JUGEMENT DU : 31 JUILLET 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/00531 – N° Portalis DBX7-W-B7H-DDVF

AFFAIRE : S.C.I. RLG C/ S.A. AXA FRANCE IARD, S.A.S. JD ARCHITECTURE, S.A.S. BOUCLY, S.A.R.L. LANDREAU, SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TR AVAUX PUBLICS

[Adresse 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Minute n°

copie exécutoire délivrée

le 31 juillet 2025

à M^e BONNAN

copie certifiée conforme délivrée

le 31 juillet 2025

à M^e BONNAN

M^e DELAVOYE

M^e BARTHELEMY-MAXWELL

M^e CORONAT

PRÉSIDENT : Valérie BOURZAI

ASSESSEURS : Julie MANLAY

Bertrand QUINT

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— réputée contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience publique du 22 Mai 2025

SAISINE : Assignation en date du 28 Mars 2023

DEMANDERESSE :

S.C.I. RLG, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Julien BORDIER, avocat plaidant au barreau de CLERMONT-FERRAND, M^e David BONNAN, avocat postulant au barreau de LIBOURNE, vestiaire : 2

DEFENDERESSES :

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Fabrice DELAVOYE, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 731

S.A.S. JD ARCHITECTURE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Fabrice DELAVOYE, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 731

S.A.S. BOUCLY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Delphine BARTHELEMY-MAXWELL, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 774

S.A.R.L. LANDREAU, dont le siège social est sis [Adresse 7]

défaillant

SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TR AVAUX PUBLICS, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Jean CORONAT, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 704

EXPOSÉ DU LITIGE

LA SCI RLG a fait surélever d’un étage un immeuble à usage professionnel situé au [Adresse 2] à SAINT ANDRÉ DE CUBZAC (Gironde).

Ont notamment participé à cette opération :

— pour la maîtrise d’oeuvre : la SAS JD ARCHITECTURE assurée par la SA AXA FRANCE IARD (AXA) ;

— pour le lot charpente couverture bardage avec pare pluie et panneaux OSB : la SARL LANDREAU assurée par la SMABTP ;

— pour le lot étanchéité : la SAS BOUCLY.

Les travaux ont été réceptionnés sans réserve le 5 décembre 2018.

Se plaignant de désordres affectant le sol de l’extension, la SCI RLG a, par actes du 21 novembre 2019, saisi le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX afin qu’une expertise judiciaire soit organisée. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 9 mars 2020.

L’expert [Y] [U] a établi son rapport définitif le 15 novembre 2022 après diverses ordonnances étendant les opérations d’expertise à d’autres intervenants ou assureurs.

En l’absence de solution amiable, la SCI RLG a, par actes du 28 mars 2023, assigné au fond la SAS JD ARCHITECTURE, la SAS BOUCLY, la SARL LANDREAU et la SMABTP devant le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE afin d’obtenir l’indemnisation des préjudices matériels et immatériels qui seraient en lien avec les désordres dénoncés. Ce dossier a été enregistré au répertoire général sous le n°23/00531.

Par acte du 3 avril 2024, la SAS BOUCLY a quant à elle mis en cause AXA ès qualité d’assureur de la SAS JD ARCHITECTURE. Cette intervention forcée, initialement enrôlée sous le numéro RG 24/00445, a été jointe au dossier initial au cours de la mise en état.

Par ordonnance du 26 novembre 2024, le Juge de la Mise en Etat a constaté que l’incident dont il était saisi était devenu sans objet suite à la communication des pièces réclamées par différentes parties.

Vu les dernières conclusions notifiées le 11 mars 2024 par la SCI RLG demandant au Tribunal, en application des articles 1792 et suivants du Code Civil, de :

condamner in solidum la SAS JD ARCHITECTURE, la SAS BOUCLY, la SARL LANDREAU et la SMABTP à payer à la SCI RLG les sommes suivantes :

—  425.923,37 € au titre des travaux de reprise de l’ouvrage avec indexation selon l’indice BT 01 du coût de la construction du mois d’octobre 2021 (correspondant à l’établissement de la solution technique communiquée à l’expert judiciaire par la SCI RLG) ;

—  75.468,08 € au titre des préjudices immatériels, sauf à parfaire ;

condamner in solidum la SAS JD ARCHITECTURE, la SAS BOUCLY, la SARL LANDREAU et la SMABTP à payer à la SCI RLG la somme de 20.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens toutes taxes comprises avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Cécile BONNAT ;

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la SCI RLG fait valoir, en reprenant les conclusions de l’expert judiciaire, que l’ouvrage litigieux présente un défaut d’étanchéité à l’origine d’un affaissement du sol et du pourrissement des panneaux en bois constitutifs du sol et que des mesures préventives d’urgence ont dû être mises en oeuvre (pose de plaques métalliques au-dessus du revêtement de sol et évacuation du personnel pour éviter tout incident électrique). Le maître de l’ouvrage considère qu’il s’agit de désordres de nature décennale en ce que la solidité de l’ouvrage serait compromise. La SCI RLG précise que la SARL LANDREAU a commis des malfaçons lors du montage de la paroi extérieure, que la SAS BOUCLY n’a pas davantage assuré l’étanchéité de son ouvrage et que la SAS JD ARCHITECTURE n’a pas suffisamment contrôlé l’exécution des travaux.

La SCI RLG demande en conséquence que l’extension soit démolie puis reconstruite plutôt que de reprendre l’existant alors que des dégradations importantes ont été constatées. Elle indique également avoir dû consentir des avoirs sur loyers à ses locataires pour la partie correspondant à l’extension qui ne pouvait plus être occupée, qu’il y a eu également des avoirs sur la refacturation de la taxe foncière, qu’elle a pris en charge les frais et diagnostics pour rechercher les fuites, qu’elle a eu besoin de recourir à un expert privé pour l’assister ainsi que d’un maître d’oeuvre pour définir le projet de reconstruction et que des relevés de l’immeuble ont dû être réalisés.

En réponse aux conclusions adverses, la SCI RLG indique qu’elle a supprimé tous les doublons figurant dans le rapport d’expertise judiciaire, que les honoraires de son expert privé ne doivent pas être intégrés dans les frais irrépétibles, que la taxe foncière était bien en principe à la charge des locataires d’après les baux produits et que le loyer appliqué à chacune des sociétés locataires est parfaitement connu et applicable. Elle ajoute que la clause invoquée par la SAS JD ARCHITECTURE excluant le prononcé d’une condamnation in solidum doit être réputée non écrite en application de l’article 1792-5 du Code Civil, que tous les justificatifs relatifs à ses préjudices immatériels ont été produits et que les autres moyens de défense sont incompréhensibles.

Enfin, elle estime que l’exécution provisoire ne doit pas être écartée faute de quoi son préjudice immatériel va s’aggraver et que les mauvaises conditions de travail des salariés de ses locataires vont perdurer.

Vu les dernières conclusions notifiées le 5 décembre 2024 par la SAS JD ARCHITECTURE et AXA demandant au Tribunal de :

à titre principal :

— dire que les désordres sont exclusivement imputables à la SAS BOUCLY et à la SARL LANDREAU ;

— juger que le défaut de suivi retenu par l’expert judiciaire n’est aucunement caractérisé avec certitude ;

— débouter conséquence toutes les parties de leurs demandes à l’encontre de la SAS JD ARCHITECTURE et d’AXA ;

— condamner la SCI RLG à payer à la SAS JD ARCHITECTURE la somme de 7.496,28 € TTC au titre du solde des honoraires impayés ;

à titre subsidiaire, si le Tribunal devait retenir la responsabilité de la SAS JD ARCHITECTURE au titre de la garantie décennale :

— dire que la responsabilité imputée à la SAS JD ARCHITECTURE ne saurait excéder 5 % ;

— exclure la solidarité en limitant la condamnation de la SAS JD ARCHITECTURE à sa responsabilité soit 5 % ;

— déduire de toute condamnation prononcée à l’encontre de la SAS JD ARCHITECTURE la somme de 7.496,28 € TTC due par la SCI RLG au titre des honoraires impayés  ;

— juger que l’indemnisation des préjudices matériels subis ne sauraient dépasser la somme de 150.497,30 € ;

— débouter la SCI RLG de sa demande indemnitaire au titre des préjudices immatériels en ce qu’ils ne sont pas constitutifs de préjudices réparables ;

— débouter la SCI RLG de sa demande formulée au titre du préjudice de jouissance ;

— ramener à de biens plus justes proportions la demande formulée par la SCI RLG au titre des frais irrépétibles ;

à titre infiniment subsidiaire, condamner in solidum la SAS JD ARCHITECTURE, la SAS BOUCLY, la SARL LANDREAU et la SMABTP à relever indemnes la SAS JD ARCHITECTURE et AXA de toutes les condamnations prononcées à leur encontre ;

en tout cas, condamner toute partie succombante au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

La SAS ARCHITECTURE et AXA soutiennent qu’aucun manquement n’a été commis au niveau de la maîtrise d’oeuvre en précisant qu’une vérification préalable des fondations du bâtiment existant a été réalisée, que la SCI RLG n’a pas voulu que la société QUALICONSULT intervienne pour vérifier la solidité de l’ouvrage et que c’est la SAS BOUCLY qui est à l’origine des problèmes d’étanchéité. Ces défenderesses concluent donc au débouté à titre principal et réclament le paiement du solde des honoraires restant dû au titre du marché conclu.

A titre subsidiaire, la SAS ARCHITECTURE et AXA estiment que la responsabilité du maître d’oeuvre est très limitée par rapport aux manquements imputables aux sociétés LANDREAU et BOUCLY. Elles invoquent la clause d’exclusion de solidarité qui a été stipulée dans le contrat de maîtrise d’oeuvre en indiquant que son application a été reconnue par la jurisprudence fondée sur la force obligatoire des contrats. Ces défenderesses entendent par ailleurs faire valoir que l’indemnisation devant revenir à la SCI RLG soit réduite en tenant compte de la solution technique proposée par la SMABTP (une reprise des désordres plutôt qu’une reconstruction intégrale), que certaines dépenses alléguées ne sont pas justifiées et que des préjudices ne sont pas réparables tels que la perte de loyer et la refacturation de la taxe foncière.

A titre infiniment subsidiaire, la SAS ARCHITECTURE et AXA demandent à être relevées indemnes par les sociétés LANDREAU et BOUCLY et par la SMABTP vu les manquements qui seraient imputables aux entreprises exécutantes.

Vu les dernières conclusions notifiées le 27 janvier 2025 par la SAS BOUCLY demandant au Tribunal de :

limiter la somme allouée au titre des travaux réparatoires à 150.487,30 € HT ;

limiter l’indemnisation allouée au titre des préjudices immatériels à la somme de 1.055 HT ;

juger que la responsabilité de la SAS BOUCLY n’est engagée qu’au titre des désordres affectant la terrasse technique extérieure ;

juger que, dans les rapports entre codébiteurs, la part de responsabilité incombant à la SAS BOUCLY ne saurait excéder 2 % ;

condamner in solidum la SARL LANDREAU, la SMABTP, la SAS JD ARCHITECTURE et AXA à relever indemne la SAS BOUCLY des condamnations prononcées à son encontre ;

en tout état de cause :

— réduire dans les plus larges proportions la somme allouée au visa de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— juger que, dans les rapports entre codébiteurs, les dépens seront mis à la charge de chacun d’eux dans les mêmes proportions que les responsabilités ;

— rejeter toute autre demande plus ample ou contraire dirigée contre la SAS BOUCLY ;

— écarter l’exécution provisoire.

La SAS BOUCLY ne conteste pas sa responsabilité mais prétend que les désordres sont avant tout imputables à la SARL LANDREAU et que le maître d’oeuvre a aussi manqué à ses obligations pendant l’exécution des travaux. Elle soutient que sa propre responsabilité est minime et entend être relevée indemne par les autres intervenants.

Elle considère que la solution de reprise est satisfactoire alors que la réfection intégrale de l’immeuble litigieux reviendrait à faire bénéficier à la SCI RLG d’un enrichissement sans cause. Elle ajoute que la SCI RLG n’est pas soumise à la TVA, qu’il existe des doublons au niveau de la comptabilisation des préjudices immatériels, que les frais de recours à un expert privé doivent être inclus dans les frais irrépétibles, qu’il n’est pas établi que des réductions de loyer ont été consenties aux locataires ni que la taxe foncière soit demeurée à la charge de la bailleresse et que la demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile est excessive.

Elle s’oppose au prononcé d’une condamnation in solidum dès lors que l’expert judiciaire a imputé individuellement les responsabilités à d’autres sociétés.

Enfin, elle prétend que l’exécution provisoire aurait des conséquences inéquitables.

Vu les dernières conclusions notifiées le 6 décembre 2024 par la SMABTP ès qualité d’assureur de la SARL LANDREAU demandant au Tribunal de :

condamner la SAS BOUCLY, la SAS JD ARCHITECTURE et AXA à relever indemne la SMABTP de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre ;

débouter la SAS BOUCLY de ses demandes formulées contre la SMABTP ;

débouter la SAS JD ARCHITECTURE de sa demande d’exclusion de la solidarité ;

juger que les préjudices immatériels doivent être limités à la somme de 1.055 € HT ;

juger que les honoraires d’expertise privée de M. [H] doivent être intégrés dans les frais irrépétibles ;

juger que la SMABTP est fondée à opposer sa franchise erga omnes d’un montant de 310 € ;

ramener à de plus justes proportions l’indemnité sollicitée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

écarter l’exécution provisoire.

La SMABTP ne conteste pas les responsabilités retenues par l’expert judiciaire. Elle estime que la clause d’exclusion de solidarité invoquée par le maître d’oeuvre est inapplicable en matière de garantie décennale.

S’agissant des préjudices, elle émet des critiques à l’égard des postes qui ont été comptabilisés deux fois, des frais d’expert privé qui devraient être intégrés dans les frais irrépétibles, des avoirs sur les taxes foncières à défaut de production des baux commerciaux et des avoirs sur les loyers faute de justificatifs.

Par ailleurs, la SMABTP entend opposer sa franchise concernant les dommages immatériels. Elle trouve disproportionnée la demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile en l’absence des factures de l’avocat de la société demanderesse et demande que l’exécution provisoire soit écartée en ce que les sommes sollicitées seraient très importantes.

Bien que régulièrement assignée, la SARL LANDREAU n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 22 mai 2025 et la décision mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

En vertu de l’article 472 du Code de Procédure Civile, si l’un des défendeurs ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’occurrence, la SARL LANDREAU a été assignée comme il se devait à l’adresse correspondant à son siège social (l’acte ayant été remis à l’associée [D] [C]) après avoir participé aux opérations d’expertise judiciaire. Par ailleurs, il n’existe aucun problème de recevabilité. Seule la motivation au fond sera donc développée.

1°) SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur les responsabilités et garanties

Selon les articles 1792 et 1792-1du Code Civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. Sont notamment réputés constructeur de l’ouvrage tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise de M. [U], contre lequel aucune critique sérieuse n’a été formulée, que l’étage du bâtiment appartenant à la SCI RLG est affecté de graves désordres puisque :

— le sol de la grande salle s’affaisse ;

— les panneaux en bois pourrissent en raison d’une humidité excessive (en zone rouge pour l’appareil HUMITEST qui a été utilisé) ;

— le plancher en béton soutenant la structure du plancher en bois est recouvert d’eau de pluie croupissante sur une hauteur de plus d’un centimètre, avec des câbles électriques qui baignent dedans et un délitement du ragréage ;

Ces désordres, qui sont apparus postérieurement à la réception (en juillet 2019), compromettent indiscutablement la solidité de l’ouvrage au point que des plaques métalliques ont dû être provisoirement installées pour éviter un effondrement. L’ouvrage est également impropre à sa destination en ce que son étanchéité n’est pas assurée et qu’il est dangereux pour les occupants. Le personnel qui travaillait habituellement à l’étage a ainsi dû être transféré au rez-de-chaussée pour garantir sa sécurité, en particulier eu égard au risque d’électrocution.

Ayant été chargée de la maîtrise d’oeuvre complète de cette opération, la SAS JD ARCHITECTE est responsable de plein droit de ces désordres de nature décennale sans qu’il soit besoin de caractériser une quelconque faute à son encontre dans ses rapports avec le maître de l’ouvrage (la question de la gravité des différents manquements commis ou non par les intervenants à l’acte de construire ne sera abordée que dans un second temps, au moment où devra être déterminé comment la charge finale des condamnations doit être supportée entre les divers responsables). La SAS JD ARCHITECTE ne peut se prévaloir d’aucune cause étrangère lui permettant de s’exonérer de sa responsabilité. Elle ne peut notamment échapper à ses obligations au motif que la SCI RLG aurait refusé d’accepter l’intervention d’un bureau de contrôle au sujet de la solidité de l’ouvrage. En effet, la SAS JD ARCHITECTE avait les compétences requises en la matière et elle n’a quoi qu’il en soit pas attiré suffisamment l’attention du maître de l’ouvrage sur la nécessité d’une telle intervention à la supposer établie. La SAS JD ARCHITECTE sera donc tenue d’indemniser intégralement la SCI RLG en application de l’article 1792 du Code Civil.

Il convient de préciser que le maître de l’ouvrage n’a formulé aucune condamnation à l’encontre d’AXA bien qu’il s’agisse de l’assureur couvrant la responsabilité civile décennale de la SAS JD ARCHITECTE. Il ne sera donc tenu compte de l’existence de cette garantie qu’au stade des recours entre défendeurs.

Les désordres précités sont également imputables aux deux entreprises en charge des lots charpente couverture bardage avec pare pluie et panneaux OSB (la SARL LANDREAU assurée par la SMABTP) et étanchéité (la SAS BOUCLY). L’application de la garantie décennale n’est d’ailleurs contestée dans son principe ni par la SMABTP ni par la SAS BOUCLY puisque leurs observations ne concernent que l’ampleur des réparations et la charge finale des condamnations une fois la SCI RLG indemnisée.

Sur la solidarité

D’après une jurisprudence constante, une condamnation in solidum doit être prononcée au profit de la victime d’un dommage dès lors que chaque coauteur a, par sa propre faute, contribué à la réalisation de l’entier dommage. Cette jurisprudence est transposée de manière on ne peut plus habituelle en matière de garantie décennale afin d’assurer l’indemnisation effective du maître de l’ouvrage même s’il s’agit d’appliquer un régime de responsabilité de plein droit à la place d’un régime de responsabilité pour faute prouvée.

Pour échapper à une telle responsabilité, la SAS JD ARCHITECTE (et subséquemment son assureur) entend se prévaloir d’une clause d’exclusion de solidarité stipulée à l’article 14 du contrat de maîtrise d’oeuvre. Elle estime qu’elle ne peut ainsi être tenue que dans la seule mesure de ses fautes personnelles.

Malgré les arrêts cités par la SAS JD ARCHITECTE et AXA, le Tribunal constate qu’il est récemment arrivé à la Cour de Cassation d’écarter une clause d’exclusion de solidarité en matière de responsabilité contractuelle de droit commun nonobstant le principe de la force obligatoire des contrats (cf Cass Civ 3ème 19 janvier 2022 n°20-15376 publié au bulletin).

Quoi qu’il est soit, en matière de garantie décennale, l’article 1792-5 du Code Civil dispose que toute clause d’un contrat qui a notamment pour objet soit d’exclure soit de limiter la responsabilité prévue à l’article 1792 du Code Civil ou d’en limiter la portée est réputée non écrite. Il s’agit d’un texte d’ordre public vu la sanction fixée par la législateur et le caractère obligatoire de l’assurance en découlant. Les parties ne peuvent donc y déroger par des conventions particulières. Or, la clause d’exclusion de solidarité invoquée par la SAS JD ARCHITECTE limite bien la portée de sa responsabilité en ce que la SCI RLG ne pourrait être indemnisée totalement par cette partie des préjudices matériels comme immatériels qu’elle a pourtant subis en lien avec les désordres de nature décennale. Ce type de clause peut de surcroît avoir des répercussions importantes pour la victime des dommages si les autres responsables sont insolvables et/ou non assurés (ce qui est malheureusement fréquent en matière de contentieux de la construction).

Dans ces conditions, il convient de faire prévaloir le régime légal de la garantie décennale (qui a pour objectif de protéger les maîtres de l’ouvrage des désordres les plus graves) sur la stipulation contractuelle invoquée par la SAS JD ARCHITECTE et AXA. Cette décision ne constitue pas une violation de la force obligatoire des contrats. Au contraire, c’est la clause d’exclusion invoquée qui viole une loi d’ordre public existant depuis 1978. Son rejet s’impose d’autant plus que la SCI RLG, profane en matière de bâtiment comme en droit de la construction, n’a manifestement pas compris la portée de cette clause au moment où elle a signé le contrat de maîtrise d’oeuvre (s’agissant d’un contrat type assimilable à un contrat d’adhésion proposé par l’architecte sans discussion possible de son contenu). En outre, une faute ayant concouru à la réalisation de l’entier dommage est bien imputable au maître d’oeuvre (un défaut de contrôle des entreprises concernées ainsi qu’il sera précisé dans la partie relative à la charge finale des condamnations).

La clause litigieuse étant réputée non écrite, les préjudices subis par la SCI RLG seront réparés in solidum par la SAS JD ARCHITECTE, la SAS BOUCLY, la SARL LANDREAU et la SMABTP dès lors que les intervenants à l’acte de construire précités ont tous commis des manquements à l’origine de l’intégralité des dommages subis par le maître de l’ouvrage.

Sur les travaux réparatoires

Vu la gravité des désordres, l’expert [U] a écarté la solution technique proposée par la SMABTP consistant en une simple reprise de l’ouvrage après traitement des structures porteuses. En effet, cette solution a à juste titre été qualifiée de “rafistolage” puisqu’il est question de découper les doublages en panneaux de plâtre et reposer des rustines alors que la SCI RLG était censée disposer d’un ouvrage neuf. Les lambourdes ne peuvent de surcroît être conservées alors qu’elles font l’objet de dégradations avancées d’après les photographies prises en novembre 2022. Au moins une poutre est attaquée par des champignons et l’ensemble baigne dans une eau croupie depuis des années. M. [U] a ajouté que le montant des travaux de reprise envisagés lui paraissait trop bas (“en dessous des seuils en matière d’exécution on part de zéro sans aucun marge d’erreur or cela n’existe pas”) de même que les frais de maîtrise d’oeuvre (5 % seulement).

Il est préférable de s’orienter vers une démolition de l’extension endommagée par les désordres pour reconstruire un nouvel ouvrage. Cette solution ne constitue pas un enrichissement sans cause au profit de la SCI RLG mais la juste indemnisation des dommages qu’elle a subis en application du principe de réparation intégrale. Cette démolition / reconstruction de la surélévation est la seule à même de garantir la pérennité de l’ouvrage et permettre un retour durable des locataires.

L’expert judiciaire a évalué ces travaux réparatoires à hauteur de 435.847,63 € HT.

La SCI RLG réclame une indemnité légèrement inférieure, soit la somme de 425.923,37 € HT conformément à l’estimation de la société ACTION ARCHI ARNAUD ARCHITECTES (honoraires de maîtrise d’oeuvre inclus) qui sera entérinée.

Les débats relatifs à la récupération ou pas de la TVA par le maître de l’ouvrage sont sans objet puisque seule une condamnation hors taxes est sollicitée.

La SAS JD ARCHITECTE, la SAS BOUCLY, la SARL LANDREAU et la SMABTP seront en conséquence condamnées in solidum à payer à la SCI RLG à la somme de 425.923,37 € au titre des travaux réparatoires, avec indexation selon l’évolution BT 01 du coût de la construction depuis le 27 octobre 2021 correspondant à la date de l’estimation retenue.

La SMABTP ne pourra pas opposer de franchise à ce sujet dès lors que ce préjudice matériel relève de l’assurance obligatoire (cf les articles L 243-8 et A 243-1 du Code des Assurances et leur annexe I).

Sur la réparation des autres préjudices

Les mêmes défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de la somme globale 99.437,62 € (actualisée en raison de la persistance du préjudice locatif) se décomposant comme suit :

—  1.920 € HT au titre de l’intervention de la société AX’EAU pour rechercher l’origine du passage de l’eau pendant les opérations d’expertise ;

—  263 € HT au titre du pompage de l’eau stagnante sur le toit terrasse par l’EURL PLOMBERIE LEBLEU BATAILLEY pendant la même mesure d’instruction ;

—  5.100,12 € HT au titre des frais d’intervention de [F] [H] pour assister la SCI RLG en qualité d’expert privé étant précisé qu’il n’est pas interdit au maître de l’ouvrage de présenter ce poste de réclamation indépendamment de ce qu’elle peut demander sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile (le Tribunal en tirera simplement les conséquences lorsqu’il examinera la demande présentée sur ce dernier fondement pour éviter un doublon d’indemnisation), que de telles demandes sont d’ailleurs fréquemment formulées de la sorte en matière de responsabilité médicale et que les frais d’intervention de M. [H] sont cohérents par rapport aux frais d’expertise judiciaire s’élevant à hauteur de 11.602,20 €) ;

—  2.800 € HT au titre des honoraires facturés par la SARL ZARUBA ARCHITECTES pour proposer une solution réparatoire à l’expert judiciaire ;

—  2.764,50 € HT au titre des frais de l’atelier [W] (relevé de l’immeuble au scanner et plans) ;

—  1.055 € HT au titre de la prise en charge des frais de déménagement du personnel par l’entreprise GTE ;

—  4.928,75 € HT + 801 € HT pour les frais d’intervention de la SAS SOLIPE RAYMOND et de l’EURL B.VALLEE pour que le personnel évacué puisse retravailler dans des conditions décentes dans un local au rez-de-chaussée qui servait initialement à l’archivage ;

—  79.805,25 € au titre de la perte de loyers dont le principe a été validé par M. [U]. A ce sujet, il convient d’indiquer qu’il a été nécessaire de faire évacuer le personnel présent dans l’extension pour garantir sa sécurité. Il est donc tout à fait logique que la SCI RLG ait consenti des avoirs aux société locataires (la SARL GB AUDIT CONSEIL et la SELAS SAGECO) dans l’attente de la réalisation des travaux réparatoires. Ce préjudice locatif, qui est bien réparable contrairement à ce qui est soutenu en défense, dure depuis le 1er août 2020 selon M. [U]. Il s’élève à hauteur de 1.266,75 € HT par mois (réduction de 810,72 € HT pour un loyer normal de 2.170,85 € HT depuis le 1er décembre 2018 en ce qui concerne la SARL GB AUDIT CONSEIL et réduction de 456,03 € HT pour un loyer normal de 3.174,24 € HT depuis le 1er décembre 2018 en ce qui concerne la SELAS SAGECO) au vu des justificatifs produits (dont les deux baux professionnels qui ne constituent pas des preuves à soi-même). Il durera jusqu’à la reconstruction de l’extension sachant que la durée des travaux correspondants a été évaluée à 3 mois minimum selon l’expert judiciaire soit une période indemnisable de 63 mois (60 mois jusqu’à la date du jugement + 3 mois pour la durée des travaux). Il en résulte une indemnité de 79.805,25 € (1.266,75 € x 63 mois). Il convient de préciser que les défendeurs ne peuvent s’en prendre qu’à eux-même si ce poste de préjudice est aussi important. Il aurait été moins lourd à supporter si la SCI RLG avait reçu plus rapidement l’argent nécessaire pour reconstruire l’ouvrage litigieux.

En revanche, il convient de rejeter les deux postes de réclamation suivants :

— celui relatif aux honoraires versés par la SCI RLG à la SAS ARCHI ARNAUD ARCHITECTES (29.312,50 € HT) . En effet, même si ce maître d’oeuvre a contribué à la définition des travaux réparatoires, les honoraires correspondants ne doivent pas être pris en compte dans l’indemnisation allouée au titre des préjudices immatériels car ils sont déjà inclus dans l’indemnité que le Tribunal a accordé pour les travaux réparatoires (cf les pièces n°23 et 24 de la demanderesse matérialisant l’indemnisation sollicitée à deux reprises pour la même chose comme l’ont à juste titre fait remarquer les défendeurs) ;

— celui relatif aux avoirs sur la taxe foncière. Certes, il est bien prévu dans les baux professionnels que les deux locataires remboursent au bailleur la taxe foncière afférente aux locaux loués. Toutefois, la SCI RLG n’a pas versé aux débats ses avis de taxes foncières de sorte qu’il est impossible de vérifier si l’indemnité qu’elle réclame correspond bien à la partie de la taxe foncière en rapport avec les locaux sinistrés. Les justificatifs produits ne sont pas suffisants.

En définitive, la SAS JD ARCHITECTE, la SAS BOUCLY, la SARL LANDREAU et la SMABTP seront en conséquence condamnées in solidum à payer à la SCI RLG la somme globale de 99.437,62 € au titre de ses autres préjudices.

Si la SMABTP était susceptible de déduire une franchise pour les préjudices immatériels ne relevant pas de l’assurance obligatoire, il ne ressort pas des pièces communiquées que cette franchise serait d’un montant de 310 € contrairement à ce que soutient cet assureur. Aucune franchise ne sera donc appliquée en l’absence d’explications claires sur ce point.

2°) SUR LE SOLDE DU MARCHÉ DE LA SAS JD ARCHITECTURE

La SCI RLG ne conteste pas qu’elle reste redevable de la somme de 7.496,28 € au titre du solde des honoraires de maîtrise d’oeuvre ainsi que la SAS JD ARCHITECTURE l’a fait valoir devant l’expert judiciaire.

Le maître de l’ouvrage sera donc condamné au paiement de ce solde, étant précisé que cette condamnation pourra se compenser avec ses propres créances.

3°) SUR LA CHARGE FINALE DES CONDAMNATIONS

Dans les rapports entre les défendeurs, il y a lieu de répartir ainsi qu’il suit la charge finale des condamnations au regard de l’importance des manquements commis :

—  20 % pour la SAS JD ARCHITECTURE garantie par son assureur AXA. Il est indifférent que le maître d’oeuvre ait fait réaliser une vérification préalable des fondations du bâtiment existant dès lors que l’atteinte à la solidité de l’ouvrage n’est pas due à un problème de portance de la structure du dessous mais au pourrissement lié à des défauts d’étanchéité. A ce sujet, l’expert [U] a indiqué que la SAS JD ARCHITECTURE n’a pas fait preuve de vigilance dans le contrôle et l’exécution des travaux d’étanchéité et de pose du bardage. Le Tribunal considère lui aussi que le maître d’oeuvre aurait dû se rendre compte des malfaçons commises par les entreprises exécutantes et réclamé les reprises nécessaires. La responsabilité de la SAS JD ARCHITECTE apparaît néanmoins moins importante que celle des titulaires des lots concernés sachant que ce n’est pas la conception globale de l’ouvrage qui a posé difficulté ;

—  40 % pour la SAS BOUCLY. Ses relevés d’étanchéité n’assuraient pas leur fonction puisque le pare vapeur sous la membrane est gorgée d’eau. Le niveau de responsabilité de l’entreprise en charge du lot étanchéité apparaît comparable à celui de l’autre entreprise mise en cause à la lecture du rapport d’expertise judiciaire (la SARL LANDREAU) ;

—  40 % pour la SARL LANDREAU garantie par son assureur la SMABTP (sans franchise opposable en l’absence de justificatifs suffisants). Si la structure et son plancher en bois ont été posés conformément aux règles de l’art, tel n’a pas été le cas lors du montage des bardages au niveau des des points singuliers en liaison avec les ouvertures ainsi que de la terrasse extérieure de la toiture plate. Il existe notamment des discontinuités au niveau du pare-pluie.

4°) SUR LES FRAIS DU PROCÈS

Parties perdantes à titre principal, la SAS JD ARCHITECTE, la SAS BOUCLY, la SARL LANDREAU et la SMABTP supporteront in solidum les dépens y compris ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire.

Conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile, les avocats de la cause seront autorisés à recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

L’équité et la situation économique des parties commandent de condamner les mêmes parties tenues aux dépens à payer à la SCI RLG une indemnité limitée à la somme de 8.000 € au titre des frais non compris dans les dépens (essentiellement les frais d’avocat) que la demanderesse a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits (sachant qu’il y a eu 5 ordonnances de référé et 4 réunions d’expertise mais que certains frais ont déjà été indemnisés séparément tels les frais d’expert privé et que les factures d’honoraires de son avocat n’ont pas été produites).

Toutes les autres demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile doivent être rejetés.

La charge finale des condamnations prononcées au titre des dépens et des frais irrépétibles sera supportée dans les mêmes proportions que ce qui a été retenu pour les condamnations principales.

5°) SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe étant donné que les désordres sont anciens, que le préjudice locatif continuera à augmenter tant que les travaux réparatoires n’auront pas été effectués, que les assureurs concernés n’ont aucun problème de solvabilité, que l’équité n’est pas un critère à prendre en compte en la matière (contrairement aux demandes formulées en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile) et que l’immeuble devant être réparé pourra faire l’objet d’une saisie si d’éventuelles sommes restent à recouvrer en cas d’infirmation du présent jugement. L’exécution provisoire s’appliquera.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIT que la SAS JD ARCHITECTURE, la SAS BOUCLY et la SARL LANDREAU sont responsables des désordres subis par l’immeuble appartenant à la SCI RLG en application de la garantie décennale,

DIT que les garanties de la SA AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la SAS JD ARCHITECTURE et de la SMABTP ès qualité d’assureur de la SARL LANDREAU sont également applicables,

DÉCLARE réputée non écrite la clause d’exclusion de solidarité invoquée par la SAS JD ARCHITECTE et a SA AXA FRANCE IARD,

CONDAMNE en conséquence in solidum la SAS JD ARCHITECTURE, la SAS BOUCLY, la SARL LANDREAU et son assureur la SMABTP (sans franchise opposable) à payer à la SCI RLG les sommes suivantes :

—  425.923,37 € au titre des travaux réparatoires, avec indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du 27 octobre 2021 ;

—  99.437,62 € au titre des autres préjudices subis ;

CONDAMNE la SCI RLG à payer à la SAS JD ARCHITECTURE la somme de 7.496,28 € au titre du solde des honoraires du contrat de maîtrise d’oeuvre,

ORDONNE la compensation entre les créances respectives de la SCI RLG et de la SAS JD ARCHITECTURE,

CONDAMNE in solidum la SAS JD ARCHITECTE, la SAS BOUCLY, la SARL LANDREAU et la SMABTP aux dépens y compris ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire,

AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE in solidum la SAS JD ARCHITECTE, la SAS BOUCLY, la SARL LANDREAU et la SMABTP à payer à la SCI RLG la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DIT que dans les rapport entre ces parties et au besoin les y condamne, la charge finale des condamnations (y compris au titre des dépens et sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile) sera répartie ainsi qu’il suit :

—  20 % pour la SAS JD ARCHITECTE assurée par la SA AXA FRANCE IARD ;

—  40 % pour la SAS BOUCLY ;

—  40 % pour la SARL LANDREAU assurée par la SMABTP (sans franchise opposable) ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 31 juillet 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Stéphanie VIGOUROUX Valérie BOURZAI