Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01251 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756HT

JUGEMENT

DU : 13 Mars 2025

[K] [C]

[N] [C]

C/

[D] [Y]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 13 Mars 2025

Jugement rendu le 13 Mars 2025 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [K] [C]

né le 28 Juillet 1956 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Mme [N] [C]

née le 19 Février 1951 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 3]

comparante

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [D] [Y],

demeurant [Adresse 4]

comparant

DÉBATS : 16 Janvier 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01251 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-756HT et plaidée à l’audience publique du 16 Janvier 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 13 Mars 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé daté du 1er février 2023, Mme [N] [C] a consenti un bail d’habitation à M. [D] [Y] sur des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 10] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450,00 euros, outre 10,00 euros de charges.

En présence de loyers impayés la bailleresse a, par acte de commissaire de justice signifié le 25 mai 2024 fait commandement au preneur d’avoir à lui payer la somme de 338,00 euros au titre des loyers résiduels et charges impayés arrêtés au mois de mai 2024, outre 64,20 euros de frais, en se prévalant des dispositions des articles 1184, 1217, 1224 et 1741 du code civil.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 28 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 août 2024, M. et Mme [C] ont fait citer M. [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, lui demandant :

— de prononcer la résiliation du contrat de location consenti à M. [D] [Y] et portant sur l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 9] et ce pour défaut de paiement des loyers et ce à compter du jugement à intervenir ;

— dire et juger qu’à défaut de départ volontaire il sera procédé à l’expulsion de M. [D] [Y] de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— de condamner M. [D] [Y] au paiement, d’une part de la somme de 676,00 euros montant de l’arriéré des loyers au 02 août 2024 et, d’autre part au paiement des loyers non échus au jour de la signification de l’assignation mais qui seront éventuellement exigibles et impayés au jour de l’audience ;

— fixer et condamner M. [D] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, soit 460,00 euros et ce à compter du prononcé de la résiliation jusqu’à la libération des lieux ;

— condamner M. [D] [Y] au paiement de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [D] [Y] aux dépens de la présente instance y compris au coût du commandement de payer du 25 mai 2024.

L’assignation a été dénoncée le 20 août 2024 aux services de la Préfecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 7 novembre 2024 et renvoyée à la demande au moins de l’une des parties à celle du 16 janvier 2025 où elle a été retenue.

Mme [N] [C], comparante et intervenant tant pour elle-même qu’aux lieu et place de M. [K] [C], maintient ses demandes et actualise la dette locative au 5 janvier 2025 à la somme de 1421,00 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

M. [D] [Y], comparant en personne, soutient qu’il a suspendu le paiement de ses loyers en raison d’inondations dans l’immeuble et l’absence de tout travaux d’entretien. Il ne conteste pas la dette locative et sollicite des délais de paiement offrant de payer la somme complémentaire de 118,00 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer celle-ci.

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé dès lors que M. [D] [Y] a refusé l’accès de son logement aux services sociaux.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la CCAPEX a été avisée de la situation d’impayés par courrier électronique du 28 mai 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 20 août 2024 plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur la demande du prononcer de la résiliation du bail:

Aux termes de l’article 1217 du code civil la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;obtenir une réduction du prix ;provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

L’article 1728 du Code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du commandement de payer du 25 mai 2024 et du décompte de loyer produits par la bailleresse en date du 15 janvier 2025 que le locataire a cessé le paiement de ses loyers depuis le mois mai 2024.

Le bailleur indique que la dette locative s’élève à la somme de 1421,00 euros, correspondant au loyers échus au 15 janvier 2025.

La dette en son principe n’est pas contestée par le défendeur.

Ceci constitue une violation suffisamment grave de l’obligation essentielle du locataire de payer ses loyers et justifie la résiliation du bail litigieux, qu’il échet de prononcer à compter de la date de la présente décision et, en conséquence d’ordonner au locataire ainsi qu’à tout occupant de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [N] [C] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le bail du 1er février 2023, un commandement de payer en date du 25 mai 2024 et un décompte de créance au 15 janvier 2025.

En conséquence et au vu des pièces versées aux débats M. [D] [Y] sera condamné au paiement de la somme de 1421,00 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtées au 15 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2024 sur la somme de 338,00 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais

Aux termes de l’article 1228 du code civil, « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce non seulement M. [D] [Y] n’a pas repris le paiement de son loyer mais encore celui-ci est en situation d’impayé depuis 9 mois, au jour de l’audience.

La circonstance selon laquelle le logement serait affecté de désordre, à la supposer établie, ne permet pas au locataire de suspendre sans autorisation le paiement de son loyer.

Dans ce contexte des délais de paiement ne peuvent pas être accordés au défendeur.

Sur les autres demandes

sur les dépens:

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant au principal, M. [D] [Y] sera condamné au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 25 mai 2024.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action tendant au prononcé de la résiliation de bail ;

CONDAMNE M. [D] [Y] à payer à Mme [N] [C] la somme de 1421,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2024 sur la somme de 338,00 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

PRONONCE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 6] à [Localité 10] conclu le 1er février 2023, entre Mme [N] [C] et M. [D] [Y], à la date du présent jugement ;

ORDONNE à M. [D] [Y] de quitter les lieux dès la signification de la présente décision;

DIT qu’à défaut Mme [N] [C] sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE M. [D] [Y] à payer à Mme [N] [C] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, soit la somme de 460,00 euros, à compter de la présente décision jusqu’à son départ effectif des lieux;

CONDAMNE M. [D] [Y] au paiement des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 25 mai 2024.

REJETTE la demande de Mme [N] [C] en paiement de la somme de 300,00 au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute.

La greffière Le juge des contentieux de la protection