TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e FAUGLAS, M^e POIRIER

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e LALOT

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/12591

N° Portalis 352J-W-B7F-CVFRM

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Septembre 2021

JUGEMENT

rendu le 06 Mai 2025

DEMANDEURS

Monsieur [M] [F]

[Adresse 2]

[Localité 12]

Madame [I] [R] épouse [F]

[Adresse 2]

[Localité 12]

Monsieur [W] [T]

[Adresse 2]

[Localité 12]

Madame [Y] [B] épouse [T]

[Adresse 2]

[Localité 12]

tous représentés par Maître Manuela LALOT, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire #143

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. FONCIA [Localité 14] RIVE DROITE

[Adresse 8]

[Localité 11]

représenté par Maître Anaïs FAUGLAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G864

Décision du 06 Mai 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/12591 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVFRM

PARTIE INTERVENANTE

Société OIO-RE

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentée par Maître Frédéric POIRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0547

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 05 Février 2025 tenue en audience publique devant Madame Laure BERNARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 29 avril 2025, prorogée au 6 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Au sein de l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis :

— M. [M] [F] et Mme [I] [R] épouse [F] sont propriétaires du lot n°22, consistant en un appartement au 5ème étage situé dans le bâtiment A ;

— M. [W] [T] et Mme [Y] [B] épouse [T] sont propriétaires du lot n°21, consistant en un appartement au 4ème étage, également situé dans ledit bâtiment A ;

— La société OIO-RE est propriétaire du lot n°25, constitué de l’intégralité du bâtiment B.

Le lot n°25 comprend la totalité du bâtiment B. Il se compose au rez-de-chaussée d’un hall, d’une salle de spectacle et de salles de réunion au premier et second étage, ainsi que d’un droit de jouissance privative de la cour jusqu’à la grille de séparation.

Le 30 juin 2021, l’assemblée générale des copropriétaires ont adopté les résolutions n°19 à 22, ayant toutes attrait au projet de promotion immobilière de la société OIO RE concernant le bâtiment B (surélévation du bâti, création de deux étages supplémentaires, création de trois appartements et d’un studio, création d’un patio végétalisé et végétalisation des balcons et terrasses).

Par acte d’huissier du 16 septembre 2021, M. [M] [F] et Mme [I] [R] épouse [F] ainsi que M. [W] [T] et Mme [Y] [B] épouse [T] (ci-après "les consorts [E]« ) ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice (ci-après » le syndicat des copropriétaires "), afin d’obtenir l’annulation des résolutions n°19 à 22 de l’assemblée générale du 30 juin 2021.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er avril 2022, les consorts [E] demandent au tribunal de :

«  Vu les articles 8, 9, 26, 35 et 43 de la loi du 10 juillet 1965

Vu les articles L211-1 et R151-28 °) du code de l’urbanisme

Vu le règlement de copropriété du [Adresse 6]

Vu les résolutions 18 à 22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2021

— Recevoir les consorts [F] et [T] en leurs demandes et y faisant droit,

— Voir annuler les résolutions 19 à 22 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaire du [Adresse 6], en date du 30 juin 2021,

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à payer aux consorts [F] d’une part et [T] d’autre part, la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par M^e Manuela Lalot, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ".

Au visa combiné des articles 26 et 35 de la loi du 10 juillet 1965, les consorts [E] soutiennent en premier lieu que l’opération de cession de droits à construire et d’aliénation de parties communes prévue par les résolutions attaquées constitue une atteinte à la destination du bâtiment B, telle que prévue au règlement de copropriété selon lequel ledit bâtiment, lot n°25, est affecté « aux activités d’œuvres de jeunesse », et non à des activités libérales ou commerciales ni à une destination d’habitation.

Ils soutiennent en second lieu que ce projet constitue par ailleurs une atteinte aux droits des copropriétaires des 4ème et 5ème étages qui se voient imposer un projet de surélévation ayant une incidence sur la vue dont bénéficient leurs lots ainsi que sur leur luminosité.

Ils en déduisent que lesdites résolutions auraient dû, dans ces conditions, être soumises au vote de l’assemblée générale selon la règle de l’unanimité, et qu’elles encourent l’annulation puisque tel n’a pas été le cas.

Ils se prévalent également de ce que le changement d’affectation des lieux engendré par le projet immobilier conduit par la société OIO RE entraîne un changement de destination contraire aux dispositions du code de l’urbanisme, d’ordre public.

En réponse aux moyens adverses, les consorts [E] se prévalent de la valeur contractuelle de l’état descriptif de division ainsi que de l’usage des lots prévue au règlement de copropriété, soit des éléments qui s’imposent à tous les copropriétaires.

Ils contestent la prétendue nullité de la clause du règlement de copropriété prévoyant la destination du bâtiment B, et rappellent que la société OIO RE ne saurait en toute hypothèse s’en prévaloir dès lors qu’elle avait été informée utilement de la destination du bâtiment dans le cadre de l’acte de vente, le notaire instrumentaire ayant émis toute réserve sur la faculté de modifier la destination du lot n° 25.

Ils prétendent par ailleurs que si le lot litigieux a pu, par le passé, être donné à bail pour un usage professionnel autre que celui prévu au règlement de copropriété, cela n’était qu’une tolérance accordée au propriétaire des lieux de l’époque mais ne saurait être considéré comme un droit acquis, cet élément de contexte ayant été dûment rappelé à la société OIO RE aux termes de l’acte de vente.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  Vu l’assignation des époux [F] et [T],

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’article 31 du code de procédure civile,

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

Vu les articles 8, 26 et 35 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

A titre principal,

— Relever l’absence d’intérêt à agir des consorts [F] et [T] ;

— Prononcer en conséquence l’irrecevabilité des demandes de consorts [F] et [T] ;

A titre subsidiaire,

— Débouter les époux [F] et [T] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause,

— Condamner solidairement les époux [F] et [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 20.000 euros en réparation des préjudices subis à raison de leur abus d’ester en justice ;

— Condamner solidairement les époux [F] et [T] à une amende civile d’un montant maximum de 10.000 euros en condamnation de leur procédure abusive ;

— Condamner solidairement les époux [F] et [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens ".

Le syndicat des copropriétaires conclut au rejet des prétentions des consorts [E], soutenant qu’en l’absence de modification de la destination de l’immeuble, les résolutions litigieuses ont été à juste titre votées à la majorité des copropriétaires.

Il soutient que les demandeurs opèrent une confusion entre les notions de destination de l’immeuble, dont la modification requiert l’unanimité, et d’affectation d’un lot privatif, qui peut faire l’objet de changement sous réserve du respect de la destination de l’immeuble et des droits des autres copropriétaires.

Se prévalant des termes du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires expose que les deux bâtiments A et B de l’immeuble sont destinés à l’habitation bourgeoise, avec la possibilité d’y exercer une profession libérale, à condition que celle-ci ne change pas ladite destination bourgeoise, et que la précision tenant au fait que les locaux du lot n°25 sont « destinés aux activités d’œuvre de jeunesse » ne relève que de l’affectation dudit lot.

Il en déduit que la modification de cette affectation par le projet immobilier de la société OIO RE est possible, ce d’autant plus que le règlement de copropriété ne contient aucune interdiction générale de modification de cet usage et que l’activité d’habitation prévue par ce projet n’est pas contraire à la destination et aux caractéristiques générales de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires soutient également que les demandeurs confondent la notion de destination au sens du code de la construction et de l’habitation, seule applicable en matière de copropriété, et celle au sens du droit de l’urbanisme.

A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de dommages-intérêts, excipant du caractère abusif de la présente procédure, de son incidence préjudiciable du fait de l’incertitude entourant le projet de transformation du bâtiment B, et de la mauvaise foi des demandeurs, ainsi que le prononcé à leur encontre d’une amende civile.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 janvier 2022, la société OIO RE demande au tribunal de :

«  Vu les articles 325 à 330 du code de procédure civile ;

Vu les articles 8, 9 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

— Juger recevable la demande d’intervention volontaire de la société OIO-RE à l’instance opposant les époux [F] et [T] au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] ;

— Débouter M. [M] [F], Mme [I] [R], épouse [F], M. [W] [T] et Mme [Y] [B], épouse [T], de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— A titre subsidiaire, juger non écrites la mention de l’état descriptif restreignant l’affectation des lieux à des locaux cultuels et la clause du règlement de copropriété en limitant l’usage à des « œuvres de jeunesse » et ordonner la publication au Fichier Immobilier la décision à intervenir aux frais des demandeurs ;

— Condamner solidairement M. [M] [F], Mme [I] [R], épouse [F], M. [W] [T] et Mme [Y] [B], épouse [T], au paiement de dommages et intérêts égaux au montant des intérêts calculés au taux de l’intérêt légal courant du 16 septembre 2020 (date de l’assignation) au jour de la signification de la décision à intervenir calculée sur la somme de 2.450.000 €,

— Condamner solidairement M. [M] [F], Mme [I] [R], épouse [F], M. [W] [T] et Mme [Y] [B], épouse [T], au paiement de dommages et intérêts égaux à la variation entre l’indice coût de la construction en vigueur au jour de l’assignation et celui applicable au jour de la signification de la décision à intervenir calculée sur la somme de 1.680.000 €,

— Condamner solidairement M. [M] [F], Mme [I] [R], épouse [F], M. [W] [T] et Mme [Y] [B], épouse [T], au paiement de la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice d’image subi par la société OIO-RE ;

— Condamner solidairement M. [M] [F], Mme [I] [R], épouse [F], M. [W] [T] et Mme [Y] [B], épouse [T], au paiement d’une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ".

La société OIO RE reprend en substance les moyens du syndicat des copropriétaires quant à la conformité de son projet immobilier à la destination de l’immeuble et quant à la confusion opérée en demande entre cette notion de destination et celle d’affectation d’un lot privatif.

Elle excipe en outre de l’absence de contestation des demandeurs de la précédente location des lieux à titre commercial pendant dix-huit ans.

A titre subsidiaire, la société OIO RE sollicite que soit déclarée non écrite les clauses de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, prévoyant des restrictions de l’affectation des locaux du lot n°25 à des « locaux cultuels » ou à des « activités d’œuvre de jeunesse » qui ne sont justifiées ni par la destination de l’immeuble, à usage mixte d’habitation et de bureaux, ni par une atteinte aux droits des autres copropriétaires.

La société OIO RE forme reconventionnellement une demande indemnitaire, prétendant que l’opposition injustifiée des consorts [E] et leur action abusive lui a causé un préjudice, paralysant son projet immobilier dans l’attente de l’aboutissement du recours, constitué d’un décalage du retour sur investissement, d’une atteinte à son image et d’une augmentation des coûts de construction.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 12 septembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et la société OIO-RE, tirée du défaut d’intérêt à agir.

Aucune partie n’a conclu postérieurement à cette ordonnance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 novembre 2023.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 25 septembre 2024, a été décalée à celle du 05 février 2025, en raison de l’absence non remplacée du magistrat devant tenir l’audience initiale.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré au 29 avril 2025, prorogée au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de relever à titre liminaire que les demandes du syndicat des copropriétaires tendant à " Relever l’absence d’intérêt à agir des consorts [F] et [T] « et à » Prononcer en conséquence l’irrecevabilité des demandes de consorts [F] et [T] " sont sans objet dès lors qu’elles ont été traitées par le juge de la mise en état, dans le cadre de la procédure d’incident ayant donné lieu à l’ordonnance du 12 septembre 2023, précitée.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la société OIO RE

Il convient de recevoir la société OIO RE en son intervention volontaire, dont la recevabilité ne fait l’objet d’aucune contestation.

Sur la demande principale en annulation des résolutions n°19 à 22 de l’assemblée générale du 30 juin 2021

L’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que " Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

(…).

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble ".

L’article 35 de la loi précitée précise, en ses deux premiers alinéas, que " La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26.

La décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l’article 26 et, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus ".

Décision du 06 Mai 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/12591 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVFRM

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment qu’au sein d’une copropriété, le « règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance (…) ».

Il précise en son alinéa 2 que ce règlement de copropriété « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

Le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance.

Toutefois, les clauses limitant la liberté d’usage des parties privatives des copropriétaires ne sont valables que si elles sont justifiées par la destination de l’immeuble.

L’article 2 du décret du 17 mars 1967 précise que " Le règlement de copropriété peut également comporter :

1° L’état descriptif de division de l’immeuble, établi conformément aux dispositions des articles 71-1 à 71-13 du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 modifié ;

(…) ".

Aux termes de l’article 3 du décret précité, alinéa 3, si le règlement de copropriété comporte un état descriptif de division, il doit être rédigé de manière à éviter toute confusion entre ses différentes parties et les clauses particulières du règlement de copropriété doivent se distinguer nettement des autres.

L’état descriptif de division, dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière, n’a pas de caractère contractuel, de sorte qu’en cas de contradiction avec le règlement de copropriété, les mentions dudit règlement doivent primer.

L’article 9 I de la loi précitée dispose que " Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. "

Le changement d’affectation d’un lot est possible dès lors que la nouvelle affectation n’est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu’elle est conforme à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

La destination contractuelle du lot ou son actuelle affectation ne sont donc pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l’usage de son lot.

Les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire sont interprétées strictement.

Le copropriétaire n’est pas tenu par la destination contractuelle du règlement de copropriété et reste libre de modifier l’affectation de la partie privative de son lot, sous les seules conditions de l’article 9, sauf si une clause contractuelle le prohibe expressément (Cass Civ. 3ème, 10 déc. 1986, n° 82-15.198).

Décision du 06 Mai 2025

8ème chambre 1ère section

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Sur ce,

Les résolutions attaquées étaient libellées ainsi d’après le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2021 :

«  19. CESSION DE PARTIE COMMUNE PAR [Localité 13] DES COPROPRIETAIRES A

LA SOCIETE OIO RE

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de vendre les parties communes nécessaires à la réalisation du Projet tel qu’il est décrit par la notice de la société OIO RE.

L’assemblée générale fixe le prix au m2 de la cession du droit à bâtir sur les parties communes, dont à jouissance privative à la somme de 500€/m² pour une surface maximum de 330 m2 en super structure, et 170m² en sous-sol, ce qui est accepté par la SCI OIO RE, propriétaire du lot n° 25. Ce prix se base sur la dernière Expertise Immobilière du 24 Avril 2017, réalisée dans la même copropriété, et qui préconisait une valeur de 419€/m² pour un droit à bâtir qui comportait des travaux comparables du point de vue du type de construction et des détails d’exécution, à ceux prévus au Projet.

La vente est conclue sous la condition suspensive d’obtention du permis de construire définitif (tous délais de recours purgés) permettant la réalisation du Projet de la SCI OIO RE présenté en « résolution 18 : point d’information sur le projet de la SCI OIO RE ».

Les frais de géomètre ainsi que les frais, droits et honoraires de rédaction et de publication de l’acte notarié seront à la charge de la SCI OIO RE ou de ses ayants droit ou ayant cause.

Les résolutions n°18 à 22 forment ensemble indivisible en sorte que cette résolution ne peut être considérée comme définitivement adoptée que si les autres résolutions sont aussi adoptées définitivement. Si une procédure judiciaire aboutit à faire annuler l’ensemble des résolutions de la présente assemblée générale ou une ou plusieurs des résolutions 18 à 22, la présenté résolution sera considérée comme caduque.

POUR : 707 sur 1039 tantièmes. Soit 9 copropriétaires sur 14.

CONTRE : 332 sur 1039 tantièmes. Soit 5 copropriétaires sur 14.

(…)

CETTE RESOLUTION EST ADOPTEE A LA MAJORITE.

20. DELEGATION DE POUVOIR DONNEE AU SYNDIC POUR REPRESENTER [Localité 13] DES COPROPRIETAIRES LORS DU MODIFICATIF DU REGLEMENT DE COPROPRIETE

L’Assemblée Générale, après en avoir délibéré, donne pouvoir au syndic pour représenter le Syndicat des Copropriétaires à l’acte notarié modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division visé dans les résolutions précédentes devant le notaire désigné à cet effet.

Les résolutions n°18 à 22 forment ensemble indivisible en sorte que cette résolution ne peut être considérée comme définitivement adoptée que si les autres résolutions sont aussi adoptées définitivement. Si une procédure judiciaire aboutit à faire annuler l’ensemble des résolutions de la présente assemblée générale ou une ou plusieurs des résolutions 18 à 22, la présenté résolution sera considérée comme caduque.

POUR : 707 sur 1039 tantièmes.

CONTRE : 171 sur 1039 tantièmes.

(…)

ABSTENTIONS : 161 tantièmes. [H] [L] (31), [F](130), .

14 copropriétaires totalisent 1039 tantièmes au moment du vote.

CETTE RESOLUTION EST ADOPTEE A LA MAJORITE.

21. AUTORISATION A DONNER A LA SOCIETE OIO RE PROPRIETAIRE DU LOT 25 DE REALISER SON PROJET MODIFIANT L’ASPECT EXTERIEUR DE L’IMMEUBLE

Connaissance prise des pièces jointes à la convocation, à savoir la note de Monsieur [O], Architecte du projet et du plan localisant les travaux, l’Assemblée Générale, décide, après en avoir délibéré d’autoriser les travaux projetés par la société? OIO RE propriétaire du lot n°25, à procéder aux travaux affectant les parties communes et modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble conforme.

Le copropriétaire demandeur s’engage à :

— se conformer à la réglementation en vigueur et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises,

— faire effectuer les travaux dans le respect des règles de l’art et conformément au descriptif joint, par des entreprises qualifiées et dûment assurées,

— souscrire toutes polices d’assurance nécessaires à la couverture des risques aux tiers, au syndicat des copropriétaires et à l’ouvrage, avec extension aux existants

Les travaux seront réalisés aux frais exclusifs et sous la responsabilité du copropriétaire demandeur.

En conséquence, l’assemblée générale autorise la société OIO RE – ou toute personne qui s’y substituerait – à apporter à son projet toutes les modifications qui pourraient se révéler nécessaires pour permettre la réalisation des travaux, et y apporter toute modification imposée par prescription administrative ou réglementaire ou nécessaire à la réalisation des travaux.

Les résolutions n°18 à 22 forment ensemble indivisible en sorte que cette résolution ne peut être considérée comme définitivement adoptée que si les autres résolutions sont aussi adoptées définitivement. Si une procédure judiciaire aboutit à faire annuler l’ensemble des résolutions de la présenté assemblée générale ou une ou plusieurs des résolutions 18 à 22, la présenté résolution sera considérée comme caduque.

POUR : 738 sur 1039 tantièmes.

CONTRE : 301 sur 1039 tantièmes.

(…)

ABSTENTIONS : 0 tantièmes.

14 copropriétaires totalisent 1039 tantièmes au moment du vote.

CETTE RESOLUTION EST ADOPTEE A LA MAJORITE.

22. AUTORISATION A DONNER A LA SOCIETE OIO RE PROPRIETAIRE DU LOT 25 POUR DEPOSER TOUTE DEMANDE D’AUTORISATION D’URBANISME EN RELATION AVEC SON PROJET

L’assemblée générale a pris connaissance de la notice de présentation du Projet et de ses caractéristiques.

En conséquence, l’assemblée générale autorise la société OIO RE – ou toute personne qui s’y substituerait – à déposer et réaliser toutes demandes d’autorisations administratives et d’urbanisme qui pourraient se révéler nécessaires pour permettre la réalisation des travaux, et y apporter toute modification imposée par prescription administrative ou réglementaire ou nécessaire à la réalisation des travaux.

Les résolutions n°1 à 5 forment ensemble indivisible en sorte que cette résolution ne peut être considérée comme définitivement adoptée que si les autres résolutions sont aussi adoptées définitivement. Si une procédure judiciaire aboutit à faire annuler l’ensemble des résolutions de la présenté assemblée générale ou une ou plusieurs des résolutions 18 à 22, la présenté résolution sera considérée comme caduque.

POUR : 738 sur 1039 tantièmes. Soit 10 copropriétaires sur 14.

CONTRE : 301 sur 1039 tantièmes. Soit 4 copropriétaires sur 14.

(…)

ABSTENTIONS : 0 tantièmes.

14 copropriétaires totalisent 1039 tantièmes au moment du vote.

CETTE RESOLUTION EST ADOPTEE A LA MAJORITE ".

Le règlement de copropriété de l’immeuble en cause prévoit, en sa deuxième partie « droits et obligations des propriétaires ou de leurs ayants-cause » :

«  Chaque propriétaire a le droit de jouir et de disposer des choses qui constituent sa propriété particulière, à la condition de ne pas nuire aux droits particuliers ou communs des autres propriétaires et de se conformer aux prescriptions formulées ci-après.

(…)

Aucune modification pouvant compromettre la destination de l’immeuble ne pourra être faite sans le consentement de l’unanimité des propriétaires ; en particulier les logements resteront destinés exclusivement à l’habitation.

Toutefois, dans la mesure où les règlements le permettent, il sera permis d’y exercer une profession libérale (…).

Il est rappelé ici que les locaux composant le bâtiment B sont destinés aux activités d’œuvres de jeunesse. "

Il s’en évince que la destination de l’immeuble est principalement d’habitation bourgeoise, avec possibilité d’exercice de professions libérales, sous conditions, d’une part, et que le lot 25 est affecté, à titre d’usage, aux « activités d’œuvre de jeunesse » d’autre part.

Au regard des dispositions applicables précitées, cet usage, bien que prévu au règlement de copropriété ainsi que celui prévu, de manière contradictoire, à l’état descriptif de division, (« locaux cultuels »), ne s’imposent nullement au propriétaire du lot concerné qui est libre de le modifier sous réserve du respect de la destination de l’immeuble et des droits des autres copropriétaires.

Or et en premier lieu, le projet immobilier de la société OIO RE a pour but la création d’appartements et d’espaces végétalisés, ce qui est respectueux de la destination bourgeoise de l’immeuble, étant au surplus relevé qu’il n’est ni prétendu ni justifié de l’existence d’une clause du règlement de copropriété prohibant le changement d’affectation du lot n°25.

Le tribunal relève d’ailleurs que la destination bourgeoise de l’immeuble avait été revendiquée par M. [F] à l’occasion d’un courriel envoyé par ses soins, en décembre 2020, à l’ancien propriétaire du lot n°25, alors pour s’opposer, de manière contradictoire avec les moyens dont il se prévaut présentement, à l’installation d’une école dans ledit bâtiment, rappelant à son interlocuteur « le caractère bourgeois de l’immeuble, parfaitement stipulé dans le règlement de copropriété » selon lui

« incompatible avec la circulation massive de personnes et d’enfants (…) ».

En outre et en deuxième lieu, s’ils le prétendent, les consorts [E] succombent à démontrer que ce projet porte atteinte à leurs droits de jouissance de leurs parties privatives, ne produisant aucune pièce suffisamment probante caractérisant la réalité de la perte de luminosité et/ou de vue alléguée.

Enfin, le moyen tenant au non-respect des règles d’urbanismes est inopérant dès lors que, à supposer un tel manquement avéré, cela ne constitue pas un motif valable d’annulation de résolutions adoptées par une assemblée générale de copropriétaires d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le projet de promotion immobilière de la société OIO RE ne portant atteinte ni à la destination de l’immeuble prévu au règlement de copropriété, ni aux droits des autres copropriétaires, c’est à bon droit que les résolutions litigieuses n’ont pas été soumises au vote selon la règle de l’unanimité.

Dans ces conditions, les demandeurs ne se prévalant d’aucun autre moyen opérant au soutien de leurs prétentions tendant à l’annulation des résolutions n°19 à 22 de l’assemblée générale du 30 juin 2021, doivent en être déboutés.

Sur les demandes reconventionnelles indemnitaires et d’amende civile

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages intérêts qui seraient réclamés.

La condamnation à des dommages-intérêts pour procédure abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens de l’article 1240 du code civil.

Décision du 06 Mai 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/12591 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVFRM

Elle suppose, d’une part, que soit caractérisée la faute de la partie perdante faisant dégénérer en abus l’exercice du droit d’ester en justice, et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il en résulte que la mesure visée à l’article 32-1 du code de procédure civile est une mesure relevant du pouvoir discrétionnaire de la juridiction saisie, le défendeur ne pouvant la requérir, à l’exception de dommages et intérêts relevant de l’article 1240 précité.

Sur ce,

Sur les dommages-intérêts

Si elles le prétendent, les parties défenderesses succombent à caractériser le prétendu caractère abusif de la procédure diligentée par les consorts [E], le seul rejet des prétentions de ceux-ci ne pouvant, à lui seul, suffire à l’établir.

Elles ne caractérisent pas davantage les préjudices dont elles réclament réparation, tant dans leur principe que dans leur quantum, étant précisé, concernant la société OIO RE, qu’en toute hypothèse le seul préjudice dont elle aurait pu se prévaloir était une perte de chance de ne pas voir son projet aboutir plus rapidement, ce qu’elle ne sollicite pas, fût-ce à titre subsidiaire.

Les demandes reconventionnelles indemnitaires seront donc rejetées.

Sur l’amende civile

Le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité pour solliciter le prononcé d’une amende civile à l’encontre des consorts [E] d’une part, et qu’au demeurant les critères d’application d’une telle sanction ne sont pas en l’état, réunis compte tenu des motifs retenus supra, d’autre part.

Il n’y a dès lors pas lieu de prononcer une telle sanction.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Décision du 06 Mai 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/12591 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVFRM

Sur ce,

Succombants principalement, les consorts [E] doivent être condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à verser, à chacune des parties défenderesses, la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

RECOIT la société OIO RE en son intervention volontaire,

DEBOUTE M. [M] [F] et Mme [I] [R] épouse [F] ainsi que M. [W] [T] et Mme [Y] [B] épouse [T] de l’ensemble de leurs prétentions,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 15] et la société OIO RE de leurs prétentions reconventionnelles en paiement,

CONDAMNE in solidum M. [M] [F] et Mme [I] [R] épouse [F] ainsi que M. [W] [T] et Mme [Y] [B] épouse [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 15], représenté par son syndic en exercice, une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [M] [F] et Mme [I] [R] épouse [F] ainsi que M. [W] [T] et Mme [Y] [B] épouse [T] à payer à la société OIO RE une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [M] [F] et Mme [I] [R] épouse [F] ainsi que M. [W] [T] et Mme [Y] [B] épouse [T] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 14] le 06 Mai 2025.

La Greffière La Présidente