COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Société COTE D’AZUR HABITAT c/ [T]

MINUTE N°

DU 22 Octobre 2024

N° RG 23/03597 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PJJM

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Marina POUSSIN

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Rudy AMSELLEM

Le

DEMANDERESSE:

Société COTE D’AZUR HABITAT, agissant poursuites et diligences de son Directeur, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [U], [N] [T]

née le 03 Septembre 1985 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 1]

représentée par M^e Rudy AMSELLEM, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 11 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Octobre 2024, prorogée au 22 octobre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 18 Octobre 2024, prorogé au 22 Octobre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2022, l’établissement public COTE D’AZUR HABITAT a donné à bail à Madame [U] [T] un appartement sis à [Adresse 7], prenant effet le même jour, et moyennant un loyer mensuel de 330,06 euros outre 121,56 euros à titre de provisions sur charges, soit un total de 451,62 euros par mois et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 330,06 euros.

Vu l’acte de commissaire de justice en date du 6 juillet 2023, auquel il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens, par lequel l’établissement public COTE D’AZUR HABITAT a fait assigner Madame [U] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 14 décembre 2023 à 14 heures 15 aux fins, au visa des articles 1729 du code civil, 6-1 et 7b de la loi du 6 juillet 1989, de voir :

constater la violation grave et répétée par Madame [U] [T] de ses obligations de locataire ;prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [U] [T] ;ordonner le départ immédiat, et à défaut, l’expulsion de Madame [U] [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Madame [U] [T] au paiement d’un indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au dernier loyer et charges, jusqu’à la libération effective des lieux ; eu égard à la nature et à la gravité des faits, dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;condamner Madame [U] [T] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Vu les différents renvois de l’affaire à l’audience du 11 septembre 2024 à 9 heures,

Vu les dernières conclusions déposées par Madame [U] [T] le 11 septembre 2024, au terme desquelles elle :

à titre principal,conclut au débouté de l’intégralité des demandes de l’établissement public COTE D’AZUR HABITATà titre subsidiaire, conclut au rejet de l’intégralité des demandes en paiement de la société COTE D’AZUR HABITAT en l’absence de justification des charges et au titre de deux mois de loyer pendant lesquelles elle n’occupait plus les lieux,à titre infiniment subsidiaire,sollicite un échéancier de paiement,à titre reconventionnel, sollicite la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral,sollicite la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 1.342,12 euros au titre de frais de travaux qu’elle a avancés, sollicite la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 2.000 euros au titre du code de procédure civile ;

Vu les conclusions récapitulatives n° 2 déposées par l’établissement public COTE D’AZUR HABITAT le 11 septembre 2024, au terme desquelles il reprend les demandes contenues dans son assignation et sollicite en outre :

que soit constaté le départ des lieux de Madame [U] [T] notifié selon courrier en date du 20 décembre 2023, la condamnation de Madame [U] [T] au paiement du solde de son compte locatif pour un montant de 3.672,07 euros, incluant l’état de frais des réparations locatives pour une somme de 2.372,70 euros,la condamnation de Madame [U] [T] au paiement de la somme de 400 euros au titre des frais du constat établi par Maître [Z] le 20 février 2024 valant état des lieux sortant,que l’intégralité des demandes de Madame [U] [T] soient rejetées ;

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

L’établissement public COTE D’AZUR HABITAT, représenté, a indiqué renoncer à sa demande d’expulsion, la locataire ayant quitté les lieux en cours de procédure, et s’en est expressément référé à ses dernières conclusions pour le surplus.

Madame [U] [T], représentée, s’en est expressément référée à ses dernières conclusions.

Le délibéré a été fixé au 18 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la résiliation du bail d’habitation

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier de délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

L’établissement public COTE D’AZUR HABITAT renonce à la demande d’expulsion dans la mesure où la locataire a quitté les lieux en cours de procédure, mais maintient dans ses demandes celle tendant au prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Toutefois, le bailleur ne sollicite le paiement des loyers que jusqu’au 20 février 2024, en indiquant appliquer un délai de préavis réduit de deux mois à la suite du congé délivré par la locataire le 20 décembre 2023.

Madame [U] [T] fait valoir qu’elle a quitté les lieux le 20 décembre 2023 et conclut au rejet des demandes du bailleur.

En l’espèce, Madame [U] [T] a fait délivrer au bailleur par lettre recommandée un congé le 20 décembre 2023, auquel étaient jointes les clés du logement. Il est ainsi constant que Madame [U] [T] a quitté les lieux à cette date.

L’établissement public COTE D’AZUR HABITAT maintient sa demande en prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire, tout en reconnaissant la validité et les effets du congé délivré par la locataire. En effet, il ne sollicite le paiement des loyers que jusqu’au 20 février 2024, en précisant appliquer un délai de deux mois, d’une durée inférieure à celle stipulée par le contrat de bail qui vise les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant un préavis de trois mois.

Le juge présentement saisi ne peut par conséquent que constater que le contrat de bail a été résolu par l’effet du congé valablement délivré le 20 décembre 2023 par Madame [U] [T] au bailleur. Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 étant impératives et les parties ne pouvant y déroger par des conventions contraires, il y a lieu de juger que la résolution du contrat de bail est intervenue à l’issue du délai légal de préavis de trois mois, soit le 20 mars 2024, en l’absence d’indication par la locataire dans la lettre donnant congé de son souhait de bénéficier d’un délai de préavis réduit.

L’établissement public COTE D’AZUR HABITAT sera par conséquent débouté de ses demandes tendant au prononcé de la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de la locataire et à la condamnation de cette dernière en paiement d’une indemnité d’occupation.

Il n’y a pas lieu par conséquent de statuer sur la demande du bailleur tendant à la constatation des violations graves et répétées de Madame [U] [T] à ses obligations de locataire.

Sur le paiement des sommes dues au titre du contrat de bail

Sur les dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le bailleur sollicite la condamnation de Madame [U] [T] au paiement de la somme totale de 2.372,70 euros au titre des dégradations locatives, dont 1.584 euros au titre de travaux de peinture, 594 euros au titre du redressage du mur entre la cuisine et le salon et 194,70 euros au titre du remplacement de la plinthe du cellier.

Madame [U] [T] conteste devoir payer ces sommes dans la mesure où le bailleur ne produit aucun devis pour en justifier et qu’il n’établit pas la preuve que les travaux ont été réalisés.

En l’espèce, l’établissement public COTE D’AZUR HABITAT ne démontre pas que l’état des peintures de l’appartement, indiquées comme étant en « mauvais état » ou « usagées et défraichies » lors de l’état des lieux de sortie, soit dû à un mauvais entretien de la locataire et non pas à l’usure normale, dans la mesure où l’état des lieux d’entrée décrivait déjà l’ensemble des peintures comme « usagées et défraichies ». Le bailleur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Il est toutefois constant que Madame [U] [T] a supprimé sans autorisation préalable du bailleur la cloison séparant la cuisine du séjour. Il ressort du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 20 février 2024 que la cloison n’a pas été remise en état par la locataire avant de quitter les lieux.

De même, il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie que les plinthes de l’entrée, du couloir et de la chambre ont été retirées par la locataire.

Cependant, l’établissement public COTE D’AZUR HABITAT ne fonde ses demandes indemnitaires que sur une estimation figurant à la fin d’un état des lieux établi le 20 février 2024 par Monsieur [H] pour le compte du bailleur, sans préciser si Monsieur [H] a la qualité de professionnel ni comment ont été réalisées ces estimations. Le bailleur, qui ne produit aucun devis à l’appui, ne justifie pas suffisamment ses demandes indemnitaires, et sera débouté de sa demande en paiement à ce titre.

Sur le paiement des loyers et charges

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur sollicite le paiement des loyers seulement jusqu’au 20 février 2024, à hauteur de 1.299,37 euros, ayant décidé d’applique seulement 2 mois de préavis.

Madame [U] [T] conteste devoir les loyers des mois de janvier et février 2024 dans la mesure où elle n’occupait pas les lieux pendant cette période, ayant rendu les clés au bailleur le 20 décembre 2023. Elle prétend également que les charges dont le paiement lui est réclamé ne sont pas justifiés.

En l’espèce, Madame [U] [T] reste tenue du paiement des loyers pendant la durée du préavis, nonobstant le fait qu’elle n’occupe pas les lieux pendant cette période.

Elle n’est pas fondée à contester le montant des provisions sur charges réclamées conformément aux stipulations du contrat de bail, étant précisé que la régularisation des charges interviendra a posteriori lorsque le bailleur disposera des justificatifs tirés des comptes une fois qu’ils auront été approuvés.

Madame [U] [T] sera par conséquent condamnée à payer la somme de 1.299,37 euros à l’établissement public COTE D’AZUR HABITAT au titre des loyers et charges impayées au 20 février 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’état des lieux

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il est établi par commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, un état des lieux dressé le 20 février 2024 par Monsieur [H] indique la présence de la locataire. Toutefois, cet état des lieux ne comporte que la signature du bailleur, et dans l’encart prévu pour la signature de la locataire a été inscrite la mention manuscrite « HUISSIER ».

Il en résulte que l’état des lieux n’a pu être établi contradictoirement et l’appel à un commissaire de justice était justifié, les frais et honoraires de ce dernier devant être partagés entre les parties par moitié. Toutefois, si l’établissement public COTE D’AZUR HABITAT produit le justificatif du coût du procès-verbal d’état des lieux, il ne justifie pas avoir procédé à son entier paiement et détenir à cet égard une créance à l’encontre de Madame [U] [T].

Il sera par conséquent débouté de sa demande de condamnation de Madame [U] [T] tendant à lui rembourser les frais d’huissier.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et d’en assurer au locataire la jouissance paisible.

Madame [U] [T] sollicite la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, au motif que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et de jouissance paisible. Elle fait valoir que de nombreux éléments d’équipement (aération, ventilation, gardes corps du balcon, prises électriques, murs, sols, plafonds) étaient en mauvais état lors de l’entrée dans les lieux et que le bailleur n’a pas fait effectuer les travaux nécessaires malgré ses demandes. Elle prétend que le balcon n’est pas sécurisé, que le parking est investi par les dealers, que les parties communes sont en mauvais état. Elle prétend également que son appartement est infesté de puces.

L’établissement public COTE D’AZUR HABITAT fait valoir que la locataire ne démontre pas l’état d’indécence de l’appartement dans lequel elle a été relogée en urgence et reconnait que des travaux ont été effectués après son entrée dans les lieux.

En l’espèce, l’établissement public COTE D’AZUR HABITAT justifie que le relogement de Madame [U] [T] dans l’appartement litigieux s’est effectué en urgence, et il est constant que les parties se sont accordées sur le fait que des travaux de remise en état de l’appartement seraient effectués après l’entrée de la locataire dans les lieux.

Le bailleur démontre avoir fait procéder à différents travaux du mois de décembre 2022 au mois de mars 2023 (nettoyage, débarras d’encombrants, remplacement du seuil de la porte palière et de la porte palière elle-même, remplacement de la porte de la cave, des portes du séjour et de la cuisine, réparation de 4 volets roulants et pose de manivelles), répondant ainsi à plusieurs réclamations de la locataire. Il justifie également de la réalisation en cours d’une adaptation PMR de la salle de bain au mois de mars 2023.

Les éléments d’équipement mentionnés par Madame [U] [T] tels que l’aération, la ventilation, les prises électriques, les murs, les sols, les plafonds figurent comme étant en état d’usage et défraichis sur l’état des lieux d’entrée. Madame [U] [T] ne démontre pas qu’un de ces éléments serait dysfonctionnel ou insalubre, ni en quoi l’état d’usage de ces éléments d’équipement lui cause un préjudice. Il ne peut être reproché au bailleur de ne pas avoir fait procéder au rafraichissement intégral de l’appartement depuis l’entrée dans les lieux de la locataire eu égard aux circonstances de la prise à bail.

Les photos versées aux débats ne montrent pas l’existence d’un quelconque danger existant sur le balcon de l’appartement. Madame [U] [T] affirme que des puces ou des punaises de lit seraient présents dans son appartement, mais ne justifie pas que ces insectes étaient présents lors de son entrée dans les lieux. Elle ne justifie pas non plus aux débats d’un problème relatif à un tuyau ressortant du côté de la baignoire dans la salle de bain, ni du problème d’ouverture des volets roulants, étant précisé que le bailleur justifie avoir fait réparer les volets de l’appartement au mois de janvier 2023.

Madame [U] [T] sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur la demande en remboursement de travaux

Madame [U] [T] sollicite la condamnation de l’établissement public COTE D’AZUR HABITAT à lui rembourser la somme de 1.348,12 euros au titre des frais de travaux qu’elle a fait elle-même exécuter.

En l’espèce, il résulte de la facture établie le 6 septembre 2023 par Monsieur [I] [C], artisan, que les travaux litigieux sont relatifs à la destruction d’une cloison et la reconstruction en lieu et place d’une murette d'1mètre de hauteur et 3,5 mètres de longueur, ainsi qu’à la mise en place d’un point lumineux au plafond.

Madame [U] [T] reconnait elle-même dans le rapport d’intervention établi par Monsieur [B] [V] le 3 mars 2023 et versé aux débats qu’elle n’a pas sollicité l’autorisation préalable du bailleur en vue d’exécuter ses travaux, et sera par conséquent déboutée de sa demande de remboursement.

Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [U] [T], qui succombe, supportera les entiers dépens et sera condamnée à payer à l’établissement COTE D’AZUR HABITAT une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile,

le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 16 décembre 2022 entre les parties à la date du 20 mars 2024 ;

CONDAMNE Madame [U] [T] à payer à l’établissement public COTE D’AZUR HABITAT la somme de 1.299,37 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 février 2024, assortie des intérêts légaux à compter du présent jugement ;

DEBOUTE l’établissement public COTE D’AZUR HABITAT de ses demandes tendant au prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire et au paiement d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE l’établissement public COTE D’AZUR HABITAT de sa demande en paiement au titre du constat d’état des lieux de sortie par commissaire de justice ;

DEBOUTE Madame [U] [T] de ses demandes en paiement de dommages et intérêts et en remboursement de travaux ;

CONDAMNE Madame [U] [T] à payer à l’établissement public COTE D’AZUR HABITAT la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [T] aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,