommes suivantes:

2260,00 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 29/05/2024, avec intérêts au taux légal à compter de 28/03/24,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 03 juin 2024 à la préfecture du Pas-de-[Localité 9].

L’affaire a été appelé et plaidé à l’audience du 05 septembre 2024 et mis en délibéré.

Par jugement avant dire droit, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats pour l’audience du 28 novembre 2024 afin de permettre à Monsieur [X] [N] et Madame [Z] [L] de :

verser au débat le décompte locatif justifiant l’arriéré de loyers et charges impayésjustifier éventuellement du départ de Madame [D] [P], mentionné sur le contrat, des locaux donnés à bail ;

A l’audience du 28 novembre 2024, Monsieur [X] [N] et Madame [Z] [L], présent en personne et représentée, s’en rapportent aux demandes et moyens contenus dans l’acte introductif d’instance.

Ils actualisent leur créance la somme de 6520,00 euros, arrêtée au 28 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

Ils indiquent que Monsieur [J] [F], n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai suivant la délivrance du commandement de payer. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Monsieur [J] [F], à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils versent le décompte actualisé de la dette locative et précisent que Madame [D] [P] a d’ores et déjà quitté le logement et est désolidarisée du contrat de bail.

Monsieur [J] [F], comparait, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette et demande des délais de paiement. Il indique ne pas avoir repris le paiement des loyers et percevoir des revenus mensuels variant de 0 euros à 3000,00 euros.

Il précise que s’il a entamé les démarches visant à son relogement, il souhaite faire constater, par un commissaire de justice, avant son départ, l’état d’insalubrité du logement afin de ménager ses droits pour une éventuelle future procédure en ce sens.

S’agissant de Madame [D] [P], il confirme son départ (un mois après la prise de bail) et reconnaît être le seul locataire obligé au paiement de la dette.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Pas-de-[Localité 9] le 03 juin 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, Monsieur [X] [N] et Madame [Z] [L] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le , du commandement de payer délivré le 28 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 28 novembre 2024 que Monsieur [X] [N] et Madame [Z] [L] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [J] [F] à payer à Monsieur [X] [N] et Madame [Z] [L] la somme de 6520,00 euros actualisée au 28 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 mars 2024 sur la somme de 840,00 euros, de l’assignation du 31 mai 2024 sur la somme de 1420,00 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [J] [F] le 28 mars 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, rappel état fait que c’est à tort que ledit commandement visait un délai de six semaines alors qu’il ressort des clauses du contrat que le délai applicable en l’espèce était de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 28 mai 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 1er juillet 2022 à compter du 29 mai 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [F] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 mai 2024, Monsieur [J] [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à compter de 29/05/24 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [F] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 mars 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [X] [N] et Madame [Z] [L] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er juillet 2022 entre Monsieur [X] [N] et Madame [Z] [L] d’une part, et Monsieur [J] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8] réunies à la date du 29 mai 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [J] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L;433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [F] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 710,00 euros par mois,

CONDAMNE Monsieur [J] [F] à payer à Monsieur [X] [N] et Madame [Z] [L] la somme de 6520,00 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 28/11/2024 échéance de novembre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28/03/24 sur la somme de 840,00 euros, de l’assignation du 31/05/24 sur la somme de 1420,00 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [J] [F] à verser à Monsieur [X] [N] et Madame [Z] [L] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

CONDAMNE Monsieur [J] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 mars 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE JUGE