TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 5]

REFERENCES : N° RG 24/00280 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YZSA

Minute : 24/00138

Madame [N] [S]

Représentant : M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666

C/

Madame [F] [R]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Laurence DENOT

Copie délivrée à :

Madame [F] [R]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 06 Mai 2024

Ordonnance rendue par décision Contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 06 Mai 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Madame [N] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Madame [F] [R]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 15 décembre 2022, Madame [N] [S] a donné à bail à Madame [F] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 325 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [N] [S] a fait signifier à Madame [F] [R] par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2023 un commandement de payer la somme de1 185 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois d’août 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024, Madame [N] [S] a fait assigner Madame [F] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Madame [F] [R] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— autoriser à son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame [F] [R] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 12 janvier 2024, soit la somme de 926 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Madame [F] [R] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 25 mars 2024 Madame [N] [S], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à la provision au titre de l’arriéré de loyers à la somme de 0 euro et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’ à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire conformément aux termes de son assignation.

Comparante en personne, Madame [F] [R] a confirmé qu’elle était à jour des loyers et a sollicité des délais de paiement rétroactifs ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, ayant repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 janvier 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 6 septembre 2023, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 janvier 2024.

En conséquence, l’action introduite par Madame [N] [S] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 15 décembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 septembre 2023, pour la somme en principal de1 185 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 octobre 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier qu’au jour de l’audience la locataire a réglé la totalité de la dette et repris le paiement intégral du loyer courant. Il en résulte que si Madame [F] [R] n’a pas apuré la totalité des causes du commandement de payer dans le délai qui lui était imparti, elle s’est acquittée au plus tard le 7 février 2024 de l’ensemble des sommes visées au commandement. Ces éléments permettent au juge d’accorder rétroactivement des délais de paiement à Madame [F] [R] au 7 février 2024 pour s’acquitter des causes du commandement de payer, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de constater qu’à cette date, Madame [F] [R] s’étant acquittée du montant visé à cet acte, la clause résolutoire est dépourvue d’effet.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Madame [F] [R] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce Madame [N] [S] produit un décompte faisant apparaître que Madame [F] [R] restait devoir la somme de 0 euro à la date du 13 mars 2024, échéance du mois de mars 2023 incluse de sorte qu’elle ne sera donc condamnée au paiement à titre de provision d’aucune somme.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [F] [R] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2022 entre Madame [N] [S] et Madame [F] [R], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 17 octobre 2023 ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire ;

Accordons à Madame [F] [R] des délais de paiement au 7 février 2024 pour s’acquitter des causes du commandement de payer du 5 septembre 2023 ;

Constatons qu’à cette date, Madame [F] [R] s’étant acquittée du montant visé à cet acte, la clause résolutoire est dépourvue d’effet ;

Déboutons Madame [N] [S] de ses demandes d’expulsion et des demandes subséquentes ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Madame [F] [R] à verser à Madame [N] [S] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [F] [R] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection