TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :

Le 04 décembre 2025

à M^e CONCAS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 décembre 2025

à M. [C]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04562 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6XNY

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [S] [K]

né le 30 Janvier 1980 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE

Madame [M] [X] [V] épouse [K]

née le 17 Mai 1981

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [C]

né le 28 Août 1964 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 17 mai 2022, Monsieur [H] [K] et Madame [M] [V] épouse [K] ont donné à bail à Monsieur [P] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 716 euros, outre 78euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [K] et Madame [M] [V] épouse [K] ont fait signifier à Monsieur [P] [C] par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025 un commandement d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement, d’une assurance et de payer la somme de 3 960,20 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, Monsieur [H] [K] et Madame [M] [V] épouse [K] ont fait assigner Monsieur [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— déclarer la demande de Monsieur [H] [K] et Madame [M] [V] épouse [K] recevable et fondée,

— débouter Monsieur [P] [C] de l’intégralité de ses prétentions,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties depuis le 18 juin 2025,

— constater l’occupation sans droit ni titre par Monsieur [P] [C] du logement situé à [Adresse 3], et appartenant à Monsieur [H] [K] et Madame [M] [V] épouse [K],

— En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [C] et celle de tous occupant de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi,

— constater la mauvaise foi de Monsieur [P] [C] au sens de l’alinéa 2 de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023,

— dire et juger que le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l’alinéa 1er de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas à la présente procédure,

— condamner à payer à titre provisionnel à Monsieur [H] [K] et Madame [M] [V] épouse [K] la somme de 5 256,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er juillet 2025, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience,

— dire et juger que cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3 960,20 euros, et à compter de la date de la présente assignation sur la somme de 5 256,05 euros, jusqu’à parfait règlement,

— condamner Monsieur [P] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échues et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir,

— dire et juger que seront autorisés à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions, conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice,

— condamner Monsieur [P] [C] à payer à Monsieur [H] [K] et Madame [M] [V] épouse [K] la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [P] [C] aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de la présente assignation et de sa dénonce au représentant de l’État, le coût de la signification de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [H] [K] et Madame [M] [V] épouse [K] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 18 avril 2025 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

A cette audience, Monsieur [H] [K] et Madame [M] [V] épouse [K], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisent leur créance à la somme de 7 559,15 euros, selon décompte en date du 2 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus en précisant que le requis n’a pas repris le paiement du loyer et s’opposent donc à l’octroi de délai de paiement.

Monsieur [P] [C], comparaissant en personne, indique ne pas travailler et vivre seul. Il ne conteste pas la dette et envisage de déposer un dossier de surendettement avec l’aide d’une assistante sociale.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 17 mai 2022 contient une clause résolutoire (article 16) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 avril 2025, pour la somme en principal de 3.960,20 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 juin 2025.

Monsieur [P] [C] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Les requérants n’apportent pas la preuve d’une particulière mauvaise foi du locataire, celui-ci effectuant, au regard du décompte fourni, quelques paiements sporadiques et se présentant, en outre, à sa convocation pour expliquer les raisons de sa situation débitrice.

Dès lors, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [P] [C] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [P] [C] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 895,70 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [P] [C] à son paiement assorti des intérêts au taux légal sur à compter du prononcé de la décision.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [P] [C] reste devoir la somme de 7 355,15 euros, à la date du 2 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre 2025 inclus, déduction des frais de procédure.

Pour la somme au principal, Monsieur [P] [C] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [P] [C] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 7 355,15 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 960,20 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de la présente assignation et de sa dénonce au représentant de l’État .

La demande au titre des frais d’exécution forcée, prématurée et hypothétique sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [H] [K] et Madame [M] [V] épouse [K] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mai 2022 entre Monsieur [H] [K] et Madame [M] [V] épouse [K] et Monsieur [P] [C] concernant le logement, situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 18 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [H] [K] et Madame [M] [V] épouse [K] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de Monsieur [H] [K] et Madame [M] [V] épouse [K] ;

CONDAMNE Monsieur [P] [C] à verser à Monsieur [H] [K] et Madame [M] [V] épouse [K], à titre provisionnel, la somme de sept mille trois cent cinquante-cinq euros quinze centimes (7.355,15 euros) décompte arrêté au 2 septembre 2025 incluant la mensualité de septembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.960,20 euros à compter du 18 avril 2025 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [P] [C] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit huit cent quatre-vingt-quinze euros soixante-dix centimes (895,70 euros) à ce jour, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux assorti des intérêts au taux légal sur à compter du prononcé de la décision ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [P] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de la présente assignation et de sa dénonce au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [P] [C] à verser à Monsieur [H] [K] et Madame [M] [V] épouse [K] une somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [H] [K] et Madame [M] [V] épouse [K] des frais d’exécution forcée;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président