Tribunal Judiciaire

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[Adresse 2]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

N° RG 25/00025 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76CGV

JUGEMENT

DU : 07 Mai 2025

[Y] [Z]

C/

[F] [U]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 07 Mai 2025

Jugement rendu le 07 Mai 2025 par Virginie VANDESOMPELE, juge des contentieux de la protection désignée par ordonnance modificative du président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer en date du 27 février 2025, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d'[L] [R], auditrice de justice, et de [C] [N], adjointe administrative stagiaire ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [Y] [Z]

née le 17 Août 1948 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Anne-Sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substituée par M^e Maxime COTTIGNY, avocat au barreau de Boulogne-sur-mer,

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [F] [U],

demeurant [Adresse 5]

non comparante

DÉBATS : 06 Mars 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00025 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76CGV et plaidée à l’audience publique du 06 Mars 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 07 Mai 2025, les parties étant avisées

Et après délibéré :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 mars 2024, avec prise d’effet le 1er avril 2024, Mme [Y] [Z] a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [U] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1300 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire ainsi que d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance dans un délai d’un mois.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [F] [U] le 11 octobre 2024.

Par assignation du 20 décembre 2024, Mme -[Y] [Z] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3250 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 décembre 2024, avec intérêts au taux légal compter du commandement de payer,300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 décembre 2024, et un diagnostic social et financier (porte close) est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 mars 2025, Mme [Y] [Z], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 mars 2025, s’élève désormais à 5 200 euros. Mme [Y] [Z] s’en rapportant aux termes de son assignation, considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [F] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 mai 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [Y] [Z] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point.

À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 7 octobre 2024.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 300 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [Y] [Z] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 650 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [Y] [Z] ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [Y] [Z] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 mars 2025, Mme [F] [U] lui devait la somme de 4 958,20 euros, soustraction faite des frais de procédure et des versements effectués par la locataire.

Mme [F] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [F] [U] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [F] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 octobre 2024 et celui de l’assignation du 20 décembre 2024.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de Mme [Y] [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature de l’affaire, il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 mars 2024 entre Mme [Y] [Z], d’une part, et Mme [F] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9] est résilié depuis le 8 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [F] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [F] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [F] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 650 euros (six cent cinquante euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [F] [U] à payer à Mme [Y] [Z] la somme de 4 958,20 euros (quatre mille neuf cent cinquante-huit euros et vingt centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2025,

DÉBOUTE Mme [Y] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Mme [F] [U] à payer à Mme [Y] [Z] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [F] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 octobre 2024 et celui de l’assignation du 20 décembre 2024.

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection