Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00311 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76EFD

JUGEMENT

DU : 13 Novembre 2025

[N] [L]

[J] [M] épouse [L]

C/

[Y] [Z]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

Jugement rendu le 13 Novembre 2025 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d'[D] [K], auditeur de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [N] [L]

né le 11 Avril 1957 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Elodie ALTAZIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Mme [J] [M] [L]

née le 25 Avril 1960 à [Localité 11] (SENEGAL),

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Elodie ALTAZIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Y] [Z]

né le 18 Novembre 1971 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

comparant

DÉBATS : 25 Septembre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00311 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76EFD et plaidée à l’audience publique du 25 Septembre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 13 Novembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 mai 2024, Mme [J] [M] [L] et M. [N] [L] ont donné à bail à M. [Y] [Z] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 620,00 euros, outre 20,00 euros de charges, payable d’avance avant le 5 de chaque mois .

En présence de loyers impayés Mme [J] [M] [L] et M. [N] [L], ont, par acte de commissaire de justice signifié le 23 décembre 2024, fait commandement à M. [Y] [Z] d’avoir à leur payer la somme de 2124,00 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de décembre 2024, outre 137,55 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé de loyer par lettre électronique enregistrée le 24 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 février 2025, Mme [J] [M] [L] et M.[N] [L] ont fait citer M. [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] lui demandant, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— constater et prononcer la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

— d’ordonner l’expulsion du logement situé [Adresse 2] à [Localité 10] de M. [Y] [Z] et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

— d’autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix des requérants, aux frais et risques de qui il appartiendra ;

— de condamner M. [Y] [Z] à payer aux requérants le montant des loyers et charges dus à ce jour à hauteur de la somme de 3375,06 euros ;

— de condamner M. [Y] [Z] à payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail ; subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

— de condamner M. [Y] [Z] à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale ;

— de condamner M. [Y] [Z] à payer aux requérants la somme de 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, le défendeur au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure ;

— d’ordonner sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant recours et sans caution.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 24 février 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 juin 2025 où elle a été retenue.

Mme [J] [M] [L] et M. [N] [L], représentés par leur conseil, s’en sont rapportés aux demandes et moyens contenus dans leur acte introductif d’instance.

Lors de cette même audience, à l’appel du rôle, M. [Y] [Z], assigné à personne, n’était ni présent, ni représenté.

L’affaire a été retenue et mise en délibéré au 16 juillet 2025.

Par jugement avant dire droit du 18 juin 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats pour l’audience du 25 septembre 2025 en précisant que M. [Y] [Z] s’est manifesté en cours d’audience, en indiquant avoir mal estimé le temps de trajet s’étant rendu de son domicile situé à Condette jusqu’au tribunal situé à Boulogne-sur-Mer, à pied ne disposant pas de moyen de transport ni d’un téléphone portable pour prévenir de son retard, de telle sorte que pour respecter le principe du contradictoire et de permettre au défendeur, ayant parcouru plus de 17 Kms à pied afin de se rendre à l’audience, de faire valoir ses arguments, il convenait de réouvrir les débats.

A l’audience de renvoi l’affaire a été retenue.

Mme [J] [M] [L] et M. [N] [L], représentés par leur conseil, se référant oralement à leur assignation ont maintenu leurs demandes, en actualisant la dette de loyers à la somme de 6776,00 euros à ce jour. Ils précisent que le défaut de paiement du loyer remonte au mois de juin 2024 ; qu’il n’y a eu aucune reprise des loyers courants ; que depuis le mois de juin 2025 l’APL est suspendue et qu’enfin, le logement n’est plus assuré.

M. [Y] [Z], comparant en personne, expose qu’il bénéficie de l’Allocation de Solidarité Spécifique et qu’il rencontre des soucis de paiement de Pôle Emploi ; qu’il compte quitter les lieux d’ici un mois ou deux normalement et qu’il est désormais suivi par le Service Intégré d’Accueil et d’Orientation.

Puis le tribunal a donné lecture du diagnostic social et financier.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 24 décembre 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 24 février 2025, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

— Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit notamment que le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge, ou de la régularisation annuelle de charge, ainsi qu’en cas de défaut d’assurance des risques locatifs par le locataire.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 23 décembre 2024 sont demeurées impayées, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à l’issue des six semaines de ce commandement de payer soit à compter du 04 février 2025.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail du 06 mai 2024, le commandement de payer du 23 décembre 2024, un relevé du compte des loyers du locataire pour un montant débiteur de 6776,87 euros arrêté au mois de septembre 2025.

Au vu de ces justificatifs, M. [Y] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 6473,00 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au mois de septembre 2025, déduction faite des frais de procédure à inclure dans les dépens de l’instance.

Cette somme portera intérêts judiciaires à compter de la date du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [Y] [Z] qui ne sollicite pas de délai de paiement, ne justifie pas davantage avoir repris le règlement intégral de son loyer courant.

Par ailleurs il résulte du diagnostic social et financier que le locataire n’est pas dans une situation économique lui permettant de régler sa dette locative

Dans ce contexte, il n’y a pas de possibilité d’accorder des délais de paiement à M. [Y] [Z] ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur le sort du mobilier

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer les bailleurs à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les autres demandes

— Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [Y] [Z], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

— Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 500,00 euros de Mme [J] [M] [L] et de M. [N] [L] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE M. [Y] [Z] à payer à Mme [J] [M] [L] et à M. [N] [L] la somme de 6473,00 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au mois de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement. ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 2] à [Localité 10], conclu le 06 mai 2024, entre Mme [J] [M] [L] et M. [N] [L], d’une part et M.[Y] [Z], d’autre part à la date du 04 février 2025 ;

ORDONNE à M. [Y] [Z] de quitter les lieux dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut Mme [J] [M] [L] et M. [N] [L] seront autorisés à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période de trève hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RENVOIE Mme [J] [M] [L] et M. [N] [L] à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux;

CONDAMNE M. [Y] [Z] à payer à Mme [J] [M] [L] et à M. [N] [L] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, soit la somme de 640,00 euros par mois, outre revalorisation légale, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE M. [Y] [Z] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leurs notifications ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 500,00 euros de Mme [J] [M] [L] et de M. [N] [L] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les en déboute.

REJETTE toutes autres demandes des parties.

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

La greffière Le juge des contentieux de la protection