R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT COLLÉGIAL

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RENDU LE VINGT TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N°

DOSSIER N° RG 24/00137 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75WVW

Le 23 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [6], immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° [N° SIREN/SIRET 4] dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

représentée par M^e Vincent SPEDER, avocat au barreau de VALENCIENNES, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

S.C.P. [C] [J], [I] [K] et [G] [A], notaires associés d’une SCP titulaire d’un office notarial dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Vincent TROIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Président : Monsieur Manuel RUBIO GULLON, Président,

— Assesseur : Madame Anne DESWARTE, Vice-Présidente,

— Assesseur : Madame Jennifer IVART, Juge,

— Greffier : Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du 27 mai 2025 tenue par Monsieur Manuel RUBIO GULLON, Président, Madame Anne DESWARTE entendue en son rapport.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 23 septembre 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe et signé par Monsieur Manuel RUBIO GULLON, Président et Madame Catherine BUYSE, Greffier.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié rédigé par la SCP [J] Fasquelle en date du 8 novembre 2016, la SARL [8] ( ci-après désignée société [6]) a cédé à M. [E] [F] et Mme [H] [D] un terrain, acquis le 27 juillet 1995, cadastré BN [Cadastre 2], sis [Adresse 1], au prix de 190 000 euros. Cette vente a été réalisée en exonération de TVA.

Le 11 décembre 2018, l’administration fiscale a notifié à la société [6] une proposition de rectification tendant à obtenir le paiement de la somme de 31 667 euros au titre d’un rappel de TVA outre 2 533 euros au titre d’intérêts de retard.

Par décision du 30 janvier 2020, l’administration fiscale a rejeté le recours gracieux de la société [6].

Cette notification a fait l’objet d’un recours devant le tribunal administratif.

Par acte d’huissier signifié le 3 décembre 2020, la société [6] a fait assigner la SCP [C] [J], [I] [K] et [G] Fasquelle devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer.

Par ordonnance du 27 juillet 2021, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente de la décision rendue par la juridiction administrative suite au recours pour excès de pouvoir contre la décision de rejet du 31 janvier 2020.

Par décision du 21 juillet 2022, confirmée par arrêt de la Cour administrative d’appel du 30 novembre 2023, le tribunal a rejeté le recours de la SARL [6].

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 18 novembre 2024, la société [6] demande à la juridiction au vu des articles 1112-1 et 1240 du code civil de condamner la SCP [J] [K] Fasquelle à lui verser les sommes suivantes :

31 667 euros correspondant à la rectification de l’administrations fiscale outre 2 153 euros d’intérêts de retard5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle se prévaut d’un manquement de l’office notariale à son obligation de conseil et d’information en ce qu’elle lui a conseillé, sur un avis du Cridon, de ne pas assujettir la vente du terrain à la TVA et a rédigé l’acte de vente en ce sens. Elle soutient que la qualité du client est indifférente, les connaissances du client n’exonérant nullement le notaire de ses devoirs et obligations, et que son préjudice consiste dans le fait qu’elle n’a pas pu percevoir le prix net vendeur de 190 000 euros escompté et convenu avec les acquéreurs, que si elle a déduit de sa base imposable le montant du redressement elle devra réintégrer dans ses résultats le montant des indemnités qui lui seront allouées de sorte que les écritures comptables et leurs conséquences fiscales n’effaceront pas son préjudice.

Elle ajoute avoir payé une plus-value sur le prix de cession.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 10 septembre 2024, la SCP [C] [J], [I] [K] et [G] Fasquelle demande à la juridiction de :

Vu les articles 1240 du code civil

A titre principal,

— débouter la société [6] de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— limiter le préjudice de la société [6] au montant des intérêts de retard exposés,

En tout état de cause,

— condamner la société [6] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers frais et dépens de l’instance.

Pour s’opposer aux prétentions adverses, l’office notariale conteste toute faute en ce que Maître [J] pouvait conclure que la vente ne serait pas assujettie à la TVA, la société [6] certes professionnelle assujettie à la TVA n’agissant pas en tant que tel, que le Cridon interrogé à ce sujet avait adopté la même position , le terrain litigieux ne présentant aucun lien avec l’activité de la société [6] et étant situé à plusieurs kilomètres de ses locaux, que d’ailleurs le vendeur avait demandé à Maître [J] de mentionner dans l’acte que le terrain était sans lien avec l’activité d’expertise comptable.

Pour contester tout préjudice, elle fait valoir que la société [6] aurait en tout état de cause était tenue de verser la somme de 31 667 euros au titre de la TVA, cet impôt étant dû selon l’administration fiscale, que ce paiement est neutre au regard de la qualité de professionnel collecteur de TVA de la société [6] qui récupère la TVA versée. Elle relève que la société [6] ne justifie nullement de ce qu’elle a pu déduire et que si elle déduit l’impôt payé de sa base imposable, elle diminuera le montant de son impôt.

Elle conteste enfin le lien de causalité en rappelant avoir fait valider sa position par le [10] et la société [6] elle-même au regard de sa qualité d’expert-comptable.

Subsidiairement, elle expose que le préjudice ne peut consister dans le paiement de la somme due à l’administration fiscale et doit être limité aux indemnités de retard.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières écritures qu’elles ont notifiées aux dates susvisées et aux éléments repris dans la motivation du présent jugement.

La clôture a été ordonnée à la date du 20 novembre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience tenue en collégialité du 27 mai 2025 et mise en délibéré au 23 septembre 2025.

Lors de l’audience, la juridiction a invité les parties à transmettre leurs observations sur l’existence d’un préjudice limité à une perte de chance.

Par note en date du 10 juin 2025, le conseil de la société [6] soutient que si la perte de chance devait être considérée, elle réside dans la possibilité d’éviter un redressement fiscal et à tout le moins la possibilité d’imposer une clause de prix hors taxe ou de prévoir un mécanisme d’ajustement en cas de taxation de sorte que son préjudice s’élève au montant de la TVA reversée ainsi que des intérêts de retard.

Par note en date du 25 juin 2025, le conseil de la SCP [J] [K] et Fasquelle affirme que si la société [6] allègue une perte de chance de ne pas avoir pu vendre son bien au prix net vendeur escompté mais ne justifie aucunement au tribunal de ce que la TVA payée n’a pu être effectivement récupérée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité notariale

Sur l’existence d’une faute de la SCP :

L’article 1240 du Code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’engagement de la responsabilité de l’étude notariale suppose la réunion de trois éléments : une faute, un préjudice et un lien de causalité.

Le notaire est tenu à une obligation de conseil de son client se manifestant par le fait de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente. A ce titre, le notaire doit avant de dresser les actes, procéder aux vérifications des faits et conditions de nature à assurer l’efficacité de ses actes et il lui appartient, également, de proposer aux parties le cadre juridique approprié. Il est tenu d’éclairer les parties sur la portée des actes par eux dressés et d’attirer leur attention sur leurs conséquences er risques potentiels.

Ainsi, le notaire doit prévoir les conséquences fiscales de l’acte qu’il est chargé de rédiger et en informer ses clients. A ce titre, en matière de vente immobilière, le notaire doit s’interroger sur le régime fiscal applicable pour la liquidation des droits relatifs à l’opération d’acquisition dès lors que deux impositions sont possibles : la taxe sur la valeur ajoutée et le droit d’enregistrement. Il doit vérifier le régime fiscal applicable aux ventes immobilières qu’il reçoit, peu importe la qualité des parties, le devoir de conseil du notaire ayant un caractère absolu à l’égard des parties à l’acte auquel il prête son concours.

Le notaire chargé de recevoir un acte authentique de vente n’a pas l’obligation de vérifier les déclarations qui lui sont faites par les parties sous leur propre responsabilité. Le notaire n’est tenu de procéder à un contrôle des déclarations effectuées qu’en présence d’un doute sur leur véracité.

Ainsi, en présence de déclarations faites par les parties sur leur soumission à tel ou tel régime fiscal, le notaire est tenu d’un devoir de conseil et de mise en garde en présence d’éléments de nature à générer un doute sur la situation fiscale des parties ou le régime fiscal applicable à l’acte qu’il dresse.

Une erreur de droit ne peut constituer une faute de la part des notaires que si elle résulte de la méconnaissance d’un état du droit qui découle de dispositions législatives, réglementaires ou jurisprudentielles claires, non équivoques et connues de tous les juristes.

Par ailleurs, en application de l’article 256 A du code général des impôts,« sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée les personnes qui effectuent de manière indépendante une des activités économiques mentionnées au cinquième alinéa, quels que soient le statut juridique de ces personnes, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention ».

En outre, l’article 256-I du même code énumère les opérations obligatoirement imposables à la TVA « les livraisons de biens et les prestations de services effectuées à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel »

En l’espèce, la société [6] reproche aux notaires de ne pas avoir attiré son attention sur le fait que la vente concernée entrait en réalité dans le champ d’application de la TVA.

L’acte de vente du 8 novembre 2016 stipule que " le vendeur déclare qu’il est assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée mais qu’il n’agit pas en tant que tel (…) que la présente vente n’entre pas dans le cadre d’une activité économique et n’a pas fait l’objet d’une démarche active de commercialisation foncière. Ainsi la présente mutation n’entre pas dans le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée. "

Or, il résulte des pièces du dossier que la société [6] a déclaré que la vente n’était pas soumise à la TVA après avoir interrogé l’office notarial aux fins de savoir si la vente était ou non soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, du fait qu’elle était une entreprise soumise à cette taxe. La SCP [J] [K] a sollicité l’avis du [11] qui par courrier en date du 25 septembre 2015 a indiqué que la vente serait soumise à la taxe sur la valeur ajoutée si « la vente est un prolongement direct » de l’activité de la société [6] et ne serait pas assujetti si « la vente vise seulement à mieux tirer parti d’un bien devenu étranger à son activité économique ». Le [10] précise que si le professionnel vend un terrain sans lien avec son activité économique, il doit déclarer dans l’acte de vente qu’il a la qualité d’assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée mais qu’il n’agit pas en tant que tel et par conséquent, la vente ne sera pas soumise à la taxe sur la valeur ajoutée. Il ajoute que si la vente est en lien avec l’activité économique, il doit le préciser dans l’acte de vente et cette dernière sera soumise à la taxe sur la valeur ajoutée.

Néanmoins, l’office notariale aurait dû interroger la société [6] sur la finalité de l’opération litigieuse et effectuer des recherches notamment sur l’origine du terrain à vendre pour vérifier si les déclarations faites par le vendeur n’étaient pas erronées ou incomplètes et ce afin d’assurer la validité ou l’efficacité de l’acte qu’elle dressait. En effet, la SCP [J] [K] et Fasquelle aurait dû vérifier si le terrain litigieux était ou non inscrit à l’actif de la société [6] et ainsi déterminer si la vente était en lien avec l’activité de la société et non au nom de son droit de propriété.

Or, comme le souligne le tribunal administratif dans son jugement du 21 juillet 2022, la société [6] « avait comptabilisé ce bien, dont l’acquisition avait été soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, à l’actif immobilisé de son bilan pour son prix hors taxe ». Si elle a pu soutenir ne pas avoir « déduit la taxe supportée à raison de cette acquisition, qu’elle a comptabilisée au titre des frais d’acquisition, elle ne verse au dossier aucune pièce de nature à l’établir » de sorte qu’elle « doit être regardée comme ayant cédé ce terrain pour les besoins de son activité économique, en qualité d’assujetti agissant en tant que tel ».

L’office notariale ne pouvait ignorer que la société [6] exerce une activité par nature économique, et ce faisant qu’elle est assujettie à la TVA dans les conditions de droit commun. Elle ne pouvait pas plus ignorer que l’acquisition de l’immeuble avait été soumise à la taxe sur la valeur ajoutée et qu’elle devait donc s’assurer si la société [6] avait ou non déduit la TVA.

Il y a donc lieu de retenir un manquement de la SCP notariale lors de la rédaction de l’acte de vente pour ne pas avoir attiré l’attention de la société [6] sur le régime fiscal applicable à la vente.

La faute du notaire dans le choix du régime fiscal applicable à la vente du 8 novembre 2016 étant établie, il convient d’apprécier l’existence d’un préjudice subi par la société [6] en lien de causalité directe avec cette faute.

Sur le préjudice et le lien de causalité :

La société [6] réclame l’indemnisation de divers chefs de préjudice résultant du redressement fiscal notifié dans sa proposition de rectification en date du 11 décembre 2018 :

—  31 667 euros au titre du rappel de TVA

—  2 553 euros au titre des intérêts de retard.

Dans les suites de la vente de son terrain le 8 novembre 2016, la société [6] a reçu de l’Administration fiscale, un rappel sur la taxe sur la valeur ajoutée d’un montant de 31 667 euros, cette décision a été confirmé par le tribunal administratif de Lille et la Cour d’appel de Douai.

Cette TVA de 31 667 euros réclamée dans le cadre du redressement fiscal constitue l’imposition applicable à la vente immobilière du 8 novembre 2016 que la société [6] aurait dû payer à l’époque si l’acte notarié avait mentionné le régime fiscal réellement applicable selon le code général des impôts.

Le paiement de l’impôt mis à la charge d’un contribuable à la suite d’une rectification fiscale ne constitue pas un dommage indemnisable sauf s’il est établi que, dûment informé ou conseillé, il n’aurait pas été exposé au paiement de l’impôt rappelé ou aurait acquitté un impôt moindre.

S’il est établi qu’en l’absence du manquement retenu à l’encontre du débiteur de l’obligation d’information ou de conseil, le contribuable ne se serait pas acquitté de l’impôt en cause, le préjudice est constitué de l’intégralité de cet impôt, et non de la seule perte d’une chance de pouvoir s’y soustraire. En cas d’aléa, le notaire ayant manqué à son obligation de conseil dans le cadre d’une opération ayant des incidences fiscales peut être condamné à indemniser la perte d’une chance d’éviter le paiement d’un impôt.

Cette preuve n’est pas rapportée en l’espèce. Il n’est pas plus démontré que l’acquéreur du bien immobilier au prix de 190 000 euros aurait consenti à accepter une majoration du prix d’achat à hauteur de tout ou partie du montant de la TVA due de 31 667 euros, et ce alors qu’il sera relevé que la seule information dont dispose la juridiction sur la valeur vénale du bien et de l’état du marché immobilier local en novembre 2016, est que la société [6] avait réalisé une plus-value de 393 % sur 21 ans (parcelles achetées 48 304 euros en 1995 et revendue 190 000 euros en 2016) ne laissant pas de place à une quelconque négociation à la hausse.

En conséquence, toute demande de la société [6] au titre du rappel de TVA sera nécessairement rejetée.

Dans le cadre du redressement, l’administration fiscale a en outre réclamé à la société [6] la somme de 2 926 euros ( soit 2280 euros + 646 euros) à titre d’intérêts de retard, fondant cette demande sur l’article 1727-1 du code général des impôts aux termes desquels « toute créance de nature fiscale, dont l’établissement ou le recouvrement incombe aux administrations fiscales, qui n’a pas été acquittée dans le délai légal donne lieu au versement d’un intérêt de retard. A cet intérêt s’ajoutent, le cas échéant, les sanctions prévues au présent code ».

Les intérêts de retard constituent un préjudice réparable. Cependant, leur évaluation commande de prendre en compte l’avantage financier procuré par la conservation dans le patrimoine du contribuable, jusqu’à son recouvrement par l’administration fiscale, du montant de l’impôt dont il est redevable.

L’appauvrissement de 2 926 euros causé à la société [6] par le paiement des intérêts de retard a été compensé pour partie par l’avantage de trésorerie dont elle a bénéficié en retardant de plus de plus de deux ans le paiement de la TVA dont elle était redevable à hauteur de 31 667 euros.

Le préjudice indemnisable de la société [6] en lien de causalité avec la faute commise par l’étude notariale sera fixé à la somme de 2 000 euros.

La SCP [J] [K] et Fasquelle sera en conséquence condamnée à verser à la société [6] la somme de 2 000 euros en indemnisation de ses préjudices subis au titre des intérêts de retard.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCP [J] [K] et Fasquelle, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCP [J] [K] et Fasquelle, condamnée aux dépens, devra verser à la société [6] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles. De manière corrélative, sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera déboutée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe

DEBOUTE la société [7] de sa demande indemnitaire à hauteur de 31 667 euros, au titre de la TVA réclamée ;

CONDAMNE la SCP [J] [K] et Fasquelle à payer à la société [7] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, au titre des intérêts de retard ;

CONDAMNE la SCP [J] [K] et Fasquelle aux dépens ;

CONDAMNE la SCP [J] [K] et Fasquelle à payer à la société [7] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SCP [J] [K] et Fasquelle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT