TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03478

N° Portalis DBX4-W-B7I-TJT3

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 07 Avril 2025

S.A. [Adresse 7], venant aux droits de l’OPH Office Public de l’Habitat de Haute Garonne

C/

[G] [L]

[R] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Avril 2025

à la SELARL REDON-REY AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le lundi 07 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 février 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 2], venant aux droits de l’OPH Office Public de l’Habitat de Haute Garonne

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [L]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Marie-Elodie ROCA de l’AARPI LAUNOIS-ROCA, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision du Bureau d’Aide Juridictionnelle du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE n° C-31555-2024-017395 en date du 31 octobre 2024, substituée par Maître Nathalie BILLON, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [R] [E]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Marie-Elodie ROCA de l’AARPI LAUNOIS-ROCA, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision du Bureau d’Aide Juridictionnelle du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE n° C-31555-2024-017385 en date du 31 octobre 2024, substituée par Maître Nathalie BILLON, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 04 août 2020, la société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE a donné à bail à M. [G] [L] et Mme [R] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 502,92 euros, charges mensuelles comprises.

Suivant acte authentique en date du 22 décembre 2020, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE a conclu avec la SA [Adresse 7] un bail emphytéotique concernant l’immeuble objet de la procédure.

Le 19 février 2024, la SA HLM DES CHALETS, venant aux droits de L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE, a fait signifier à M. [G] [L] et Mme [R] [E] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 310,71 euros.

La SA [Adresse 7] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 février 2024.

M. [G] [L] et Mme [R] [E] ont donné congé du logement par courrier recommandé avec accusé réception.

Le 27 juin 2024, la SA HLM DES CHALETS a envoyé un courrier aux locataires prenant acte du congé délivré et fixant la fin du bail au 17 juillet 2024, et leur précisant qu’en état des lieux serait réalisé le 17 juillet 2024.

L’état des lieux de sortie n’a pas été réalisé à cette date compte tenu de l’absence des locataires.

Le 08 août 2024, un constat a été réalisé par commissaire de justice, lequel relève que le nom des locataires n’est plus mentionné sur la boîte aux lettres et que personne ne répond dans le logement.

Par acte d’huissier en date du 28 août 2024, la SA [Adresse 7] ensuite fait assigner M. [G] [L] et Mme [R] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] pour obtenir, notamment, la validation du congé délivré, et à défaut la résiliation judiciaire du bail pour loyers impayés, leur expulsion sans délai et leur condamnation solidaire en paiement et à une indemnité d’occupation.

Appelée à l’audience du 07 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire pour l’audience du 10 février 2025.

A cette audience, la SA HLM DES CHALETS, représentée par son conseil, se rapporte à ses conclusions déposées aux termes desquelles, au visa des articles 15 et 7 de la loi du 06 juillet 189 et des articles 1229,1224, 1728 du code civil, elle sollicite de :

— débouter M. [G] [L] et Mme [R] [E] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre principal,

— valider le congé délivré par les preneurs à effet au 17 juillet 2024 ;

— juger que M. [G] [L] et Mme [R] [E] sont occupants sans droit ni titre depuis le 17 juillet 2024 à minuit ;

En conséquence,

— ordonner sans délai leur expulsion au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— les voir condamner solidairement à compter du 18 juillet 2024 au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit la somme de 573,40 euros, jusqu’à leur départ effectif des lieux, somme révisable selon stipulations contractuelles ;

— les voir condamner solidairement au paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation soit la somme de 6.160,23 euros, mois de janvier 2025 inclus ;

— juger et ordonner que les intérêts dûs sur le montant des loyers et des accessoires seront calculés conformément au contrat et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 février 2024 ;

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs des preneurs pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

— ordonner sans délai leur expulsion au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— les voir condamner solidairement au paiement des loyers et charges impayés soit la somme de 6.160,23 euros, mois de janvier 2025 inclus ;

— les voir condamner solidairement à compter de l’assignation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit la somme de 573,40 euros, jusqu’à leur départ effectif des lieux, révisable selon stipulations contractuelles ;

— juger et ordonner que les intérêts dûs sur le montant des loyers et des accessoires seront calculés conformément au contrat et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 février 2024 ;

A titre infiniment subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des preneurs pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

— ordonner sans délai leur expulsion au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— les voir condamner solidairement au paiement des loyers et charges impayés soit la somme de 6.160,23 euros, mois de janvier 2025 inclus, somme à actualiser au jour de l’audience ;

— les voir condamner solidairement au paiement en deniers et quittances des loyers et charges sur base du quittancement courant, soit 573,40 €, à compter de l’audience à échoir jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire ;

— les voir condamner solidairement au paiement à compter de la décision à intervenir d’une indemnité d’occupation conventionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision, soit la somme de 573,40 €, jusqu’à leur départ effectif des lieux, révisable ;

— juger et ordonner que les intérêts dûs sur le montant des loyers et des accessoires seront calculés conformément au contrat et pour le surplus des sommes réclamées courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 février 2024 ;

Dans tous les cas,

— les voir condamner solidairement au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 08 août 2024 ;

— juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

Au soutien de ses prétentions elle fait valoir que le congé délivré par les locataires prenait effet au 17 juillet 2024 mais qu’ils n’ont pas restitué les clés et ne se sont pas présentés à l’état des lieux de sortie fixé au 17 juillet 2024 de sorte que le logement n’a pas été valablement restitué et qu’ils sont ainsi redevables d’une indemnité d’occupation. Elle soutient que leur expulsion doit également être ordonnée.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que les locataires ne règlent pas leur loyer et charges de manière régulière et que la dette ne cesse de s’accroître puisqu’ils n’ont pas restitué le logement et ne s’acquittent plus du loyer et des charges. Elle affirme que ce manquement grave justifie la résiliation du bail à compter de l’assignation.

Enfin, elle s’oppose aux délais de paiement sollicités en ce que les défendeurs reconnaissent expressément avoir cessé le règlement des loyers et charges, qu’ils ne sont pas en capacité d’apurer la dette dans les délais légaux, ce qui supposerait le versement de la somme mensuelle de 256,67 euros par mois en sus du loyer et des charges courants, alors qu’ils proposent la somme de 60 euros, et que la dette ne cesse de croître, comme n’ayant pas repris les règlements.

M. [G] [L] et Mme [R] [E], représentés par leur conseil, sollicitent, se rapportant à leurs conclusions et pièces déposées à l’audience de :

— débouter la SA [Adresse 7], de l’ensemble de ses demandes ;

— valider le congé délivré à effet au 14 juillet 2024 ;

— ordonner la résiliation du bail à compter du 14 juillet 2024 ;

— constater le départ des locataires à cette date ;

— débouter la SA HLM DES CHALETS, de sa demande d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

— accorder à M. [G] [L] et Mme [R] [E] des délais de paiement pour régler les arriérés ;

— autoriser M. [G] [L] et Mme [R] [E] à payer la somme de 60 euros par mois afin de solder les arriérés ;

— débouter la SA [Adresse 7], de ses demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.

Ils font valoir qu’ils produisent l’accusé réception du courrier aux termes duquel ils délivrent congé et que celui-ci doit produire effet au 14 juillet 2024 et non au 17 juillet 2024. Ils affirment avoir restituer les clés du logement en les déposer dans la boîte aux lettres à leur départ des lieux. Ils soutiennent ne pas avoir été régulièrement convoqués à un état des lieux dès lors que le courrier envoyé le 27 juin 2024 par la bailleresse a été adressée à l’adresse du bail et qu’ils indiquaient leur nouvelle adresse et leurs coordonnées téléphoniques dans le courrier délivrant congé. Ils font valoir qu’il en est de même concernant le constat établi par commissaire de justice le 08 août 2024. Ils affirment qu’ainsi ils ont régulièrement donné congé et rendu le logement. Ils sollicitent des délais de paiement, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, pour apurer la dette locative, exposant leur situation personnelle et financière et proposant la somme mensuelle de 60 euros.

Il convient de se reporter aux conclusions de chacune des parties pour un plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I-SUR LA RÉSILIATION DU CONTRAT DE BAIL

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, « Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Toutefois, en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d’insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

En l’espèce, il ressort des éléments produits que Mme [E] a délivré congé par courrier daté du 24 avril 2023, ce qui correspond en réalité à la date du 24 avril 2024 compte tenu des autres éléments produits et ce point n’étant pas contesté par les parties.

La bailleresse produit aux débats un courrier envoyé aux locataires daté du 27 juin 2024 accusant réception au 17 juin 2024 du congé délivré (pièce 7- dossier demanderesse).

Néanmoins, M. [G] [L] et Mme [R] [E] produisent l’accusé réception du courrier et le suivi électronique postal duquel il ressort que le pli a été distribué le 14 juin 2024 et non le 17 juin 2024 comme soutenu par la bailleresse. Le délai commençait donc à courir à compter de cette date, de sorte que la résiliation du bail par effet du congé délivré par les locataires est acquise au 14 juillet 2024.

II-SUR LA RESTITUTION DU LOGEMENT

Conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.»

Il est constant que la restitution d’un logement suppose la restitution des clés et/ou la réalisation d’un état des lieux de sortie conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Cette restitution de la jouissance de la chose louée doit avoir lieu à l’expiration du bail c’est-à-dire à la date pour laquelle le locataire a donné congé ou a reçu congé de son bailleur, en respectant les préavis généralement prévus par la loi. Ainsi, la restitution anticipée des clés ne permet pas au locataire d’échapper aux obligations nées du bail et la remise tardive des clés au bailleur oblige le locataire au paiement de loyers supplémentaires. La restitution des lieux est distincte du simple fait pour le locataire, de quitter matériellement l’appartement et elle doit être intégrale.

En l’espèce, la SA HLM DES CHALETS soutient que M. [G] [L] et Mme [R] [E] n’ont pas restitué les clés et ne sont pas présentés à l’état des lieux alors qu’ils ont été convoqués par courrier du 27 juin 2024 puis par commissaire de justice lequel a dressé un constat le 08 août 2024.

M. [G] [L] et Mme [R] [E] indiquent pour leur part avoir restitué les clés dans la boîte aux lettres du logement à leur départ et soutiennent qu’ils n’ont pas reçu le courrier du 27 juin 2024 envoyé à l’adresse du bien loué alors qu’il était fait mention de leur nouvelle adresse sur le congé délivré, ainsi que de leur numéro de téléphone.

Pour autant il appartenait aux locataires de procéder à une remise effective des clés au bailleur, leurs affirmations n’étant corroborées par aucun élément probant objectif.

De fait, M. [G] [L] et Mme [R] [E] n’ont donc pas restitué valablement les clés à la bailleresse suite à la délivrance de leur congé.

Par ailleurs, si la convocation à l’état des lieux a été effectivement envoyée à l’adresse du bail, le congé n’avait encore produit effet à la date de ce courrier et cette adresse était bien celle des preneurs.

Ainsi en cas de déménagement anticipé et dès lors qu’ils n’avaient pas restitué les clés en s’assurant de leur remise au bailleur, ils leur appartenaient de contacter celui-ci pour les modalités d’établissement de l’état des lieux de sortie. Or les locataires ne justifient d’aucune diligence à ce titre.

L’état des lieux n’ayant pu être réalisé le 17 juillet 2024, les locataires ont été convoqués par commissaire de justice pour 08 août 2024 afin de procéder à l’état des lieux.

L’auxiliaire de justice a dressé constat à cette date que le nom des locataires n’apparait plus sur la boîte aux lettres et que personne ne répond à l’activation de la sonnette.

Force est toutefois de constater que les défendeurs ont été convoqués à l’adresse du bail par le commissaire de justice alors que la SA [Adresse 7] avait connaissance de leur nouvelle adresse. La bailleresse ne justifie pas avoir contacté M. [G] [L] et Mme [R] [E] par courrier à leur nouvelle adresse ni par téléphone alors que ces renseignements étaient portés sur le congé délivré et qu’elle a assigné dès le 28 août 2024 les locataires à leur nouvelle adresse.

D’un autre coté les locataires ne justifient pas s’être inquiétés de l’absence de convocation à un état des lieux de sortie.

Il en ressort que chacune des parties s’est montrée défaillante mais que dès lors que les clés n’ont pas été valablement restituées, les défendeurs sont tenus à une indemnité d’occupation en ce que le bailleur ne peut reprendre possession du logement et le relouer.

Néanmoins, M. [G] [L] et Mme [R] [E] justifient avoir sollicité, par l’intermédiaire de leur conseil, une date pour l’établissement d’un état des lieux de sortie après de la bailleresse, par mail du 05 novembre 2024, sans qu’il soit justifié d’une réponse à ce titre.

Au regard de ces éléments, il convient de juger que les obligations de M. [G] [L] et Mme [R] [E] à l’égard de la SA HLM DES CHALETS résultant du contrat de bail du 04 août 2020 ont pris fin le 05 novembre 2024.

M. [G] [L] et Mme [R] [E] justifient de leur nouvelle adresse par avis d’échéance pour le mois d’août 2024.

La SA [Adresse 7] sera donc autorisée à procéder à la reprise de l’appartement, avec l’intervention d’un serrurier si besoin est, sans qu’il y ait lieu d’ordonner l’expulsion de M. [G] [L] et Mme [R] [E].

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA HLM DES CHALETS produit un décompte du 05 février 2025 démontrant que M. [G] [L] et Mme [R] [E] restent devoir la somme de 4.559,70 euros, mensualité de novembre 2024 comprise au prorata de 5 jours (4.469,59+ 90,11) et arrêté à la date du 5 novembre 2024, comme retenu ci avant

M. [G] [L] et Mme [R] [E] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [G] [L] et Mme [R] [E] seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 4.559,70 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, cette somme incluant une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 14 juillet 2024 au 5 novembre 2024, date de fin des obligations des défendeurs, cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, étant fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV- SUR LA DEMANDE DE DELAI DE PAIEMENT

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, M. [G] [L] et Mme [R] [E] sollicitent de régler la dette locative en mensualités de 60 euros, ce qui ne permet pas de solder la dette dans le délai maximal prescrit.

Par ailleurs, leurs revenus déclarés, de l’ordre de 1500 euros, alors qu’ils exposent un loyer 394,83 euros après déduction de l’APL rendent peu crédible de considérer qu’ils seront à même de verser une mensualité supplémentaire de 60 euros, avec une dernière mensualité conséquente de 2.459,70 euros, hors intérêts, pour solder celle-ci.

Par conséquent, la demande de délais de paiement de M. [G] [L] et Mme [R] [E] sera rejetée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [G] [L] et Mme [R] [E], partie perdante, supporteront la charge des dépens, en ce compris du coût commandement de payer du 19 février 2024 mais à l’exception du coût du constat du 08 août 2024.

En équité, la demande de la SA [Adresse 7], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé donné par M. [G] [L] et Mme [R] [E] à la SA HLM DES CHALETS délivré le 14 juin 2024 prenant effet le 14 juillet 2024, concernant le bail conclu le 04 août 2020 concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] ;

CONSTATE que les obligations de M. [G] [L] et Mme [R] [E] résultant du contrat de bail du 04 août 2020 ont pris fin le 08 août 2024 ;

AUTORISE la SA [Adresse 7] à procéder à la reprise judiciaire de l’appartement situé au [Adresse 5] avec l’intervention d’un serrurier si besoin est ;

DIT ni avoir lieu à ordonner l’expulsion de M. [G] [L] et Mme [R] [E];

CONDAMNE M. [G] [L] et Mme [R] [E] à payer à la SA HLM DES CHALETS une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 juillet 2024 et jusqu’au 05 novembre 2025 ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [L] et Mme [R] [E] à verser à la SA [Adresse 7] la somme de 4.559,70 euros (décompte arrêté au 05 novembre 2024, comprenant les loyers et charges impayés ainsi que les indemnités d’occupation) avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2024, date de l’assignation ;

DEBOUTE M. [G] [L] et Mme [R] [E] de leur demande en délai de paiement ;

DEBOUTE à la SA HLM DES CHALETS de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [L] et Mme [R] [E] aux dépens, en ce compris du commandement de payer du 19 février 2024 et à l’exception du coût du constat du 08 août 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La vice-présidente