Copie ❑ exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée le

à

M^e Thomas AUTRIC

la SCP LOBIER & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NÎMES

Loyers commerciaux

JUGEMENT PRONONCE LE : 17 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 23/00001 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JZCW

AFFAIRE : S.A.S.U. JADPING c/ S.C.I. LES NARCISSES DU [Localité 1] [Localité 2]

MINUTE N° :

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

EN AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Janvier 2026

PRESIDENT : Marianne ASSOUS, Vice-Président

GREFFIER : Aurélie VIALLE, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. JADPING exerçant sous l’enseigne [Adresse 1]

inscrite au RCS de [Localité 3] sous le n° 818 129 926 représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Thomas AUTRIC, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant, et par M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant,

DEFENDERESSE

S.C.I. LES NARCISSES DU [Localité 1] [Localité 2]

inscrite au RCS de [Localité 3] sous le n° 533 467 734 représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Stéphane GOUIN de la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocat postulant, et par M^e Denis BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant,

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 21 juillet 2011, la SCI LES NARCISSES DU [Localité 1] [Localité 2] a donné à bail commercial à la SAS LA TABLE DU MARCHE un bâtiment à usage de restaurant et d’hôtel situé au [Adresse 4] sur la commune d’Aujargues pour une durée de 9 ans commençant le 21 juillet 2011. Le loyer était fixé à la somme de 2.150 euros par mois.

Selon acte notarié du 16 mars 2016, la SAS LA TABLE DU MARCHE, en liquidation judiciaire, a vendu son fonds de commerce à la SASU JADPING.

Par acte de commissaire de justice délivré le 20 juillet 2020, la SASU JADPING a fait signifier à la SCI LES NARCISSES DU [Localité 1] [Localité 2] une demande de renouvellement du bail et de fixation du loyer à la valeur locative.

Le 13 août 2020, la SCI LES NARCISSES DU [Localité 1] [Localité 2] a notifié à la SASU JADPING son accord pour le renouvellement du bail à compter du 31 juillet 2020 et a demandé que le loyer soit fixé à la somme de 33.540 euros par an, hors taxes et charges, la taxe foncière étant à la charge du preneur. Aucun accord n’est intervenu.

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 février 2023, la SASU JADPING a fait assigner la SCI LES NARCISSES DU [Localité 1] [Localité 2] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nîmes.

Par jugement en date du 16 mai 2023, une expertise a été ordonnée.

Une ordonnance de consignation complémentaire et de prorogation du délai de dépôt du rapport a été rendue le 10 avril 2025.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 21 juillet 2025.

La société JADPING demande au Tribunal, sur le fondement des articles R.145-10 et L.145-34 du Code de Commerce, de :

— fixer le prix du loyer par mois au prix de 2.000 6 HT et HC somme à laquelle s’ajoutera la taxe fonciere selon les termes du bail,

— débouter la requise de ses demandes, fins et conclusions,

à défaut, en l’état des faiblesses presentées par le rapport déposé par l’expert judiciaire, il est demandé la désignation de Madame [L] afin de corriger les manquements, erreurs, et proposer à la juridiction une véritable valeur locative ou sollicite un complément d’expertise (ou réouverture des opérations) limité à la justification locale des paramètres de la méthode hôteliere (taux d’occupation et recettes retenues) et l’incidence économique des désordres, de la vétusté et des limitations de prestation sur la valeur locative, à la date du 31 juillet 2020,

— condamner la requise aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise ainsi qu’à 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société JADPING soutient que le rapport d’expertise judiciaire souffre de plusieurs erreurs, entraînant une surévaluation substantielle du loyer : le choix d’un taux de capitalisation irréaliste pour un actif périphérique à risque et la sous-estimation des abattements pour charges locatives exorbitantes.

Elle argue notamment de ce que la méthode hôtelière est la méthode de référence pour un local monovalent comme cet hôtel-restaurant ; que l’expert a retenu un taux d’effort de 19,5% ; que compte tenu que l’établissement est économique, en zone peu attractive, et que la clientele est principalement composée de VRP, il est justifié de retenir le taux plancher de 18% ; que le bail en vigueur stipule que la taxe foncière est intégralement à la charge du preneur ; que l’expert a identifié cette obligation exorbitante et a appliqué un Coefficient C de 0,95, soit un abattement de 5%, dans les méthodes III, IV et V ; que ce pourcentage de 5 % est manifestement insuffisant ; qu’en effet la taxe foncière pour l’annee 2019, prise comme référence, s’élevait à 2768 euros ; que pour une valeur locative brute d’environ 28000 euros par an, un abattement de 5 % représente environ 1400 euros par an ; que ce montant est nettement inférieur au coût réel de la charge ; qu’il faut retenir un coefficient d’abattement de 0,90 (soit 10 %) ; que l’expert a constaté des problèmes de bâti et l’existence de deux rapports d’expertise judiciaire antérieurs sur l’état des bien ; que pourtant, dans sa Méthode de Reconstruction (II), elle a retenu un état d’entretien “assez bien entretenu” ; qu’une décote supplémentaire et globale, par exemple de 5 % à 10 % sur la valeur locative moyenne finale, spécifiquement pour le défaut de jouissance et le “mauvais état” avéré des lieux doit s’appliquer ; que l’absence de climatisation dans les chambres, notée par l’expert, constitue par ailleurs une limitation de prestation qui devrait également minorer le loyer ; que le taux d’occupation moyen annuel de 56 % utilisé ne reflète pas la réalité ; que l’application d’un taux de capitalisation de 4 % pour cet actif est erronée et introduit une distorsion dans le calcul ; que l’expert judiciaire a sous-estimé l’impact conjugué des facteurs de dépréciation (faible commercialité, risque d’inondation) ; que le contexte économique défavorable n’a pas été pris en compte.

Elle estime que le calcul de la moyenne pondérée, en accordant un poids préponderant (50 %) à la Méthode Hôteliere spécifique aux biens monovalents, aboutit à une valeur locative annuelle pondérée de 24000 euros HT HC.

La SCI LES NARCISSES DU [Localité 1] [Localité 2] demande au juge des loyers commerciaux, au visa de l’article 246 du Code de procédure civile, de :

— fixer le loyer à la valeur locative, soit 33540 euros par an hors taxes et charges, taxe foncière à charge du locataire, à compter du 01/08/2020,

— condamner la société JADPING aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire [L] et à lui payer la somme de 8000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI LES NARCISSES DU [Localité 1] [Localité 2], qui fait observer que la question du déplafonnement ne fait pas débat, argue de la valeur réelle de l’immeuble et d’un défaut d’entretien imputable à la société JADPING.

Elle conteste le fait que puisse être retenue la méthode dite « hôtelière », qui consiste à tenir compte des chiffres d’affaires et résultats de la société locataire, ce qui impliquerait que le bailleur ait à subir la piètre qualité des prestations fournies par le preneur et la façon dont il gère son commerce. S’agissant des trois autres méthodes utilisées, la SCI LES NARCISSES DU [Localité 1] [Localité 2] s’étonne des coefficients retenus par l’expert judiciaire.

Elle ajoute notamment qu’au vu de la clientèle attachée à ce fonds il est très réducteur, et de très mauvaise foi, pour la société locataire, de soutenir l’absence d’augmentation de la population de la Commune d'[Localité 4] ; qu’il est sans intérêt de faire état du dépôt de bilan de la précédente société ayant exploité le fonds, visiblement dû à un mauvais gestionnaire ; que la société JADPING manque de transparence dans le cadre de sa production de pièces, se contentant de produire ses bilans des exercices 2016, 2017 et 2018 alors qu’elle a déposé un mémoire au mois de septembre 2021 ; que tous les commémoratifs qu’effectue la société JADPING sur le prétendu mauvais attrait commercial de la commune et du local qu’elle occupe sont sans aucun intérêt puisque ces éléments n’ont connu aucune modification ; qu’en retenant les surfaces pondérées par l’expert, soit au total 446 m², un loyer de 2000 euros par mois donnerait au mètre carré un prix de 4,48 euros, ce qui est dérisoire, et est à comparer avec des prix au mètre carré de locaux identiques que l’on peut trouver à [Localité 5] ou [Localité 3] où les prix sont systématiquement entre 15 et 25 eurosH.T. au mètre carré mensuel.

A l’audience du 20 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article L.145-33 du Code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.».

L’article L.145-34 du même Code dispose qu'« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

Le premier alinéa de l’article L.145-36 du Code de commerce dispose que les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

Selon l’article R.145-3 du même Code les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R.145-6 du même Code prévoit quant à lui que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Aux termes de l’article R.145-7 du même Code les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Selon l’article R.145-8 du même Code du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

L’article R.145-10 du même Code dispose : « Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L145-33 et R145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. ».

En l’espèce, l’expert judiciaire mentionne dans son pré-rapport en date du 21 février 2025 :

“ (…) La SASU “JADPING” y exploite un fonds de commerce sous l’enseigne HOTEL LE [Localité 1] [Localité 2] de “HOTEL-RESTAURANT”.

(…) Tableaux des surfaces pondérées commerciales du bâtiment à usage d’hôtel édifié en 2001 (…) Surface pondérée commerciale 294,32 Tableaux des surfaces pondérées commerciales du bâtiment à usage restaurant édifié en 1996 (…) Surface pondérée commerciale 116,44 Tableau des surfaces du logement de fonction dans le restaurant (…) Surface de placher pondérée totale 36,46

(…)

En l’espèce, la taxe foncière est réglée par le preneur. (…)

Le régime de la monovalence permet de profiter de loyers non plafonnés en cas de renouvellement du bail. En conséquence, il y a lieu à déplafonner sur ce point.

(…)

Moyenne des quatre méthodes

I – Méthode par comparaison………………… non retenue

II – Méthode de la rentabilité du capital immobilier………………..28880,00 EUROS

III – Méthode du loyer moyen pondéré………………28712,93 EUROS

IV – Méthode de calcul de la valeur locative des locaux professionnels (VLLP) des impôts………..29776,92 EUROS

V- Méthode hôtelière traditionnelle + méthode classique pour les restaurant et logement de fonction…………31192,88 EUROS

Valeur locative moyenne due à compter du 31 juillet 2020 29640,68 EUROS/AN (Soit une valeur mensuelle de : 2470,05 Euros / mois.”.

Le rapport d’expertise judiciaire en date du 10 juillet 2025, qui fait référence au pré-rapport en date du 21 février 2025, mentionne :

“ (…)

Récapitulatif de la méthode

Valeur locative de l’hôtel selon la méthode hôtelière………….17896,46 Euros

Valeur locative du restaurant (pages 40/41)……………………..7212,29 Euros

Valeur locative du logement de fonction (page 42)…………….3270,46 Euros

Valeur locative annuelle globale………………………..28379,21 EUROS

(…)

Plus généralement, compte tenu des avis divergents concernant cette méthode, ainsi :

Maître [H] ne souhaitait pas voir appliquer la méthode hôtelière “ce qui reviendrait à fixer un loyer de façon totalement arbitraire uniquement en fonction du chiffre d’affaires et des résultats de l’exploitant.”

Maître [I] conteste les taux appliqués et soulève le problème des petits déjeuners.

Par conséquent, nous proposons au Tribunal souverain trois hypothèses :

Hypothèse 1 : application des quatre méthodes dont la méthode hôtelière classique incluant la recette théorique des petits déjeuners,

Hypothèse 2 : application des quatre méthodes dont la méthode hôtelière classique excluant la recette théorique des petits déjeuners,

Hypothèse 3 : application des trois méthodes sans la méthode hôtelière

Hypothèse 1

(…)

Valeur locative moyenne due à compter du 31 juillet 2020 28937,26 EUROS/AN (Soit une valeur mensuelle de : 2411,43 Euros / mois)

Hypothèse 2

(…)

Valeur locative moyenne due à compter du 31 juillet 2020 29640,68 EUROS/AN (Soit une valeur mensuelle de : 2470,05 Euros / mois)

Hypothèse 3

(…)

Valeur locative moyenne due à compter du 31 juillet 2020 29123,28 EUROS/AN (Soit une valeur mensuelle de : 2426,94 Euros / mois) (…)

CONCLUSIONS

La valeur locative annuelle au 31 juillet 2020 se situe dans une fourchette de 28937,26 à 29640,68 Euros par an

Telles sont les réponses de l’expert aux observations formulées par Maître [I]

Tel est le rapport (…)”.

Il y a lieu de retenir l’analyse et l’évaluation de l’expert judiciaire, qui a répondu aux dires par des observations qu’aucun élément ne justifie de remettre en cause.

Le montant du bail renouvelé sera fixé à la somme annuelle de 29233,74 euros ((28937,26 + 29640,68 + 29123,28) / 3)) hors taxes et hors charges à compter du 1er août 2020.

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de condamner chaque partie à la moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il sera dit qu’il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il sera rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Fixe le montant du loyer du bail liant la S.C.I. LES NARCISSES DU [Localité 1] [Localité 2] et la S.A.S. JADPING portant sur les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 4] renouvelé à compter du 1er août 2020 à la somme de 29233,74 euros par an hors charges et hors taxes,

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne chaque partie à la moitié des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Le présent jugement a été signé par Marianne ASSOUS, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, Greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,