R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE VINGT MAI DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 24/05258 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-[Immatriculation 4]

Le 20 mai 2025

AD/MM

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 9]

pris en la personne de son syndic en exercice la SAS [Adresse 10]

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 444 193 122, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domcilié audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDEUR

M. [M] [O]

né le 08 Février 1941 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 3]

défaillant faute d’avoir constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Anne DESWARTE, Vice-Présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier lors des débats, et de Madame Mélanie MAUCLERE, Greffier lors de la mise à disposition.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 18 mars 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 20 mai 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic, la SAS Square Habitat Nord de France, a fait assigner M. [M] [O] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer.

Aux termes de son assignation valant dernières conclusions, le [Adresse 11] [Adresse 6] demande au tribunal de condamner M. [M] [O] :

— au paiement de la somme de 10.445,19 euros avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ;

— au paiement de la somme de 1000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct causé au syndicat par le défaut de paiement ;

— au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par la SELARL NEOS Avocat conseils, société d’avocats aux offres de droit.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires indique que M. [M] [O] est usufruitier des lots n°184 et 5 au sein de la copropriété [Adresse 6], qu’il est défaillant dans le règlement des charges de copropriété qui lui étaient imputables depuis de nombreuses années.

Se fondant sur l’article de la loi du 10 juillet 1965, il indique être bien fondé à réclamer les charges votées en assemblées générales, ces charges étant exigibles. Il mentionne avoir délivré à M. [M] [O] plusieurs mises en demeure.

M. [M] [O] cité à étude n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières écritures qu’elles ont notifiées aux dates sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2025. L’affaire a été retenue à l’audience juge unique du 18 mars 2025 et mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de comparution de M. [M] [O]

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le texte précise que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [M] [O] n’a pas constitué avocat.

Cité à étude d’huissier par acte du 12 novembre 2024, M. [M] [O] a bénéficié d’un délai suffisant pour constituer avocat.

Par conséquent, le tribunal peut valablement statuer sur les demandes qui lui sont soumises malgré sa défaillance et le jugement sera réputé contradictoire.

Sur la demande en payement des charges de copropriété

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 donne au syndic capacité à agir en justice pour le recouvrement des charges de copropriété, dans le cadre de l’administration de l’immeuble.

Il résulte des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Selon l’article 35 du décret du 17 mars 1967 pris pour application de cette loi, le syndic peut exiger le versement de provisions en début ou en cours d’exercice, ou de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution des travaux.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier et notamment du relevé de propriété et des procès-verbaux d’assemblée générale que M. [M] [O] est usufruitier des lots 5 et 184, dans la copropriété de l’immeuble [Adresse 6] situé à [Localité 5], soit à hauteur de 252 dix millièmes de la propriété au sol et des parties communes générales et que les quelques règlements intervenus émanent de M. [M] [O].

Le syndicat des copropriétaires produit :

* le relevé individuel de charges pour la période du 1er janvier 2020 au 1er juillet 2024 faisant état d’un solde débiteur de 10.445, 19 euros et faisant apparaître au débit des frais de recouvrement ;

* les appels de charges et travaux ;

* les procès-verbaux des assemblées générales du 5 juillet 2019, 5 novembre 2021, 30 septembre 2022, 16 juin 2023, et 28 juin 2024 comportant approbation des comptes des exercices et votant les budgets prévisionnels en cours,

* le contrat de syndic ;

* une lettre valant mise en demeure en date du 27 octobre 2020,

* un courrier recommandé avec accusé de réception de son conseil en date du 8 juin 2018 valant mise en demeure,

* un commandement de payer en date du 7 décembre 2023,

* le règlement de copropriété.

Il sera observé que n’est pas produit le procès-verbal de l’assemblée générale pour l’année 2020 de sorte que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du bien fondé de la somme de 985,32 euros réclamée au titre des charges et travaux de l’année 2020 de sorte qu’il conviendra de déduire cette somme du solde débiteur réclamé.

Il convient en outre de déduire du principal la somme globale de 1020,21 euros (soit 53€+24€+192 €+192€+199,21€+360€) figurant sur le relevé et correspondant à des frais de mise en demeure ou de transmission du dossier pour recouvrement dont il conviendra d’apprécier le bien fondé au stade des frais de recouvrement.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 8439,66 euros au titre des charges impayées.

Par conséquent, M. [M] [O] sera condamné à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 8.439,66 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de provisions selon décompte arrêté le 18 septembre 2024, pour la période du 1er janvier 2020 au 1er juillet 2024.

Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] inclut dans son décompte les sommes suivantes :

—  27/10/2020 mise en demeure : 53 euros

—  29/06/2021 2ème relance avant ctx : 24 euros

—  24/10/2023 frais de mise au contentieux : 192 euros

—  28/11/2023 frais d’envoi à l’huissier : 192 euros

—  12/12/2023 cdt de payer/[O] : 199,21 euros

—  16/02/20214 : envoi dossier impayés : 360 euros

total : 1020,21 euros

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès, qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, ni les honoraires du syndic pour constitution du dossier à l’avocat, pas plus que les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

Il y a donc lieu de déduire les sommes suivantes ne correspondant pas à des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité :

24/10/2023 : frais de mise au contentieux : 192 euros

28/11/2023 : frais d’envoi à l’huissier : 192 euros

16/02/2024 : envoi dossier avocat impayés : 360 euros

pour un montant total de 744 euros.

Par ailleurs, il est produit un commandement de payer en date du 7 décembre 2023 faisant état de frais et d’émolument d’un montant de 163,45 euros TTC (et non de 199,21 euros TTC mentionné au débit du relevé) une mise en demeure du 27 octobre 2023 facturée 53 euros ainsi que la deuxième relance facturée 24 euros.

M. [M] [O] doit en conséquence être condamné au paiement de la somme de 240,45 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite. En l’espèce elle est demandée par le syndicat des copropriétaires.

Elle sera en conséquence prononcée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat sollicite par ailleurs la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct que lui a causé le défaut de paiement.

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit par interdite par la loi.

La nature de l’affaire est compatible avec l’exécution provisoire laquelle sera ordonnée.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [O] qui succombe sera condamné aux entiers dépens avec distraction au profit de la Selarl Neos Avocat.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, M. [M] [O] sera également condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6]» la somme de 1400 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal publiquement, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au Greffe,

CONDAMNE M. [M] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Jean de [Localité 12] IV, la somme de 8.439,66 euros au titre des charges impayées suivant relevé individuel de charge arrêté au 1er juillet 2024 outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [M] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 240,45 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus ;

DÉBOUTE le [Adresse 11] [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [M] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 1400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [O] aux entiers dépens avec distraction au profit de la Selarl Neos Avocat ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT