TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/10495 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YYVM

N° de Minute : L 25/00244

JUGEMENT

DU : 02 Juin 2025

[B] [M]

C/

[V] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [B] [M], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [V] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Mars 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 juin 2020 prenant effet le 1er juin 2020, Monsieur [B] [M] a donné à bail à Madame [V] [S] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 11] ainsi qu’une cave n°134, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 550 euros, outre une provision sur charges de 70 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par actes de commissaire de justice du 4 octobre 2023, Monsieur [B] [M] a fait signifier à Madame [V] [S] :

Un commandement de payer la somme principale de 1.353,29 euros dans un délai de six semaines, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Un commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative dans un délai d’un mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 septembre 2024, Monsieur [B] [M] a fait assigner Madame [V] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE à l’audience du 24 mars 2025 aux fins de :

Prononcer la résiliation du contrat de location aux torts de Madame [V] [S],

Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [V] [S] ainsi que celle de toutes personnes introduites par vous dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

Ordonner que faute par vous de ce faire, il sera procédé à votre expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

condamner Madame [V] [S] au paiement de la somme de 3.780 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

condamner Madame [V] [S] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

condamner Madame [V] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

condamner Madame [V] [S] au paiement de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, pour résistance abusive et injustifiée,

condamner Madame [V] [S] au paiement de la somme de 600,00 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [V] [S] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières (article 696 du Code de procédure civile).

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 13 septembre 2024.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2025. Se référant oralement aux termes de son acte introductif d’instance, Monsieur [B] [M] a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales sauf à actualiser la dette locative à la somme de 9.929,83 euros.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

Régulièrement assignée à étude, Madame [V] [S] n’a pas comparu à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non – comparution de la défenderesse :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, Madame [V] [S] n’a pas comparu à l’audience. Si elle n’a pas été citée à personne, la décision est susceptible d’appel. En conséquence, elle sera réputée contradictoire.

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail et à l’expulsion :

En application de l’article 12 du code de procédure civile, tel qu’interprété par la jurisprudence, en l’absence de toute précision sur le fondement de la demande, les juges du fond doivent examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques conformément aux règles de droit qui leur sont applicables.

En l’espèce, Monsieur [B] [M] a, par l’intermédiaire de son mandataire, la S.C.P Darras – Delamaide – Martin – Le Cornec, demandé de voir prononcer la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, il n’a pas précisé le fondement juridique de sa demande.

En application de l’article 7, g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoit une clause résolutoire aux termes de laquelle « il est expressément convenu que la présente location sera résiliée de plein droit sans aucune formalité judiciaire à défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs (sauf en cas de souscription par le bailleur d’une assurance pour le compte du locataire), et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Monsieur [B] [M] a fait signifier à Madame [V] [S] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [V] [S] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 4 octobre 2023, justifié d’une assurance contre les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 6 novembre 2023.

Il convient par suite, de condamner Madame [V] [S] à restituer le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 11] ainsi que la cave n°134.

A défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les demandes en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au propriétaire qui doit être réparée par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à la somme de 620 euros, somme égale au montant du loyer et des charges, afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

En l’espèce, le bail signé le 8 juin 2020 prenant effet le 1er juin 2020 stipule un loyer initial de 550 euros et prévoit une provision sur charge de 70 euros.

Il résulte du décompte locatif versé aux débats que Madame [V] [S] reste redevable de la somme de 3.686,71 euros au titre des loyers de janvier 2023 et de septembre 2023 et des indemnités d’occupation d’avril à juillet 2024, outre la régularisation de charges pour l’année 2022.

Le bailleur n’a pas versé de décompte actualisé pour justifier du montant réclamé à l’audience de 9.929,83 euros.

En conséquence, Madame [V] [S] sera condamnée à payer à Monsieur [B] [M] la somme de 3.686,71 euros au titre des loyers de janvier 2023 et de septembre 2023 et des indemnités d’occupation d’avril à juillet 2024, outre la régularisation de charges pour l’année 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2023 sur la somme de 1.353,29 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus.

En outre, Madame [V] [S] sera condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 620 euros à compter du 6 novembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux loués.

L’indemnité d’occupation des mois d’avril à juillet 2024 inclus est comprise dans la condamnation principale.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, faute de justifier de la mauvaise foi du débiteur et de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice subi par le bailleur, qui ne serait pas déjà réparé par la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré locatif avec intérêts moratoires, la demande en dommages et intérêts formée par Monsieur [B] [M] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [V] [S] aux entiers dépens de l’instance, à l’exception du coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la Ccapex et de la dénonciation de l’assignation à la Préfecture. En effet, ces frais n’étaient pas justifiés puisque le bailleur pouvait obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

A défaut de frais irrépétibles justifiés, il y a lieu de débouter le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [B] [M] et Madame [V] [S], portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 11] ainsi que la cave n°134 sont réunies à la date du 6 novembre 2023 ;

AUTORISE, à défaut pour Madame [V] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [B] [M] à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELLE à Madame [V] [S] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

CELLULE CCAPEX

[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

CONDAMNE Madame [V] [S] à payer à Monsieur [B] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 620 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dûs pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 6 novembre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation des mois d’avril à juillet 2024 inclus est comprise dans la condamnation principale ;

CONDAMNE Madame [V] [S] à payer à Monsieur [B] [M] la somme de 3.686,71 euros au titre des loyers de janvier 2023 et de septembre 2023 et des indemnités d’occupation d’avril à juillet 2024, outre la régularisation de charges pour l’année 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2023 sur la somme de 1.353,29 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [V] [S] aux entiers dépens, à l’exception du coût du commandement de payer du 4 octobre 2023, de sa dénonciation à la Ccapex le 5 octobre 2023 et de la dénonciation de l’assignation à la Préfecture le 13 septembre 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [B] [M] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [B] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 10] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE DEUX JUIN DEUX MILLE VINGT-CINQ, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Maxime KOVALEVSKY