TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/09960 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YXJO

N° de Minute : 25/00137

JUGEMENT

DU : 03 Juin 2025

[F] [J]

C/

[S] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [J], demeurant [Adresse 5]

représenté par Monsieur [M] [O], son beau-père, muni d’un pouvoir spécial

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [W], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Mars 2025

Alice CARAVETTA, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Alice CARAVETTA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé de 1er août 2022, Monsieur [S] [W] a donné à bail à Madame [U] [O] épouse [J] et Monsieur [F] [J] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6] pour une durée de trois années, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 2270 euros, outre 30 euros de provisions sur charges.

Le dépôt de garantie a été fixé à la somme de 2270 euros.

Un état des lieux d’entrée a été dressé par huissier le 22 août 2022 en présence des parties.

Les locataires ont quitté les lieux le 3 août 2022 et restitué les clefs.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 septembre 2023, les époux [J] ont mis en demeure Monsieur [S] [W] de leur restituer le dépôt de garantie majoré de la somme de 10% du montant du loyer pour chaque mois de retard.

A la suite du courrier de Monsieur [S] [W] réclamant diverses sommes aux époux [J], ces derniers ont accepté par courrier en date du 1er octobre 2023 de verser 50% du coût des frais d’état des lieux d’entrée soit 175 euros ainsi que les loyers restants dus du 22 juillet 2023 au 3 août 2023 soit 996,67 euros. Les époux [J] mettent dès lors en demeure Monsieur [S] [W] de lui verser 1098,33 à valoir sur le dépôt de garantie.

A la suite d’une réunion de conciliation tenue le 29 mai 2024 en présence de Monsieur [K], mandaté par les époux [J], et Monsieur [S] [W], un avis a été formulé par la commission départementale de conciliation du Nord.

Par requête enregistrée au greffe en date du 12 août 2024, Monsieur [F] [J] a saisi le tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir la condamnation de Monsieur [S] [W] à la restitution du dépôt de garantie, déduction faite des loyers restant dus soit la somme de 1273,33 euros et à 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 25 mars 2025, Monsieur [F] [J] a comparu, représenté par son beau-père, Monsieur [M] [O]. Il a réitéré à l’audience ses demandes initiales et précise qu’il n’était pas disponible à l’unique date proposée pour l’état des lieux de sortie proposée par Monsieur [S] [W] et qu’il a proposé en retour plusieurs autres dates. Monsieur [F] [J] ne s’estime pas tenu par l’état des lieux de sortie dès lors qu’il a été réalisé plus d’un mois après son départ et que les époux [J] n’ont pas été invités à y participer.

Monsieur [S] [W] a comparu en personne. Il soulève in limine litis l’incompétence du tribunal du fait d’une clause expressément prévue dans le contrat de bail prévoyant une élection de juridiction au lieu du domicile du bailleur. En outre, il s’oppose à la restitution du dépôt de garantie en invoquant des désordres locatifs imputés aux époux [J]. Outre différentes factures justifiant des frais engagés, il verse aux débats l’état des lieux de sortie dressé par huissier le 8 septembre 2023. Il précise à l’audience que les époux [J] auraient refusé de faire l’état des lieux de sortie à la date proposée initialement avant leur départ. Il soulève également le défaut d’assurance des locataires.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

Après les débats, Monsieur [F] [J] et Monsieur [S] [W] ont tous deux adressé à la juridiction des documents sans y avoir été autorisés.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la compétence du tribunal judiciaire de Lille

L’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire précise que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion (…)

Il ressort de l’article R.213-9-7 du code de l’organisation judiciaire que dans les cas prévus aux articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4, le juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens.

Il résulte également de l’article 48 du code de procédure civile que toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu’elle n’ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu’elle n’ait été spécifiée de façon très apparente dans l’engagement de la partie à qui elle est opposée.

En l’espèce, si le contrat de location prévoit de façon claire et apparente une clause d’élection de juridiction au domicile du bailleur, le contrat de bail n’a pas été ici contracté entre commerçants. Il n’était dès lors pas possible d’y inclure une clause dérogatoire à la compétence territoriale.

La clause d’élection de juridiction prévue au contrat de bail doit dès lors être réputée non écrite. Le domicile loué est situé à [Localité 6]. Dès lors, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille est compétent.

2. Sur la recevabilité des documents envoyés à la suite des débats :

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles – ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En application de l’article 135 du code de procédure civile, le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

Monsieur [F] [J] a adressé à la juridiction des documents à la suite de l’audience. C’est également le cas de Monsieur [S] [W].

Dès lors, afin de respecter le principe du contradictoire, les pièces versées à la suite des débats seront écartées de ces derniers.

3. Sur la restitution du dépôt de garantie :

En application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées […]

L’article 22 précité institue une compensation entre le montant du dépôt de garantie et les sommes restant dues au bailleur en application de l’article 7, a) et c) et d) de la même loi (loyers, charges et réparations locatives) ou les sommes dont il pourrait être tenu en ses lieu et place.

L’article 7, a) de la même loi prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, l’état des lieux est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Par ailleurs, un constat de commissaire de justice, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties.

Il s’en déduit qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence ne peut faire la preuve de dégradations imputables aux locataires. Ainsi, le constat du commissaire de justice qui serait dressé après le départ du locataire sans que celui-ci n’ait été invité à se présenter, et bien que son bailleur connaissait le moyen de le contacter utilement est dépourvu de force probante.

Le tribunal a constaté que le bailleur, qui avait connaissance du départ des lieux des locataires, ne démontrait pas avoir tenté d’établir amiablement l’état des lieux de sortie de manière contradictoire. Il résulte également des éléments versés au débat, non contredits à l’audience, que les époux [J] n’ont pas été conviés à l’état des lieux dressé le 8 septembre 2023 alors que ce dernier était en capacité de les joindre.

Il en résulte que l’état des lieux de sortie invoqué par le bailleur ne pouvait faire la preuve des dégradations qui y sont listées et qui seraient imputables aux locataires.

Sur les sommes dues :

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. »

En l’espèce, le locataire a sollicité la restitution du dépôt de garantie de 2270 euros auquel il convient de soustraire les loyers restants dus à hauteur de 996,67 euros, soit un total de 1273,33 euros. Monsieur [F] [J] sollicite également la somme de 450 euros au titre des intérêts de retard.

10% x 2300 x 20 mois = 4600 euros

Il convient donc de condamner Monsieur [S] [W] à restituer le reliquat du dépôt de garantie à Monsieur [F] [J] soit la somme de 1273,33 au titre du dépôt de garantie augmentée de 450 euros au titre des intérêts de retard, dans la limite de la demande formulée.

4. Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S] [W], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement sera exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, rendue en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [S] [W] à payer à Monsieur [F] [J] la somme de 1273,33 euros en restitution de son dépôt de garantie augmentée de la majoration légale dans la limite de 450 euros ;

CONDAMNE Monsieur [S] [W] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7], le 3 juin 2025

LE GREFFIER LA JUGE