Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01295 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756PX

JUGEMENT

DU : 17 Décembre 2024

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH

C/

[U] [S]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 17 Décembre 2024

Jugement rendu le 17 Décembre 2024 par Madame Coralie LEUZZI, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience de Madame Domitille [P], auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Fabien REMBOTTE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [U] [S]

née le 06 Septembre 1991 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

non comparante

DÉBATS : 07 Novembre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01295 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756PX et plaidée à l’audience publique du 07 Novembre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 17 Décembre 2024, les parties étant avisées

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 08/09/23, la SA Habitat Hauts de France a donné à bail à Madame [U] [S], un logement et un emplacement de stationnement, situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 630,00 euros (logement et garage) outre les provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 21/05/24, la SA Habitat Hauts de France a fait signifier à Madame [U] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 611,20 euros au titre des loyers et charges impayés et de justifier de l’assurance du logement.

Par notification électronique du 22/05/24, la SA Habitat Hauts de France a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 29/08/24, la SA Habitat Hauts de France a fait assigner Madame [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [U] [S] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,condamner Madame [U] [S] au paiement des sommes suivantes:1883,70 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 08/08/2024, avec intérêts au taux légal à compter de 21/05/24,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués (logement et garage),500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 30/08/24 à la préfecture du Pas-de-[Localité 9].

A l’audience du 07/11/24, la SA Habitat Hauts de France, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1214,86 euros arrêtée selon décompte du 07/11/24.

Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que Madame [U] [S], n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 elle indique que Madame [U] [S] n’a pas justifié de son assurance dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement.

Subsidiairement, elle soutient, sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil, que Madame [U] [S], a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Madame [U] [S], à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et que le montant du loyer actualisé et des charges est de 674,66 euros.

Madame [U] [S], régulièrement assignée à étude, ne comparait et n’est pas représentée à l’audience.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience (refus de laisser entrer le travailleur social).

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17/12/24 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [U] [S], régulièrement assignée à étude, ne comparait et n’est pas représentée à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Pas-de-[Localité 9] le 30/08/24 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SA Habitat Hauts de France justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22/05/24, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29/08/24, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 08/09/23, du commandement de payer délivré le 21/05/24 et du décompte de la créance actualisé au 07/11/24 que la SA Habitat Hauts de France rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient par conséquent de condamner Madame [U] [S] à payer à la SA Habitat Hauts de France la somme de 1214,86 euros actualisée au 07/11/24, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Madame [U] [S] le 21/05/24.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois visé par ledit commandement.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 21/07/2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 08/09/23 à compter du 22/07/24.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [U] [S] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22/07/24, Madame [U] [S] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter de 22/07/24 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [U] [S] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21/05/24 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de la condamner à verser à la SA Habitat Hauts de France la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA Habitat Hauts de France aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 08/09/23 entre la SA Habitat Hauts de France d’une part, et Madame [U] [S] d’autre part, concernant les locaux (logement et garage) situés [Adresse 5] réunies à la date du 22/07/24,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [U] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [U] [S] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 674,66 euros par mois,

CONDAMNE Madame [U] [S] à payer à la SA Habitat Hauts de France la somme de 1214,86 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 07/11/24, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Madame [U] [S] à verser à la SA Habitat Hauts de France l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

CONDAMNE Madame [U] [S] à payer à la SA Habitat Hauts de France la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA Habitat Hauts de France de ses autres demandes et prétentions,

CONDAMNE Madame [U] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21/05/24, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION