Tribunal Judiciaire de Boulogne-sur-Mer, Bsm contentieux<10 000eur, 7 janvier 2025, n° 24/01188

TJ Boulogne-sur-Mer 7 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Non justification de la mise en demeure
La cour a constaté que la mise en demeure n'a pas été produite pour la somme sollicitée, ce qui empêche de considérer cette somme comme exigible.
Rejeté
Solidarité des débiteurs
La cour a jugé que la solidarité ne se présume pas et que Mme [R] n'a pas été mise en demeure, ce qui empêche la demande de paiement à son encontre.
Rejeté
Mauvaise foi des débiteurs
La cour a estimé que le demandeur ne prouve pas l'existence d'un préjudice ni la mauvaise foi des défendeurs.
Rejeté
Frais exposés et non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation, tenant compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Boulogne-sur-Mer, bsm cont.<10 000eur, 7 janv. 2025, n° 24/01188
Numéro(s) :	24/01188
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alex DEWATTINE
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la résidence [ Adresse 6 ]

Texte intégral

Tribunal Judiciaire

site des Tintelleries

[Adresse 2]

[Localité 4]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 5]

N° RG 24/01188 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7544A

JUGEMENT

DU : 07 Janvier 2025

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6]

[G] [R]

[F] [L] épouse [R]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 07 Janvier 2025

Jugement rendu après prorogé du délibéré le 07 Janvier 2025, par Maxime SENECHAL, juge du tribunal judiciaire, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substitué par M^e Annabelle OBRY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [G] [W] [R]

né le 05 Février 1957 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Mme [F] [L] épouse [R]

née le 02 Novembre 1958 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparante

DÉBATS : 03 Octobre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01188 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7544A et plaidée à l’audience publique du 03 Octobre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 décembre 2024, prorogé au 07 Janvier 2025

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [R] et Mme [F] [R] née [L] sont propriétaires d’un appartement (lot n°17) et d’un cellier (lot n°18) au sein de l’ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété située [Adresse 6] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice signifié le 3 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 6] à [Localité 4], agissant par son syndic la société Soges – Agence Pauchet a assigné M. [G] [R] et Mme [F] [R] née [L] devant le juge du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander, au visa de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 35 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sous le rappel de l’exécution provisoire :

condamner solidairement M. [G] [R] et Mme [F] [R] née [L] au paiement de la somme de 5075,17 euros selon décompte arrêté au 26 juin 2024, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ; condamner solidairement M. [G] [R] et Mme [F] [R] née [L] au paiement de la somme de 1000 euros en réparation du préjudice distinct causé au syndicat des propriétaires par le défaut de paiement ; condamner solidairement M. [G] [R] et Mme [F] [R] née [L] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement M. [G] [R] et Mme [F] [R] née [L] aux entiers frais et dépens.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sis [Adresse 6] à [Localité 4], agissant par son syndic la société Soges – Agence Pauchet a assigné M. [G] [R] et Mme [F] [R] née [L] – suivant avenir d’audience, devant le juge du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer suivant les mêmes termes que ceux de l’acte signifié le 3 juillet 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 3 octobre 2024, où elle a été retenue.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son conseil, maintient les demandes formulées dans l’acte introductif d’instance, valant conclusions.

M. [G] [R] et Mme [F] [R] née [L], régulièrement cités à l’étude du commissaire de justice, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 10-1 de cette même loi énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 14-1 de cette même loi énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de cette loi, dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Il est constant que l’assignation ne vaut pas mise en demeure au sens de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6]

verse au débat :

un relevé de propriété ;

un procès-verbal d’assemblée générale du 11 septembre 2019 valant notamment approbation du budget de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 à hauteur de 115 430 euros, du budget prévisionnel du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 à hauteur de 99 330 euros ;

un procès-verbal d’assemblée générale du 22 février 2021 valant notamment approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 pour un montant de 80 707,03 euros, des comptes de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 pour un montant de 99 330 euros, du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 à hauteur de 90 000 euros ;

un procès-verbal d’assemblée générale du 13 septembre 2022 valant notamment approbation des comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2020 pour la somme de 64 525,70 euros, des comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2021 pour un montant de 65047,70 euros, du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 à hauteur de 90 000 euros, du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 pour yun montant de 90 000 euros ;un procès-verbal d’assemblée générale du 25 mai 2023 valant notamment approbation de l’exercice clos au 31 décembre 2022 pour un montant de 54 629,15 euros, du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 à hauteur de 90 000 euros, du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 à hauteur de 90 000 euros ;

un procès-verbal d’assemblée générale du 3 juin 2024 valant notamment approbation des comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2023 pour la somme de 73 466,28 euros, du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 à hauteur de 90 000 euros, du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 à hauteur de 90 000 euros ;

le contrat de syndic prenant effet du 11 septembre 2019 au 11 septembre 2024 et prévoyant les frais de recouvrement suivants :

mise en demeure par LRAR : 30 euros HT ; relance après mise en demeure : 20 euros HT ; constitution et suivi d’un dossier transmis à l’avocat : 120 euros HT ;

une lettre recommandée avec accusé de réception daté du 25 août 2020 par laquelle le conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a mis en demeure M. [R] d’avoir à lui payer la somme de 2597,23 euros au titre des charges de copropriété impayées depuis le 1er janvier 2016 ;

des appels de fonds, un bordereau d’apurement ;

une situation de compte au 26 juin 2024 ;

un jugement d’adjudication en date du 27 juin 2014.

En l’espèce, au vu de la lettre de mise en demeure du 25 août 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a mis en demeure M. [R] d’avoir à lui payer la somme de 2597,23 euros au titre des charges de copropriété impayées depuis le 1er janvier 2016 se décomposant comme suit :

175,07 euros au titre de l’appel pour provisions courantes 2ème trimestre et appel de fonds ; 2247,09 euros au titre du solde reporté ; 166,62 euros au titre de l’appel de provisions courantes 2020 ; 8,45 euros au titre de l’appel de fonds pour les travaux futurs.

A défaut pour le demandeur de produire une mise en demeure pour la somme dont il sollicite la condamnation à l’audience, seule la somme de 2597,23 euros peut être considérée comme exigible.

En l’espèce, Mme [R] n’a pas été mise en demeure de régler cette somme de 2597,23 et la solidarité ne se présumant pas au regard de l’article 1310 du code civil, la demande en paiement formée à son encontre ne pourra prospérer.

S’agissant de la somme de 2597,23 euros, force est de constater que le solde reporté au 1er janvier 2020 n’est pas justifié, ainsi que le transfert solde créditeur au 31 décembre 2019 (333,57 euros).

Par ailleurs, à la lecture du décompte produit en date en date du 26 juin 2024, il apparaît que le reste des sommes a été compensé par la restitution des provisions effectuées le 22 février 2021.

En ce sens, à la date de la mise en demeure, le solde est créditeur pour les copropriétaires à hauteur de la somme de 471,03 euros.

Par conséquent, la demande de condamnation au paiement formée de ce chef sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le demandeur ne démontre pas l’existence d’un préjudice et n’apporte aucun élément pouvant caractériser la mauvaise foi de M. [R] et de Mme [R].

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 6] à [Localité 4] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 6] à [Localité 4], partie perdante, sera donc condamnée au paiement des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 6] à [Localité 4] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité de Boulogne-sur-Mer, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 6] à [Localité 4] de sa demande de condamnation de M. [G] [R] et Mme [F] [R] née [L] au paiement solidaire de la somme de 5075,17 euros selon décompte arrêté au 26 juin 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 6] à [Localité 4] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 6] à [Localité 4] de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 6] à [Localité 4] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La Greffière, Le Juge,