Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02146 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EZHZ

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[N] [M]

[A] [E]

JUGEMENT DU 17 Février 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Madame [N] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante en personne

Monsieur [A] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 17 Décembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 17 Février 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 février 2024 la SA PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Monsieur [A] [E] et Madame [N] [M] un logement situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 351,36 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a fait signifier à Monsieur [A] [E] et Madame [N] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 1419,83 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges des mois dus au 14 avril 2025.

Par notification électronique du 16 avril 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2025 signifié à étude, la SA PLURIAL NOVILIA a fait assigner Monsieur [A] [E] et Madame [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [E] et Madame [N] [M] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [A] [E] et Madame [N] [M] au paiement des sommes suivantes:

—  2134,10 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, et ordonner la capitalisation des intérêts échus,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens ;

— et rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée le 22 juillet 2025 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L’affaire a été évoquée pour la première fois le 30 septembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi avant d’être retenue le 17 décembre 2025.

A l’audience du 17 décembre 2025, la SA PLURIAL NOVILIA représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens, en précisant que Monsieur [A] [E] et Madame [N] [M] n’ont pas récemment versé de loyers alors que les APL sont maintenues et que le loyer résiduel s’élève à 224 euros. Elle actualise sa créance à la somme de 3298,38 euros. Les paiements n’ayant pas été repris, la SA PLURIAL NOVILIA s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [A] [E] et Madame [N] [M] ont comparu en personne et reconnaissent le montant de la dette. Monsieur [A] [E] déclare avoir démissionné de son emploi, qu’il a cependant un entretien d’embauche au jour de l’audience pour un contrat à durée déterminée de 3 mois qui pourrait mener à son embauche en contrat à durée indéterminée. Il indique ainsi qu’il ne percevra un salaire qu’à compter du mois de janvier 2026. Madame [M] est quant à elle à la recherche d’un emploi et perçoit le RSA. Le couple est parent de deux enfants dont ils ont la charge et perçoivent à ce titre environ 700 à 800 euros de la CAF. Ils précisent avoir d’autres dettes notamment d’énergie.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 22 juillet 2025 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 30 septembre 2025.

Par ailleurs, la SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation de plein droit dans les délais en vigueur selon l’article susmentionné.

La SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir signifié au locataire le 15 avril 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de six semaines, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l’espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans un délai de de six semaines suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de de six semaines soit le 28 mai 2025 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 14 février 2024 du commandement de payer délivré le 15 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 27 novembre 2025, que la SA PLURIAL NOVILIA rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 3298,38 euros.

Les défendeurs ne contestent pas ce montant.

Conformément à l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En conséquence, Monsieur [A] [E] et Madame [N] [M] seront solidairement condamnés à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme totale de 3298,38 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Toutefois, compte tenu de la situation financière de Monsieur [A] [E] et Madame [N] [M], il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts formulée par la SA PLURIAL NOVILIA. Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

A l’audience, Monsieur [A] [E] et Madame [N] [M] sollicitent des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire en expliquant que Monsieur a démissionné de son précédent d’emploi mais qu’il s’apprête de nouveau à exercer une activité professionnelle en CDD de trois mois, lui procurant des revenus réguliers. Il estime être en capacité de s’acquitter de son loyer à compter du mois de janvier 2026. Cependant, il ressort du décompte actualisé au 27 novembre 2025 que le dernier versement de loyer du couple remonte au 5 août 2025 d’un montant de 50 euros alors que le loyer résiduel après versement des APL s’élève à 336,07 euros.

Ainsi, bien que leur situation financière soit susceptible d’amélioration, il se déduit du décompte que Monsieur [A] [E] et Madame [N] [M] ne sont ni en situation de régler leur dette locative qui s’est aggravée depuis la signification de l’assignation, ni en capacité de régler le loyer courant. Dans ces conditions, leurs demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 28 mai 2025 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [E] et Madame [N] [M] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’octroi de délais de paiement sur le fondement du droit commun :

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de leur situation précédemment exposée, il conviendra de leur accorder des délais de paiement non suspensifs des effets de la clause résolutoire selon les modalités prévues au sein du dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 28 mai 2025, Monsieur [A] [E] et Madame [N] [M] deviennent occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Monsieur [A] [E] et Madame [N] [M] devant être condamnés solidairement à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 28 mai 2025.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Monsieur [A] [E] et Madame [N] [M], doivent supporter in solidum les dépens.

Condamnés aux dépens, Monsieur [A] [E] et Madame [N] [M] seront également condamnés in solidum à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la SA PLURIAL NOVILIA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 février 2024 entre la SA PLURIAL NOVILIA d’une part, et Monsieur [A] [E] et Madame [N] [M] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] [Localité 3] [Adresse 6], sont réunies à la date du 28 mai 2025  ;

CONDAMNE par conséquent solidairement Monsieur [A] [E] et Madame [N] [M] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA, la somme de 3298,38 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement au titre des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation arrêtés au 27 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse ;

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts échus formulée par la SA PLURIAL NOVILIA ;

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ACCORDE à Monsieur [A] [E] et Madame [N] [M] la faculté d’apurer leur dette au plus tard le 10 de chaque mois, le premier versement intervenant au plus tard le 10 du mois suivant la notification du présent jugement, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de 100 euros et une 24 ème mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible après envoi par le créancier d’une mise en demeure restée vaine pendant 15 jours;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés.

CONDAMNE Monsieur [A] [E] et Madame [N] [M] à quitter le lieu loué situé [Adresse 7] à [Localité 4] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [A] [E] et Madame [N] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [A] [E] et Madame [N] [M] à compter de la résiliation du bail, soit le 28 mai 2025, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement, à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Le cas échéant,

CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [E] et Madame [N] [M] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail, soit le 28 mai 2025, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [E] et Madame [N] [M] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [E] et Madame [N] [M] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 5] par mise à disposition du public par le greffe,

Le 17 février 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION