Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01306 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7562I

JUGEMENT DU : 22 Mai 2025

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT

C/

[H] [O]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

Jugement rendu le 22 Mai 2025 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

Représenté par [U] [Z], dûment munie d’un pouvoir ;

ET :

DÉFENDEUR

Mme [H] [O], demeurant [Adresse 5]

non comparante

DÉBATS : 13 Mars 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01306 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7562I et plaidée à l’audience publique du 13 Mars 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 22 Mai 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 décembre 2015, l’EPIC Pas de Calais Habitat a donné à bail à compter du 22 décembre suivant à Mme [H] [O] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 10] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 327,98 euros, payable chaque mois à terme échu.

En présence de loyers impayées, l’EPIC Pas de Calais Habitat a, par acte de commissaire de justice signifié le 8 juin 2024, fait commandement au locataire d’avoir à lui payer la somme de 282,02 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 mai 2024, outre 61,54 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CAF a été saisie de la situation d’impayé de loyer par lettre datée du 27 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 septembre 2024, l’EPIC Pas de Calais Habitat a fait citer Mme [H] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] lui demandant sous le rappel de l’exécution provisoire de :

– constater la résiliation du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire et consenti à Mme [H] [O], portant sur un logement d’habitation situé [Adresse 4] ;

– ordonner l’expulsion de Mme [H] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

– autoriser le transport et le séquestre des biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse en vertu de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamner Mme [H] [O] au paiement :

* de la somme en principal de 1263,86 euros, montant de l’arriéré des loyers arrêté au 04 septembre 2024, le tout avec intérêt légal à compter de la présente assignation ;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, à compter du 04 septembre 2024, date qui sera retenue pour constater la résiliation du bail, exigible au 1er de chaque mois et jusqu’à la libération effective des lieux ;

* de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* de tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 06 septembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 décembre 2024 et renvoyée à la demande de la défenderesse, indisponible, à celle du 13 mars 2025 où elle a été retenue.

l’EPIC Pas de Calais Habitat, représenté par Mme [Z] [U], régulièrement munie d’un pouvoir, maintient ses demandes et actualise sa demande de paiement à la somme de 3869,94 euros arrêtée au 28 février 2025. Il précise qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement de loyer et s’oppose à l’octroi de délai de paiement.

Mme [H] [O], régulièrement assignée à sa personne n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier, puis l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale

Sur la résiliation du bail :

– Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayée a été dénoncée à la CAF le 28 avril 2023 de telle sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée avoir été effectuée.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 06 septembre 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

– Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 8 juin 2024 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 09 août 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 17 décembre 2015, le commandement de payer du 8 juin 2024, un décompte de créance au 28 février 2025.

Au vu de ces pièces, Mme [H] [O] sera condamnée au paiement de la somme de 3869,94 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce Mme [H] [O] qui ne sollicite pas de délai de paiement ne justifie pas avoir repris le paiement intégral de son loyer courant.

Par ailleurs il résulte du diagnostic social et financier que la locataire explique sa dette locative par un manque de ressource aggravé par la suspension de ses droits à l’APL.

Enfin le tribunal relève que la dette locative a très sensiblement augmentée depuis la délivrance du commandement de payer.

Dans ce contexte des délais de paiement ne peuvent pas être accordés à la défenderesse.

Sur le sort des meubles :

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer le bailleur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

2. Sur les autres demandes :

– Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [H] [O], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

– Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 150 euros de l’EPIC Pas de Calais Habitat au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

– Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : «  les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE Mme [H] [O] à payer à l’EPIC Pas de Calais Habitat la somme de 3869,94 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 3] à [Localité 10] conclu le 17 décembre 2015, entre l’EPIC Pas de Calais Habitat et Mme [H] [O], à la date du 09 août 2024;

ORDONNE à Mme [H] [O] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RENVOIE le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE Mme [H] [O] à payer à l’EPIC Pas de Calais Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DEBOUTE l’EPIC Pas de Calais Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [H] [O] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,