Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01409 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757U4

JUGEMENT

DU : 17 Décembre 2024

S.A. URBAVILEO

C/

[X] [J]

[W] [J]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 17 Décembre 2024

Jugement rendu le 17 Décembre 2024 par Madame Coralie LEUZZI, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience de Madame Domitille ASCOLI, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. URBAVILEO, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substitué par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [X] [J], demeurant [Adresse 2]

comparant

Mme [W] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante

DÉBATS : 07 Novembre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01409 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757U4 et plaidée à l’audience publique du 07 Novembre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 17 Décembre 2024, les parties étant avisées

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 21/12/18, la SA Urbavileo a donné à bail à Monsieur [X] [J] et Madame [W] [J], un logement et un emplacement de stationnement, situé [Adresse 5]), pour un loyer mensuel de 312,24 euros outre 112,20 euros de provisions sur charges.

Au cours de l’année 2020, la SARL SEB, mandatée par la SA Urbavileo aux fins de réalisation de travaux d’électricité, a alerté le bailleur de ce qu’elle ne réaliserait pas lesdits travaux compte tenu de l’état du logement.

Par acte de commissaire de justice du 24/09/2020, la SA Urbavileo a fait signifier à Monsieur [X] [J] et Madame [W] [J] une sommation d’avoir à respecter l’obligation d’entretien du logement.

A nouveau alertée par le voisinage, la SA Urbavileo a mandaté Maître [K], commissaire de justice, lequel a été autorisé à pénétrer dans le logement par les locataire et a dressé un procès verbal de constat en date du 14/08/2024.

Par acte de commissaire de justice du 26/09/24, la SA Urbavileo a fait assigner Monsieur [X] [J] et Madame [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [J] et Madame [W] [J] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [W] [J] au paiement des sommes suivantes:une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,1200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

A l’audience du 07/11/24, la SA Urbavileo, représentée, maintient ses demandes.

Elle expose, sur le fondement de l’article 7d de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1729 du code civil, que Monsieur [X] [J] et Madame [W] [J] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison de l’absence d’entretien du logement donné à bail.

Monsieur [X] [J], comparait, et reconnaît que le logement donné à bail n’est pas entretenu. Il explique que compte tenu des horaires de travail de chacun (6h-18h), de la présence de deux chiens, cinq chats, d’un lapin et de l’hébergement de sa belle-mère et de sa belle-soeur, toutes deux oisives, le couple ne réussit pas à maintenir le logement dans un état acceptable.

Madame [W] [J], régulièrement assignée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17/12/24 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [W] [J], régulièrement assignée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7d) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu de l’obligation essentielle d’user de la chose louée raisonnablement et d’entretenir le logement.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat dressé le 14/08/2024 par Maître [K], commissaire de justice à [Localité 8], que :

des détritus et sacs poubelles sont présents dans l’ensemble du logement rendant certaines pièces impraticables compte tenu du nombre de sacs poubelles entassés, de sorte que les espaces de vie sont réduits au minimumde nombreux vêtements sont entassés au milieu des détritusune odeur nauséabonde se dégage de l’appartement de sorte que le maintien dans les lieux est parfois difficiledes excréments d’animaux jonchent le sol dans toutes les pièces alors que deux chiens, cinq chats et deux lapins sont présents au sein du logementle logement n’est pas entretenu avec un fort manque d’hygiènele logement est insalubre du fait de l’absence d’entretien.

L’ensemble de ces éléments attestent d’une absence blâmable d’entretien du logement et constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations qui empêche la poursuite du contrat et justifie le prononcé de la résiliation judiciaire.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 26/09/24, date de l’assignation.

Les locataires sont désormais occupants sans droit ni titre .

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [J] et Madame [W] [J] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [X] [J] et Madame [W] [J] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26/09/24, Monsieur [X] [J] et Madame [W] [J] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner les locataires au paiement de cette indemnité à compter de 26/09/24 jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [J] et Madame [W] [J] in solidum aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût des procès-verbaux de constat, de la sommation d’avoir à entretenir le logement et de l’assignation.

Il convient également de les condamner à verser à la SA Urbavileo la somme de 400,00 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 21/12/2018 entre la SA Urbavileo d’une part, et Monsieur [X] [J] et Madame [W] [J] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 9], au jour de l’assignation soit le 26/09/24,

DIT que Monsieur [X] [J] et Madame [W] [J] sont occupants sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [X] [J] et Madame [W] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [X] [J] et Madame [W] [J] à compter du 26/09/24, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [J] et Madame [W] [J] à payer à la SA Urbavileo l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [J] et Madame [W] [J] à payer à la SA Urbavileo la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA Urbavileo de ses autres demandes et prétentions,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [J] et Madame [W] [J] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût des procès-verbaux de constat, de la sommation d’avoir à entretenir le logement et de l’assignation ,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION