Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01635 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BBN

JUGEMENT

DU : 03 Avril 2025

[M] [W]

C/

[Y] [D]

[L] [O]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 03 Avril 2025

Jugement rendu le 03 Avril 2025 par Monsieur Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [M] [W]

née le 05 Mai 1982, demeurant [Adresse 2]

Comparant,

ET :

DÉFENDEUR

M. [Y] [D], demeurant [Adresse 5]

non comparant

Mme [L] [O], demeurant [Adresse 5]

non comparante

DÉBATS : 06 Février 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01635 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BBN et plaidée à l’audience publique du 06 Février 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 03 Avril 2025, les parties étant avisées

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 31 août 2022, Mme [M] [W] a donné à bail à M. [Y] [D] et à Mme [L] [O] un logement situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 670,00 euros, payable à échoir, au plus tard le 10 de chaque mois.

En présence de loyers impayés Mme [M] [W] a, par acte de commissaire de justice signifié le 3 septembre 2024, fait commandement aux preneurs d’avoir à lui payer la somme de 2885,57 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er septembre 2024, outre 152,36 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

Ce commandement a été notifié à la CCAPEX le 3 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 novembre 2024, Mme [M] [W] a fait citer M. [Y] [D] et Mme [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire et consenti à M. [Y] [D] et à Mme [L] [O] portant sur une maison à usage d’habitation au [Adresse 7] ;

— dire et juger qu’à défaut de départ volontaire il sera procédé à l’expulsion de M. [Y] [D] et de Mme [L] [O] et de tout occupant introduit de leur chef, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— d’autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux aux risques et périls des défendeurs ;

— de condamner solidairement M. [Y] [D] et Mme [L] [O] à lui payer la somme en principal de 4314,87 euros, montant de l’arriéré arrêté au 04.11.2024, le tout avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation ;

— de fixer et de condamner solidairement M. [Y] [D] et Mme [L] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles et ce à compter du 04.11.2024 date qui sera retenue pour constater la résiliation du bail, exigible au 1er de chaque mois et jusqu’à la libération des lieux ;

— de condamner solidairement M. [Y] [D] et Mme [L] [O] à lui payer la somme de 250,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner solidairement M. [Y] [D] et Mme [L] [O] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 14 novembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 février 2025 où elle a été retenue.

Mme [M] [W], comparante, maintient ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 6458,82 euros arrêtée au 1er février 2025.

M. [Y] [D] et Mme [L] [O] bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 3 septembre 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 14 novembre 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 3 septembre 2024 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 4 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail du 31 août 2022, le commandement de payer du 3 septembre 2024, un relevé du compte des loyers des locataires pour un montant débiteur de 6458,82 euros arrêté au 3 février 2025.

Au vu de ces justificatifs et en l’absence de contestation des défendeurs, M. [Y] [D] et Mme [L] [O] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 6458,82 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 3 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024 sur la somme de 4314,87 et de la date du présent jugement pour le surplus.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [Y] [D] et Mme [L] [O] qui ne sollicitent pas de délais de paiement, ne justifient pas davantage avoir repris le paiement intégral de leur loyer courant.

Par ailleurs il résulte du diagnostic social et financier que l’enquêteur social n’a pas pu obtenir des locataires les documents utiles pour permettre la réalisation du diagnostic, de telle sorte que le tribunal ne peut apprécier les capacités de remboursement de la dette locative par les défendeurs, laquelle au surplus a sensiblement augmentée depuis la délivrance du commandement de payer.

Dans ce contexte, il n’y a pas de possibilité d’accorder des délais de paiement aux locataires ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur le sort des meubles :

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer le bailleur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [Y] [D] et Mme [L] [O], succombant à l’instance, supporteront la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 250,00 euros de Mme [M] [W] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [D] et Mme [L] [O] à payer à Mme [M] [W] la somme de 6458,82 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 3 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024 sur la somme de 4314,87 et de la date du présent jugement pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 6], conclu le 31 août 2022, entre Mme [M] [W], d’une part et M. [Y] [D] et Mme [L] [O], d’autre part à la date du 4 novembre 2024;

ORDONNE à M. [Y] [D] et à Mme [L] [O] de quitter les lieux dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut Mme [M] [W] sera autorisée à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [D] et Mme [L] [O] à payer à Mme [M] [W] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de maintien du bail, jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

RENVOIE la demanderesse à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [D] et Mme [L] [O] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 250,00 euros de Mme [M] [W] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les en déboute.

REJETTE toutes autres demandes des parties.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,