Minute n°

N° RG 25/01031 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DLCC

[W] [J]

C/

[U] [R], [I] [O]

JUGEMENT DU 14 Août 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [J]

né le 27 Août 1962 à

2 rue 2 C Petite rue du Cateau

59360 LE CATEAU CAMBRESIS

comparant en personne

DÉFENDEURS :

Madame [U] [R]

41 Faubourg de Cambrai

59360 LE CATEAU CAMBRESIS

non comparante

Monsieur [I] [O]

41 Faubourg de Cambrai

59360 LE CATEAU CAMBRESIS

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 19 Juin 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Réputée contradictoire , par mise à disposition le 14 Août 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M. [J]

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé sous seing privé le 1er août 2015, Monsieur [W] [J] a donné à bail à Monsieur [I] [O] et Madame [U] [R] un local à usage d’habitation situé au 41 Faubourg de Cambrai à LE CATEAU-CAMBRESIS (59360) et moyennant un loyer mensuel révisable de 543 euros, outre 7 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 2 694 euros.

A la même date, le bailleur a également fait signifier aux locataires un commandement d’avoir à justifier de l’assurance contre les risques locatifs.

Les impayés de loyers ont été signalés le 28 janvier 2025 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions.

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2025, Monsieur [W] [J] a fait assigner Monsieur [I] [O] et Madame [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI aux fins de voir :

• constater la résiliation du bail aux torts des locataires,

• prononcer l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef et au besoin avec le concours de la force publique,

• condamner solidairement les locataires à lui payer la somme de 2 694 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, outre les sommes échus à la date du jugement, le tout avec intérêts au taux légal,

• condamner solidairement les locataires à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer en cours à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux,

• condamner solidairement les locataires à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du code civil pour résistance abusive et injustifiée,

• condamner in solidum les locataires à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamner in solidum les locataires en tous les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile,

• rappeler que la décision à venir bénéficiera de l’exécution provisoire.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Nord le 10 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2025

À cette audience, Monsieur [W] [J] comparaît. Il actualise la dette locative à la somme de 4 953 euros, terme du mois de juin inclus, et s’en rapporte à l’assignation pour le surplus.

Bien qu’assignés à étude, Monsieur [I] [O] et Madame [U] [R] ne comparaissent pas et ne se font pas représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2025.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 28 janvier 2025, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation en date du 10 avril 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24, III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 juin 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [W] [J] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Le contrat de bail ne stipule pas de solidarité entre les locataires.

Il ressort des pièces fournies qu’au 19 juin 2025, la dette locative de Monsieur [I] [O] et Madame [U] [R] s’élève à la somme de 4 953 euros, terme du mois de juin inclus, au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation.

Il convient donc de condamner conjointement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme de 2 694 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Monsieur [I] [O] et Madame [U] [R], absents à l’audience, ne sollicitent pas de délais de paiement. Compte tenu de l’importance de la dette locative et de la non-reprise du versement du loyer courant, il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 12 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 28 janvier 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 29 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur la demande en expulsion

La résiliation du bail étant acquise à Monsieur [W] [J] à la date du 29 mars 2025, Monsieur [I] [O] et Madame [U] [R] n’ont plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble objet du bail.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [O] et Madame [U] [R], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est, le concours de la force publique à défaut de départ volontaire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Pour compenser la perte des loyers et la non remise à disposition des locaux, il y a lieu de condamner conjointement Monsieur [I] [O] et Madame [U] [R] à payer au bailleur une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer contractuel charges comprises en réparation du préjudice de jouissance, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Monsieur [W] [J] sollicite la somme de 400 euros sur ce fondement. Toutefois, il ne démontre ni la mauvaise foi des locataires, ni l’existence d’un préjudice distinct de l’absence de paiement de loyers.

Il sera donc débouté de cette demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [O] et Madame [U] [R] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés conjointement aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [W] [J], Monsieur [I] [O] et Madame [U] [R] seront condamnés conjointement à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail entre Monsieur [W] [J], Monsieur [I] [O] et Madame [U] [R] en date du 1er août 2015 et concernant l’immeuble à usage d’habitation situé 41 Faubourg de Cambrai à LE CATEAU-CAMBRESIS (59360) sont réunies au 29 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [O] et Madame [U] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [O] et Madame [U] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [W] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [I] [O] et Madame [U] [R] à verser à Monsieur [W] [J] la somme de 4 953 euros (décompte arrêté au mois de juin 2025, terme du mois de juin inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 694 euros à compter du 28 janvier 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [I] [O] et Madame [U] [R] à verser à Monsieur [W] [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Monsieur [W] [J] de sa demande en indemnisation au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [I] [O] et Madame [U] [R] à verser à Monsieur [W] [J] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [I] [O] et Madame [U] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière Le juge