Tribunal Judiciaire

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[Adresse 2]

[Localité 4]

tel : [XXXXXXXX01]

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N° RG 24/01775 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BVD

JUGEMENT

DU : 27 Mai 2025

[X] [Y]

C/

[G] [V]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 27 Mai 2025

Jugement rendu le 27 Mai 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Agathe EON, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [X] [Y]

né le 07 Novembre 1987 à [Localité 13] ,

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Tania NORMAND, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [G] [V]

né le 27 Octobre 1970 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 5]

comparant

DÉBATS : 27 Mars 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01775 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BVD et plaidée à l’audience publique du 27 Mars 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 27 Mai 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 octobre 2022, Monsieur [Y] [X] a donné à bail à Monsieur [V] [G] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7], à [Localité 10], prenant effet le 18 octobre 2022, moyennant un loyer mensuel révisable de 450,00 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 20,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, Monsieur [Y] [X] a fait signifier à Monsieur [V] [G] un commandement de payer la somme de 3 305,48 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, visant les clauses résolutoires du contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, Monsieur [Y] [X] a fait assigner Monsieur [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] en lui demandant de condamner Monsieur [V] [G] à lui payer la somme de 4 833,08 euros, au titre des loyers et charges échus jusqu’au mois de septembre 2024, avec intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer, de constater l’acquisition de la clause résolutoire et de prononcer son expulsion.

A l’audience du 6 mars 2025, Monsieur [V] [G] a sollicité un renvoi afin de communiquer des documents mentionnés dans les débats.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 27 mars 2025.

A l’audience du 27 mars 2025, Monsieur [Y] [X], se référant à son assignation, demande au juge des contentieux de la protection de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [G] et de tout occupant de son chef des locaux d’habitation, avec si besoin le concours de la force publique ;Condamner Monsieur [V] [G] à lui payer la somme de 6 510,94 euros, au titre des loyers et charges échus à la date du 1er mars 2025, échéance de mars incluse, avec intérêts aux taux légal à compter du 27 juin 2024, date du commandement de payer ; Condamner Monsieur [V] [G] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux, révisable comme le loyer ;Condamner Monsieur [V] [G] à lui payer la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;Condamner Monsieur [V] [G] à lui payer la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Il ajoute qu’il donne son accord à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités par Monsieur [V] [G].

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir que Monsieur [V] [G] présente une dette récurrente depuis plusieurs mois et qu’à la suite du commandement de payer, il n’a pas respecté son engagement de reprendre le paiement des loyers et d’un supplément. Il précise que la dette actualisée au 1er mars 2025 (échéance de mars 2025 incluse) s’élève à 6 510,94 euros, le paiement du loyer courant n’ayant pas été repris.

Présent à l’audience, Monsieur [V] [G] ne s’oppose pas à la demande en paiement formulée par le bailleur et demande au juge de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 271,00 euros par mois sur 24 mois pour apurer l’arriéré de loyer. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’appui de ses demandes, il précise qu’il a rencontré des difficultés financières en raison d’un accident du travail et qu’il a fait l’objet de saisies sur salaire, l’une d’un montant de 1000,00 euros pour des charges de copropriété, l’autre de 400,00 euros par mois, d’avril 2024 à avril 2025. Il indique qu’il perçoit un revenu mensuel de 2000/2500 euros.

Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998 est parvenu au greffe avant l’audience et a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, Monsieur [Y] [X] justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX par voie électronique le 28 juin 2024, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 06 décembre 2024.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 11] par la voie électronique le 6 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mars 2025.

La demande en constat de résiliation du bail de Monsieur [Y] [X] est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par exploit du 27 juin 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 305,48 euros au titre des loyers et charges échus au mois de juin 2024.

Or, d’après l’historique des versements produit par le bailleur et non contesté par le locataire, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [Y] [X] à se prévaloir de la résiliation du bail, à la date du 28 août 2024 SM

Et non à compter du 28 août : 27 juin + 2 mois et un jour

par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au jour de l’audience Monsieur [V] [G] n’a pas repris le paiement du loyer courant. Toutefois, le bailleur a donné son accord pour l’octroi de délais de paiement.

Il ressort des débats et du diagnostic social et financier que Monsieur [V] [G] est marin employé en CDI et perçoit des revenus de l’ordre de 1 200 euros par mois.

Il résulte des éléments qui précèdent que Monsieur [V] [G] est en capacité de régler sa dette locative tout en réglant le loyer et les charges courantes.

Par suite, constatant l’accord à l’audience entre le bailleur et le locataire pour le règlement de la dette locative à hauteur de 271 euros par mois pendant 24 mois, il y a lieu d’accorder à Monsieur [V] [G] des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif et de suspendre les effets de la clause de résiliation du bail.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par Monsieur [V] [G], le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupations sera due.

Par conséquent, Monsieur [V] [G] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 500,91 euros par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Monsieur [Y] [X] produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [V] [G] est redevable au titre de la dette locative de la somme de 6 320,51 euros à la date du 1er mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), déduction ayant été faite des frais de poursuite qui relèvent des dépensSM

A combien s’élèvent t-ils ? tu dois expliquer ta réduction du montant

Par ailleurs, il y a d’autre frais à enlever et non fondé : EC FRAIS D’IMPAYE par exemple

Et puis finalement tu as retenu le montant sollicité par le bailleur

(175,13 euros) et des frais « EC FRAIS D’IMPAYE » qui ne sont pas fondés contractuellement (15,30 euros).

Monsieur [V] [G] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette.

Il y a donc lui de condamner Monsieur [V] [G] à payer à Monsieur [Y] [X] la somme de 6 320,51 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3 290,18 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes du troisième alinéa de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Monsieur [Y] [X] ne justifie d’aucun préjudice spécifique distinct et non réparé par les intérêts au taux légal.

En conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [V] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable que les frais exposés par Monsieur [Y] [X] pour faire valoir ses droits devant le tribunal demeurent à sa charge. Monsieur [V] [G] sera, dès lors, condamné au paiement de la somme de 300,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE recevable la demande de Monsieur [Y] [X] en constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisitions de la clause résolutoire du contrat conclu le 13 octobre 2022 entre Monsieur [Y] [X], d’une part, et Monsieur [V] [G], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 10], sont réunies depuis le 28 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [G] à payer à Monsieur [Y] [X] la somme de 6 320,51 euros (six mille trois cent vingt euros et cinquante et un centimes), au titre des loyers et charges arrêtés au 1er mars 2025, échéance de mars incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024 sur la somme de 3 290,18 euros (trois mille deux cent quatre-vingt-dix euros et dix-huit centimes) et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [V] [G] à s’acquitter de sa dette, en 24 mensualités de 271 euros (deux cent soixante-et-onze euros) chacune, la dernière mensualité étant majorée ou réduite à concurrence du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [V] [G] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, cette clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [G] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [V] [G] sera condamné à verser à Monsieur [Y] [X] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 500,91 euros (cinq cents euros et quatre-vingt-onze centimes) par mois, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à leur mandataire,DEBOUTE Monsieur [Y] [X] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [V] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [V] [G] à payer à Monsieur [Y] [X] la somme de 300,00 euros (trois cents euros) au titre des frais irrépétibles ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION