Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00714 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76G5P

JUGEMENT

DU : 06 Novembre 2025

E.P.I.C PAS DE [Localité 9] HABITAT

C/

[C] [U]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 06 Novembre 2025

Jugement rendu le 06 Novembre 2025 par Lisa CHANAVAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

E.P.I.C PAS DE [Localité 9] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Mme [X] [I], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [C] [U]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

DÉBATS : 04 Septembre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00714 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76G5P et plaidée à l’audience publique du 04 Septembre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 06 Novembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 juillet 2024, l’Etablissement Public Local à Caractère Industriel ou Commercial (E.P.I.C.) PAS DE [Localité 9] HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (O.P.H.) (ci-après désigné « l’E.P.I.C. ») a signé un contrat de location de maintien dans les lieux avec Monsieur [C] [U] portant sur un appartement situé [Adresse 5], à [Localité 12], moyennant un loyer mensuel révisable de 471, 98 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 79,66 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025, l’E.P.I.C. a fait signifier à Monsieur [C] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 563,18 euros au titre des loyers impayés.

Par notification électronique du 13 janvier 2025, l’E.P.I.C. a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2025, l’E.P.I.C. a fait assigner Monsieur [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [U] et de tout occupant de son chef des locaux d’habitation, avec si besoin le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;l’autoriser à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais risques et périls de Monsieur [C] [U] ;condamner Monsieur [C] [U] à lui payer les sommes suivantes :752, 69 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 9 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2025, date de l’assignation ; une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges mensuelles, et ce à compter du 9 mai 2025, exigible au 1er de chaque mois et jusqu’à la libération des lieux ;150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; les dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Pas-de-[Localité 9] le 15 mai 2025.

A l’audience du 4 septembre 2025, l’E.P.I.C., représenté, réitère ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1 812,82 euros au titre des loyers et charges échus au 2 septembre 2025. Le bailleur indique que Monsieur [C] [U] n’a payé aucune somme depuis le mois de mars 2025. Il fait également savoir que le montant du loyer courant est de 582,48 euros et que les aides personnelles au logement dont bénéficiait Monsieur [C] [U] sont suspendues depuis le mois d’août 2025. L’E.P.I.C. ajoute qu’il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [C] [U], régulièrement assigné à personne, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé, dès lors que Monsieur [C] [U] n’a pas donné suite au rendez-vous donné par les services sociaux.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [C] [U] assigné à personne, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, si elle est motivée par une dette locative, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, par voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile familiale ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’E.P.I.C. justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX par voie électronique le 13 janvier 2025, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 13 mai 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 9] par voie électronique le 15 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 septembre 2025.

La demande en constat de résiliation du bail de l’E.P.I.C. est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 juillet 2024, du commandement de payer du 10 janvier 2025, et du décompte produit que l’E.P.I.C. rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de défaut d’assurance qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant (9 euros).

En conséquence, Monsieur [C] [U] sera condamné à payer à l’E.P.I.C. la somme de 1 803, 82 euros au titre des sommes dues au 2 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 janvier 2025 sur la somme de 563,18 euros, de l’assignation du 13 mai 2025 sur la somme de 189,51 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 2 juillet 2024 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges en prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 10 janvier 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration d’un délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 21 février 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 juillet 2024 à compter du 22 février 2025.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [C] [U]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 février 2025, Monsieur [C] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [C] [U] à son paiement à compter du 22 février 2025, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [C] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de l’E.P.I.C. les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DÉCLARE recevable la demande de l’Etablissement Public Local à Caractère Industriel ou Commercial PAS DE [Localité 9] HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 juillet 2024 entre l’Etablissement Public Local à Caractère Industriel ou Commercial PAS DE [Localité 9] HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT d’une part, et Monsieur [C] [U], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4]) à [Localité 11], sont réunies à la date du 22 février 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [C] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [C] [U] à payer à l’Etablissement Public Local à Caractère Industriel ou Commercial PAS DE [Localité 9] HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, la somme de 1 803, 82 euros au titre des loyers et charges et indemnité d’occupation arrêtés à la date du 2 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 janvier 2025 sur la somme de 563,18 euros, de l’assignation du 13 mai 2025 sur la somme de 189,51 euros et du présent jugement sur le surplus,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [C] [U] à compter du 22 février 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [C] [U] à payer à l’Etablissement Public Local à Caractère Industriel ou Commercial PAS DE [Localité 9] HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 22 février 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [C] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION