R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE QUATRE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 23/01841 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75MMP

Le 04 février 2025

PM/CB

DEMANDEUR

M. [T] [Z]

né le 24 Juillet 1969 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Mme [W] [K]

née le 03 Juin 1944 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Anne-sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 05 novembre 2024.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 07 janvier 2025 et prorogé au 04 février 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte reçu par Me [C] le 11 mai 2021, Mme [W] [K] a vendu à M. [T] [Z] un bien immobilier non bâti situé [Adresse 9] (terrain d’agrément comportant un étant, une hutte, un mobilehome et un chalet) moyennant un prix de 70 000 euros.

Le 5 juillet 2021, la direction départementale des territoires et de la mer a demandé à M. [Z] de procéder à la régularisation du plan d’eau non déclaré, conformément aux dispositions des articles L. 214-1 et suivants du code de l’environnement. Le 9 septembre 2021, elle lui a donné récépissé de sa déclaration.

Indiquant qu’il avait procédé au défrichage du terrain ; qu’il avait relevé sur le terrain la présence de deux buses de déversement d’eau pluviale de la commune de [Localité 7] ; qu’il en avait informé la direction départementale des territoires et de la mer par courrier du 4 octobre 2021 ; que celle-ci avait réalisé un contrôle du plan d’eau le 15 octobre 2021 ; qu’elle avait constaté la présence d’exutoires d’eau pluviale de la commune mais surtout que le plan d’eau n’avait pas une superficie de 8 800 m² comme indiqué dans l’acte de vente mais une superficie de 2 100 m² ; qu’elle a établi un récépissé de déclaration rectificative le 20 janvier 2022, M. [Z] a, par acte d’huissier du 22 mars 2023, fait assigner Mme [W] [K] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins d’annulation de la vente du bien immobilier non bâti, de condamnation de Mme [K] à lui payer la somme de 70 000 euros au titre du prix d’acquisition et de 15 400 euros au titre des frais d’acquisition, outre la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 mars 2024, il demande au tribunal de :

— prononcer l’annulation ou la résolution de la vente reçue par Me [C] le 11 mai 2021 entre Mme [W] [K] et lui portant sur le bien immobilier non bâti situé [Adresse 9],

— condamner Mme [K] à lui payer la somme de 70 000 euros au titre de prix d’acquisition et celle de 15 400 euros au titre des frais d’acquisition soit un total de 85 400 euros,

— la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il fonde ses demandes sur les dispositions de l’article 1604 du code civil en invoquant une non-conformité de la chose vendue aux spécificités contractuelles dans la mesure où l’acte de vente précise un plan d’eau avec une superficie de 8 800 m² alors qu’elle n’est que de 2 100 m². Il précise qu’il n’a pas pu prendre conscience de cette différence compte tenu de l’absence d’entretien de la parcelle ; qu’il n’agit pas sur le fondement des articles 1617 et suivants du code civil et n’invoque pas la contenance du bien vendu mais une difficulté concernant la superficie du seul plan d’eau à l’intérieur de la parcelle. Il souligne que la nécessité d’une mise en demeure n’a vocation à s’appliquer que lorsqu’il est sollicité l’application d’une clause résolutoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

À titre subsidiaire, il invoque une erreur sur une qualité substantielle du bien, à savoir l’étendue du plan d’eau.

Il prétend que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés ne peut être invoquée alors que le vice est antérieur à la vente, qu’il n’était pas décelable lors de la vente et qu’il rend la chose impropre à son usage.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 23 mai 2024, Mme [K] demande au tribunal de débouter M. [Z] de ses demandes, fins et conclusions et de le condamner à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle invoque la prescription de l’action engagée par M. [F], cette dernière n’ayant pas été intentée dans l’année de la vente, en contravention avec les dispositions des articles 1617 à 1623 du code civil.

Elle souligne que, par ailleurs, M. [F] ne peut demander l’annulation d’une vente pour défaut de conformité mais uniquement sa résolution. Elle estime que la résolution nécessite que soit rapportée la preuve d’une inexécution contractuelle suffisamment grave ; qu’en l’espèce, aucune faute ne lui est reprochée ; qu’elle a permis à l’acquéreur de visiter le terrain et de le faire borner.

S’agissant de la demande d’annulation de la vente, elle souligne que M. [Z] ne rapporte pas la preuve de ce que la superficie du plan d’eau était pour lui une qualité substancielle de la vente, ce d’autant que M. [F] avait visité le bien et que ce n’est que deux ans après la cession qu’il s’est manifesté ; qu’il ne lui avait auparavant pas adressé de réclamation ; que l’existence d’un vice du consentement n’est donc pas démontrée.

Elle relève que l’acte de vente inclut, par ailleurs, une clause d’exonération de responsabilité, laquelle ne peut être écartée qu’en cas de faute lourde ou de dol du vendeur ; qu’à défaut, cette clause exclut toute responsabilité de sa part et rend irrecevable toute action sur le fondement de l’article 1604 du code civil.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il doit être observé qu’il a été justifié de la publication de l’assignation par la production d’un état hypothécaire conformément aux dispositions de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955, de sorte qu’aucune irrecevabilité n’est encourue de ce fait.

* * *

Mme [K] invoque tout d’abord la prescription de l’action engagée par M. [Z].

Outre le fait qu’elle n’a pas saisi le juge de la mise en état de cette fin de non recevoir, il y a lieu de relever que :

— l’article 1617 du code civil prévoit que "si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat ;

Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix" ; l’article 1619 du même code précise que "dans tous les autres cas,

Soit que la vente soit faite d’un corps certain et limité,

Soit qu’elle ait pour objet des fonds distincts et séparés,

Soit qu’elle commence par la mesure, ou par la désignation de l’objet vendu suivie de la mesure,

L’expression de cette mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix, en faveur du vendeur, pour l’excédent de mesure, ni en faveur de l’acquéreur, à aucune diminution du prix pour moindre mesure, qu’autant que la différence de la mesure réelle à celle exprimée au contrat est d’un vingtième en plus ou en moins, eu égard à la valeur de la totalité des objets vendus, s’il n’y a stipulation contraire« et l’article 1622 que »l’action en supplément de prix de la part du vendeur, et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l’acquéreur, doivent être intentées dans l’année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance",

— M. [Z] n’invoque en rien ces dispositions et fonde ses demandes sur un défaut de conformité de la chose vendue par rapport aux stipulations contractuelles et, à titre subsidiaire, sur l’erreur commise ; il reconnaît d’ailleurs avoir reçu les parcelles dont la superficie est indiquée dans l’acte de vente mais il relève que c’est celle du plan d’eau, situé sur les parcelles, qui n’est pas celle mentionnée à l’acte de vente,

— la vente avait pour objet un immeuble non bâti d’une contenance de 95 ares et 47 centiares ; il n’est pas contesté que la contenance du terrain livré est bien celle mentionnée à l’acte de vente ; ce n’est que la surface du plan d’eau mentionnée qui n’est pas exacte, ce plan d’eau n’étant qu’un élément du terrain, une de ces caractéristiques ; ce n’est donc pas une action sur le fondement du défaut de contenance du terrain qui est engagée mais bien une action sur le fondement du manquement de délivrance conforme ; dès lors, la prescription prévue par l’article 1622 du code civil n’est pas applicable en l’espèce.

Cette fin de non recevoir sera donc rejetée.

Sur la demande de résolution de la vente pour manquement à l’obligation de délivrance :

Dans ses dernières conclusions, M. [Z] demande l’annulation ou la résolution de la vente, de sorte que les observations de Mme [K] sur les conséquences d’un manquement à l’obligation de délivrance conforme sont sans objet.

L’article 1604 du code civil prévoit que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Il découle de ces dispositions et de l’article 1610 du code civil, que le vendeur est tenu de remettre à l’acquéreur une chose conforme aux stipulations contractuelles.

Ainsi, le défaut de conformité provient d’une différence entre la chose convenue et la chose livrée trahissant l’inexécution, par le vendeur, de son obligation de délivrance conforme. Le défaut de conformité est apprécié uniquement en fonction des stipulations contractuelles.

En l’espèce, il doit être relevé que l’acte de vente précise l’objet de la vente comme étant un terrain non bâti comportant un mobil-home, un plan d’eau localisé sur les parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] qui est d’une superficie de 8 800 m² et une hutte de chasse immatriculée.

Suite au contrôle du plan d’eau effectué par la direction départementale des territoires et de la mer le 15 octobre 2021, la préfecture du Pas de [Localité 5] a adressé à M. [Z] un récépissé concernant le plan d’eau, rectifié par rapport au précédent, en ce qu’il concerne un plan d’eau de 2 100 m² et non plus de 8 800 m².

Il doit donc être constaté que Mme [K], indépedemmant de sa bonne foi ou de sa connaissance de la situation, n’a pas délivré à M. [Z] le terrain tel que décrit dans l’acte de vente et qu’elle a donc manqué à son obligation de délivrance conforme.

Cependant, l’acte notarié inclut une clause de non garantie qui prévoit que « l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour le mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excéda-t-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte ».

Une telle clause est parfaitement valable en ce qu’elle est prévue entre deux particuliers. Elle a vocation à s’appliquer en l’espèce alors que sont visés tant les erreurs dans la désignation de l’immeuble non bâti (ce qui est le cas en l’espèce) que les différences de contenance (une telle différence pouvant s’appliquer sans distinction à celle du terrain dans son ensemble qu’à celle du plan d’eau à défaut de toute précision). Cette clause, en effet, laisse subsister pour le vendeur, son obligation principale, à savoir celle de délivrer le bien vendu, dans l’état dans lequel il se trouvait au moment de la visite faite par l’acquéreur.

Pour que l’application de cette clause soit écartée, M. [Z] doit rapporter la preuve d’un dol ou d’une faute lourde de Mme [K]. Or, il n’invoque aucun élément en ce sens, étant observé que Mme [K] a elle-même acquis l’immeuble comme comportant un plan d’eau de 8 800 m² et que la déclaration du précédent propriétaire en ce sens auprès de la direction départementale de l’agriculture et de la forêt était en sa possession du 11 février 1998.

En conséquence, la demande de résolution de la vente pour manquement à l’obligation de délivrance présentée par M. [Z] doit être rejetée, du fait de l’application de cette clause de non garantie.

Le fait que le « vice » du terrain ait existé avant la vente, ait été caché pour l’acquéreur (comme il l’était d’ailleurs pour le vendeur) ne saurait remettre en cause l’application de la clause. Il sera, par ailleurs ajouté, qu’aucun élément ne vient confirmer que le plan d’eau même réduit rendrait la chose impropre à sa destination.

Sur la demande d’annulation de la vente pour erreur :

Selon l’article 1130 du code civil, "l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné".

M. [Z] prétend que son consentement a été vicié et qu’il n’aurait pas acheté le terrain s’il avait su que le plan d’eau ne faisait que 2 100m² et non 8 800m².

Cependant, il n’explique pas en quoi cette superficie du plan d’eau était déterminante pour lui. Ainsi, il avait pu visiter le plan, l’avait fait borner, avait pris connaissance de la configuration des lieux et n’a fait aucune remarque à Mme [K] avant l’introduction de la présente instance alors que la vente remonte à 2021. Il est évident que la présence d’un plan d’eau était un élément important puisque le terrain comporte également une hutte de chasse. Cependant, il n’est aucunement démontré ni même expliqué en quoi le fait que ce plan d’eau ne soit pas de 8 800 m² peut affecter son usage ou être d’une particulière importance pour les activités exercées sur le terrain.

En conséquence, M. [Z] sera débouté de sa demande d’annulation de la vente pour erreur.

Ses demandes subséquentes de restitution du prix et de remboursement des frais exposés devront également être rejetées.

Sur les demandes accessoires :

Succombant en la présente instance, M. [Z] sera condamné aux dépens.

Il n’est pas inéquitable, compte tenu de la nature de l’affaire, de laisser à chaque partie la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déboute M. [T] [Z] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne M. [T] [Z] aux dépens ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT