Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01424 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757VC

JUGEMENT

DU : 27 Février 2025

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT

C/

[S] [O]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 27 Février 2025

Jugement rendu le 27 Février 2025 par Monsieur Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Madame [G] [J] dûment munie d’un pouvoir.

ET :

DÉFENDEUR

M. [S] [O], demeurant [Adresse 5]

Comparant

DÉBATS : 05 décembre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01424 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757VC et plaidée à l’audience publique du 05 décembre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 27 Février 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 février 2018, l’EPIC PAS DE CALAIS HABITAT (OPH) a donné à bail à M. [S] [O] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 225,58 euros, payable à terme échu, outre 49,28 euros de charges.

En présence de loyers impayés par M. [S] [O] , PAS DE CALAIS HABITAT (OPH) a, par acte de commissaire de justice signifié le 18 juillet 2024, fait commandement au preneur d’avoir à lui payer la somme de 5066,19 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 juin 2024, outre 159,52 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé de loyer par courrier électronique enregistré le 29 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 septembre 2024, PAS DE CALAIS HABITAT (OPH) a fait assigner M. [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] lui demandant de :

constater la résiliation de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire et consenti à M. [S] [O], portant sur un logement d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9] ;

ordonner l’expulsion de M. [S] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

autoriser le transport et le séquestre des biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur en vertu de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner le défendeur au paiement :

* de la somme en principal de 6851,15 euros, montant de l’arriéré des loyers arrêté au 25 septembre 2024, le tout avec intérêt légal à compter de la présente assignation ;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, à compter du 25 septembre 2024, date qui sera retenue pour constater la résiliation du bail, exigible au 1er de chaque mois et jusqu’à la libération effective des lieux ;

* de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* de tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 30 septembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 décembre 2024 où elle a été retenue.

PAS DE CALAIS HABITAT (OPH), représentée par Mme [G] [J], régulièrement munie d’un pouvoir, maintient ses demandes et actualise sa demande de paiement à la somme de 6851,15 euros. Elle précise que le locataire a repris le paiement de son loyer courant et qu’il a effectué un certain nombre de démarches qui devraient débloquer la situation. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement au bénéfice du preneur.

M. [S] [O], comparant en personne souhaite rester dans le logement et sollicite des délais de paiement.

Le juge a ensuite donné lecture du diagnostic social et financier puis l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 février 2025.

1- Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est a été effectuée le 29 juillet 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 30 septembre 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 18 juillet 2024 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 19 septembre 2024.

2- Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 20 février 2018, le commandement de payer du 18 juillet 2024, un décompte de créance du 2 décembre 2024.

Au vu de ces pièces, M. [S] [O] est condamné au paiement de la somme de 9160,16 euros, déduction faite des frais de poursuites pour 267,20 euros à inclure dans les dépens, au titre des loyers et charges impayés au 2 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

3- Sur la suspension de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce il résulte des observations du bailleur et des justificatifs produits par celui-ci que M. [S] [O] a repris le paiement de son loyer courant.

Il résulte par ailleurs du diagnostic social et financier que le locataire est désormais accompagné dans ses démarches ; Que ses droits au niveau de la CAF vont être mis à jour et qu’une aide financière va lui être apportée.

M. [S] [O] s’engage en outre à apurer sa dette locative par des versements mensuels complémentaires du paiement de son loyer.

Compte tenu de ces éléments, de la reprise du paiement du loyer courant et en l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu de considérer que M. [S] [O] est en situation de régler sa dette locative et qu’il devra apurer celle-ci en 36 mensualités 254,00 euros, la dernière mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Compte tenu de la situation personnelle et financière du débiteur, et conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, les mensualités versées par M. [S] [O] en sus du loyer courant s’imputeront d’abord sur le capital dû.

Il convient de préciser que ces délais suspendent l’application de la clause résolutoire qui sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Dans le cas contraire et selon les modalités prévues au présent jugement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et PAS DE CALAIS HABITAT (OPH) pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

En cas de non-respect des délais de paiement, le locataire devra payer une indemnité d’occupation, d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter de la résiliation et jusqu’à la restitution des lieux.

4- Sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer la demanderesse à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

5- Sur les autres demandes :

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [S] [O], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 150 euros de PAS DE CALAIS HABITAT (OPH) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE M. [S] [O] à payer à l’EPIC PAS DE CALAIS HABITAT (OPH) la somme de 9160,16 euros, au titre des loyers et charges impayés au 2 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

ACCORDE à M. [S] [O] un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette par échéances mensuelles de 254,00 euros en plus du loyer courant, la 36ème mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

DIT que les mensualités versées par M. [S] [O] en sus du loyer courant s’imputeront d’abord sur le capital dû;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 septembre 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

DIT que si M. [S] [O] s’acquitte de sa dette locative selon ces modalités ou plus rapidement, la résolution sera réputée n’avoir pas joué ;

DIT qu’en revanche et à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

1- la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;

2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3- qu’à défaut par M. [S] [O] d’avoir libéré les lieux loués [Adresse 4] à [Localité 9], DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

4- que M. [S] [O] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la demanderesse à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux;

CONDAMNE M. [S] [O] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 18 juillet 2024 et de l’assignation du 28 septembre 2024.

REJETTE la demande en paiement de la somme de 150 euros de l’EPIC PAS DE CALAIS HABITAT (OPH) au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,