Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00761 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76HOW

JUGEMENT

DU : 04 Décembre 2025

E.P.I.C. PAS DE [Localité 9] HABITAT

C/

[P] [Z]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 04 Décembre 2025

Jugement rendu le 04 Décembre 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d'[B] [O] et d'[U] [K], auditeurs de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

E.P.I.C. PAS DE [Localité 9] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par Mme [Y] [G], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [P] [Z],

demeurant [Adresse 2]

non comparante

DÉBATS : 02 Octobre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00761 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76HOW et plaidée à l’audience publique du 02 Octobre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 04 Décembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 décembre 2023, l’Etablissement Public Local à Caractère Industriel ou Commercial (E.P.I.C) PAS DE [Localité 9] HABITAT (ci-après désigné « l’E.P.I.C ») a signé un contrat de location avec Mme [P] [Z] portant sur un appartement situé [Adresse 5]) à [Localité 11], pour un loyer mensuel de 490,60 euros et 104,69 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, l’E.P.I.C a fait signifier à Mme [P] [Z] un commandement de payer la somme principale de 511,97 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par notification électronique du 16 octobre 2024, l’E.P.I.C a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025, l’E.P.I.C a fait assigner Mme [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Mme [P] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,

— condamner Mme [P] [Z] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 428,52 euros au titre de la dette locative arrêtée au 27 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2025,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 27 mai 2025 jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 150,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Pas-de-[Localité 9] le 28 mai 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience (porte close).

À l’audience du 2 octobre 2025, l’E.P.I.C, représenté par Mme [Y] [G] munie d’un pouvoir régulier, maintient les demandes contenues dans son assignation et actualise sa créance à la somme de 808,46 euros arrêtée au 30 septembre 2025, loyer du mois de septembre 2025 inclus.

Il indique que Mme [P] [Z] a cessé tous règlements des loyers depuis mars 2025 et ne serait plus actuellement dans les lieux. L’E.P.I.C précise que le loyer courant s’élève à 535,28 euros mensuel.

Pourtant citée par un acte de commissaire de justice remis à étude, Mme [P] [Z], n’a pas comparu et ne s’est pas fait représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I/Sur la demande de constat de résiliation du bail :

Sur la recevabilité de la demande :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’E.P.I.C justifie avoir signalé la situation d’impayé de loyers à la CCAPEX le 16 octobre 2024, de sorte que la saisine de cette dernière est réputée constituée au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 28 mai 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas de [Localité 9] par la voie électronique le 28 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 octobre 2025.

La demande en constat de résiliation du bail de l’E.P.I.C est donc recevable.

Sur la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire:

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location conclu le 08 décembre 2023, soit antérieurement à l’entrée de la loi du 27 juillet 2023, contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales visant un délai de six semaines et la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié à la locataire le 15 octobre 2024.

Au vu des dispositions contractuelles, il y a lieu de considérer que la locataire avait un délai de deux mois pour apurer sa dette.

Toutefois, il ressort de l’historique des versements que la somme de 511,97 euros n’a pas été réglée par cette dernière, ni dans un délai de six semaines, ni dans un délai de deux mois. Ainsi, il y a lieu de considérer que le défendeur n’a pas subi de grief en raison de l’inscription du mauvais délai dans le commandement de payer, de sorte que le commandement de payé est bien valide.

Dès lors, le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’E.P.I.C PAS DE [Localité 9] HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Ainsi, en cas de maintien dans les lieux d’un locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au bailleur, il convient de condamner Mme [P] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 535,28 euros, du 16 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisé par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement :

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, l’E.P.I.C PAS DE [Localité 9] HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 septembre 2025, Mme [P] [Z] lui devait la somme de 808,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de septembre incluse et soustraction faite des frais de procédure.

Mme [P] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 808,46 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2025, date de l’assignation, sur la somme de 428,52 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

II/ Sur les frais du procès :

Sur les dépens :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Mme [P] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En revanche, compte tenu de la situation économique de la défenderesse, l’E.P.I.C. PAS DE [Localité 9] HABITAT sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE recevable la demande de l’Etablissement Public Local à Caractère Industriel ou Commercial (E.P.I.C) PAS DE [Localité 9] HABITAT en constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE, que le contrat conclu le 8 décembre 2023 entre l’Etablissement Public Local à Caractère Industriel ou Commercial (E.P.I.C) PAS DE [Localité 9] HABITAT, d’une part, et Mme [P] [Z], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation, [Adresse 4] à [Localité 11], est résilié depuis le 16 décembre 2024 ;

ORDONNE à Mme [P] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3]) à [Localité 11], ainsi que le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [P] [Z] à payer à l’Etablissement Public Local à Caractère Industriel ou Commercial (E.P.I.C) PAS DE [Localité 9] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 535,28 euros (cinq cent trente-cinq euros et vingt-huit centimes) ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [P] [Z] à payer à l’Etablissement Public Local à Caractère Industriel ou Commercial (E.P.I.C) PAS DE [Localité 9] HABITAT la somme de 808,46 euros (huit cent huit euros et quarante-six centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2025, échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2025 sur la somme de 428,52 euros (quatre cent vingt-huit euros et cinquante-deux centimes), et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [P] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 octobre 2024, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation du 28 mai 2025 et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE la demande de l’Etablissement Public Local à Caractère Industriel ou Commercial (E.P.I.C) PAS DE [Localité 9] HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025, et signé par le juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

LA GREFFIERE, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,