TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [D] [W],

Monsieur [R] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Emmanuel NOMMICK

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05088 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4464

N° MINUTE :

24/5

JUGEMENT

rendu le 10 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 4],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1467

DÉFENDEURS

Madame [D] [W],

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [R] [X],

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 décembre 2024 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

Décision du 10 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05088 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4464

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 7/ 01/ 2010 à effet au 7/ 01/ 2010, la SA HLM ERIGERE a donné à bail à M. [X] [R] et Mme [W] [D] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2], avec cave et parking, pour un loyer de 489.54 euros et 86.11 euros , outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [X] [R] et Mme [W] [D] le 5/ 12/ 2023 pour avoir paiement d’un arriéré de 3045,78 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 18/ 04/ 2024, la SA [Adresse 4] a fait assigner M. [X] [R] et Mme [W] [D] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [X] [R] et Mme [W] [D] pour manquement à ses obligations contractuelles

— voir ordonner l’expulsion de M. [X] [R] et Mme [W] [D] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision , due jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés au bailleur ou son représentant

— voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [X] [R] et Mme [W] [D]

— voir condamner solidairement M. [X] [R] et Mme [W] [D] au paiement :

— D’une somme de 2943,44 euros au titre de l’arriéré au 7/ 02/ 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeure

— D’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel révisé et des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés au bailleur ou son représentant

— voir ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l’assignation.

— voir condamner solidairement M. [X] [R] et Mme [W] [D] au paiement d’une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le

23/ 04/ 2024.

Décision du 10 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05088 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4464

A l’audience du 30/09/2024, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 3430.54 euros, au 30/ 09/ 2024, septembre 2024 inclus. Il demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire envers M. [X] et d’accorder une suspension des effets de la clause résolutoire pour Mme [W] sous réserve de délais de paiement respectés par celle-ci. Subsidiairement il demande de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail envers M. [X].

Il sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation .

Il précise qu’un jugement du 12/03/2020 du JCP de [Localité 5] avait été respecté pour les délais de paiement accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [X] [R], assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, n’ a pas comparu ni été représenté, l’acte étant déposé en étude d’huissier.

Mme [W] [D] sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise que M. [X] a quitté les lieux il y a 10 ans et qu’elle en a informé le bailleur par LRAR. Eu égard à une absence d’emploi en 2023 et une séparation, elle explique avoir rencontré des difficultés de paiement, avoir retrouvé en janvier 2024 un emploi en CDI et repris paiement des loyers courants.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 06/12/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 5/ 12/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023 , la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 07/01/2010 et stipule une durée de 6 ans. Il a été reconduit tacitement le 07/01/2022 pour 6 ans, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 04/09/2023 , il était encore soumis à loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai prévu au commandement était donc de deux mois.

La mise dans le débat de la loi applicable au contrat pour le commandement de payer a fait l’objet en tout état de cause d’observations du bailleur, qui a mentionné à tort un délai de deux mois du commandement, mais non du locataire, qui doit soulever avec preuve d’un grief la nullité de l’acte de procédure que constitue le commandement de payer .

Il convient donc de substituer le délai légal applicable de deux mois au délai erroné du commandement.

M. [X] [R] et Mme [W] [D] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 05/02/ 2024 à minuit soit à compter du 06/02/ 2024.

Selon le décompte produit aux débats , le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de février 2024.

M. [X] [R] a quitté les lieux selon les explications de Mme [W] , mais aucun congé n’a été donné ni accepté par le bailleur pour le désolidariser de ses obligations de colocataire solidaire au bail, selon la clause qui y est stipulée.

Mme [W] [D] dispose de revenus de son CDI depuis le 08/01/2024 , de 3334 euros bruts par mois, ce qui a permis la reprise de paiement des loyers courants.

En l’absence d’opposition du bailleur et compte tenu de l’apurement possible par Mme [W] selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire à son égard , sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [X] [R] et Mme [W] [D], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. Une astreinte n’est pas nécessaire

compte -tenu des circonstances du litige.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [X] [R] et Mme [W] [D], à défaut de local désigné .

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [X] [R] et Mme [W] [D] restent devoir une somme de 3017.18 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 30/ 09/ 2024 , septembre 2024 inclus et hors frais .

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [X] [R] et Mme [W] [D] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 5/ 12/ 2023 .

Il convient de dire que la dette sera apurée par Mme [W] par mensualités de 150 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

La clause de solidarité au bail des colocataires inclut le paiement des obligations découlant du bail et notamment du paiement des loyers et charges pour la période postérieure à un congé. Mais elle n’inclut pas de clause de solidarité pour le paiement des indemnités d’occupation, alors que le bailleur ne conteste pas le départ des lieux de M.[X].

En cas de non-respect des délais par Mme [W], compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi , et de condamner donc Mme [W] [D] seule au paiement de celle-ci.

Sur la capitalisation des intérêts :

En application de l’article 1343-2 du code civil, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l’assignation.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M. [X] [R] et Mme [W] [D] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision, les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

En équité , il convient de débouter la SA [Adresse 4] de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE le bailleur recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 06/02/ 2024 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2], avec cave et parking.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire à l’égard de Mme [W] [D] seule

CONDAMNE solidairement M. [X] [R] et Mme [W] [D] à payer à la SA HLM ERIGERE, la somme de 3017.18 euros au titre des loyers et charges dus au 30/ 09/ 2024, septembre 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 5/ 12/ 2023

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l’assignation.

AUTORISE Mme [W] [D] à s’acquitter de la dette par 14 mensualités de 150 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 15ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts ,

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [W] [D] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que la SA [Adresse 4] pourra alors faire procéder à l’expulsion de M. [X] [R] et Mme [W] [D], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, sans astreinte

AUTORISE, en ce cas, la SA HLM ERIGERE à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [X] [R] et Mme [W] [D] à défaut de local désigné

CONDAMNE, en ce cas, Mme [W] [D] à payer à la SA [Adresse 4] l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement M. [X] [R] et Mme [W] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision

DEBOUTE la SA HLM ERIGERE de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT