Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01206 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755UQ

N° de Minute : 24/00266

JUGEMENT

DU : 21 Novembre 2024

[J] [S]

[N] [S] [Y]

C/

[L] [T]

[E] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

CONTRADICTOIRE

du 21 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [J] [S], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Tania NORMAND, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Mme [N] [S] [Y], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Tania NORMAND, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [L] [T], demeurant [Adresse 4]

comparante

M. [E] [T], demeurant [Adresse 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 SEPTEMBRE 2024

Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

PRESENTATION DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé daté du 31 août 2016, M. [I] [D] et Mme [X] [O], son épouse ont donné à bail à M. [M] [T] et à Mme [L] [T] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6], à compter du 1er septembre suivant et pour une durée de trois années, moyennant le paiement d’un loyer initial de 525,73 euros, outre 40,00 euros de charge, payables d’avance le 15 de chaque mois.

Le 31 mai 2019 M. [M] [T] donnait congé de ce logement, M. [E] [T] se substituant à lui, par avenant au bail initial, régularisé par acte sous seing privé du même jour.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 26 janvier 2021 le bailleur a donné congé aux locataires, pour le 30 août 2022 avec offre de vente au prix de 149 100,00 euros pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Aucune offre d’achat ne parviendra aux bailleurs dans les délais requis et c’est ainsi que l’immeuble, objet du bail, fut vendu au profit de M. [M] [S] et de Mme [N] [Y], son épouse, suivant acte authentique dressé le 5 mai 2021.

N’ayant pas quitté les lieux à la date d’effet du congé M. [M] [S] et Mme [N] [Y] ont fait citer M. [E] [T] et Mme [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Montreuil-sur-Mer, statuant en la forme des référés, par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 15 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

constater que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 6] ;ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef du logement dont s’agit, dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux aux frais, risques et périls de M. [E] [T] et de Mme [L] [T] qui disposeront d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui leur sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution ;condamner solidairement M. [E] [T] et Mme [L] [T] à leur payer la somme de 744,82 euros à titre de provision à valoir sur les loyers arrêtés au 30 août 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;condamner solidairement M. [E] [T] et Mme [L] [T] à leur payer une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, au titre de l’occupation au-delà du terme du bail, à compter du 30 août 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner solidairement M. [E] [T] et Mme [L] [T] à leur payer une indemnité de 2 000,00 par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement M. [E] [T] et Mme [L] [T] en tous les frais et dépens

Ils exposent que l’occupation sans droit ni titre par les défendeurs du bien leur appartenant situé [Adresse 4] à [Localité 6] au-delà de la date d’effet du congé constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés d’y mettre fin ;

Que par ailleurs pendant la durée d’exécution du bail les locataires ont enregistré du retard dans le paiement de leur loyer.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 26 juillet 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 19 septembre 2024 où elle a été retenue.

M. [M] [S] et Mme [N] [Y], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 990,62 euros, arrêtée au 11septembre 2024.

M. [E] [T] et Mme [L] [T], comparant en personne, ne s’opposent pas au fait de devoir quitter les lieux mais rencontrent des difficultés pour trouver un nouveau logement et produisent à ce titre les justificatifs de leurs démarches.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs l’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue une atteinte au droit de propriété, générant un trouble manifestement illicite, qu’il appartient au juge des référés, s’il est établi, de faire cesser.

En conséquence les demandes formées par M. [M] [S] et Mme [N] [Y], par voie de référés sont recevables et déclarées comme telles.

Sur la validité du congé

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. (…)

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (…)

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l’espèce M. [I] [D] et Mme [X] [O], précédents bailleurs, ont donné congé à M. [E] [T] et à Mme [L] [T] du logement qu’ils occupent situé [Adresse 4] à [Localité 6], par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 janvier 2021 à effet du 30 août 2022.

Ce congé régulier en la forme et motivé au fond est en conséquence validé à la date du 30 août 2022.

Sur la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation

Aux termes du dernier paragraphe de l’article 15. I de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des lieux loués.

En l’espèce le congé délivré aux preneurs a été validé pour la date du 30 août 2022 à partir de laquelle M. [E] [T] et Mme [L] [T] qui n’ont pas accepté l’offre de vente doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre, de sorte que M. [M] [S] et Mme [N] [Y], nouveaux propriétaires des lieux, sont bien fondés à solliciter leur expulsion dans la mesure où ils se maintiennent dans les lieux et à obtenir une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer courant et des charges, depuis cette date.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, au regard du comportement des défendeurs qui ne contestent pas devoir quitter les lieux et qui ont déjà entrepris des démarches pour le faire, le tribunal ne juge pas opportun d’assortir sa décision d’une astreinte.

En conséquence la demande formulée à ce titre par M. [M] [S] et Mme [N] [Y] est rejetée.

Sur le sort du mobilier

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer M. [M] [S] et Mme [N] [Y] à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur la demande en paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail conclu le 31 août 2016, son avenant du 31 mai 2019, un relevé de compte daté du 16 septembre 2024, établi par l’agence SQUARE HABITAT arrêté au 11 septembre 2024 pour la somme de 990,62 euros.

Au vu de ces pièces, M. [E] [T] et Mme [L] [T] seront condamnés solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 990,62 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 11 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant au principal, M. [E] [T] et Mme [L] [T] seront condamnés solidairement au paiement des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, au regard de la situation économique respective des parties il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et la demande formulée à ce titre par M. [M] [S] et Mme [N] [Y] est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de montreuil-sur-Mer, statuant en référé par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATONS que M. [E] [T] et Mme [L] [T] sont devenus à compter du 30 août 2022 occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 6] ;

ORDONNONS à M. [E] [T] et Mme [L] [T] de quitter les lieux dans le mois de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut M. [M] [S] et Mme [N] [Y] seront autorisés à faire procéder à leus expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à astreinte ;

RENVOYONS M. [M] [S] et Mme [N] [Y] à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux;

CONDAMNONS solidairement M. [E] [T] et Mme [L] [T] à payer une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges et indexations éventuelles qui auraient été dus en cas de maintien du bail, à compter du 30 août 2022 et jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

CONDAMNONS solidairement M. [E] [T] et Mme [L] [T] au paiement de la somme provisionnelle de 990,62 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 11 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement M. [E] [T] et Mme [L] [T] au paiement des frais et dépens ;

REJETONS la demande en paiement de la somme de 2 000,00 euros de M. [M] [S] et de Mme [N] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETONS toutes autres demandes des parties.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2024, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

LA GREFFIERE, LE JUGE,