Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 8]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 13]

N° RG 25/00556 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FTZ

Minute : 25/00286

JUGEMENT

Du : 30 Juillet 2025

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M. [B] [U]

Copie certifiée conforme délivrée

à : M. [B] [U]

le : 30 juillet 2025

Formule exécutoire délivrée

à : M^e Roger LEMONNIER

le : 30 juillet 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 JUILLET 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

substitué par M^e Audrey LESAGE à l’audience.

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [U]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 17 Juin 2025 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de David QUENEHEN, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 30 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Amandine PACOU, greffière ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 avril 2024, la société Foncière Chenelet a consenti un bail d’habitation à M. [B] [U] sur un logement, une cave et une place de stationnement situés au [Adresse 6], droite à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu le 15 du mois de 174,93 euros et d’une provision pour charges de 110 euros.

Par acte sous seing privé conclu 8 avril 2024, la société Foncière Chenelet a souscrit auprès de la société Action Logement Services un contrat de cautionnement Visale n°A10338675641 en garantie des loyers et des charges de M. [B] [U].

Suite au non-paiement par M. [B] [U] des échéances de loyers et de l’actionnement de la garantie par la société Foncière Chenelet, par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, la société Action Logement Services a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 545,54 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [B] [U] le 30 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 avril 2025, la société Action Logement Services a ensuite assigné M. [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement de prononcer la résiliation aux torts et griefs du défendeur ;

ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

condamner le défendeur au paiement :

*de la somme de 1136,62 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 545,54 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

*d’une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

*d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

*des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 avril 2025. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car le locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l’audience du 17 juin 2025, la société Action Logement Services sollicite le maintien des demandes contenues dans l’assignation, et actualise la demande principale en paiement à la somme de 928,16 euros arrêtée au 12 juin 2025.

M. [B] [U] reconnaît en effet le principe de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 72,77 euros, en plus du loyer courant, soit la somme totale de 300 euros par mois avec le loyer et les charges courantes.

Il explique qu’il a confié le paiement du loyer à sa nièce qui n’a manifestement pas effectué les versements qu’elle aurait dû. Il explique qu’il pense quitter la région en septembre mais qu’il souhaite obtenir des délais de paiement suspensifs de la résiliation dans l’attente de son départ. Il indique percevoir 840 euros de ressources et avoir commencé à apurer sa dette en mars et mai 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le droit de la société Action Logement Services de venir aux droits de la bailleresse

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1408 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 19 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’action Logement Services, la société Action Logement Services est en charge du dispositif Visale.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif Visale à son article 4 comme étant un « dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant ». Selon ce même article, « le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité ».

L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ».

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement Visale conclu par la société Foncière Chenelet et des quittances subrogatives versées au débat, il y a lieu de constater que la société Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de la société Foncière Chenelet.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société Action Logement Services justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 29 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 545,54 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La société Action Logement Services est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 mars 2025.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au vu des déclarations faites à l’audience, du montant de la dette et de l’absence d’opposition de la société Action Logement Services, et compte-tenu de la reprise du paiement intégral du loyer courant, des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation seront accordés au locataire, suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le contrat de cautionnement Visale stipule que la société Action Logement Services est subrogée dans les tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation lui permet notamment d’agir en fixation de l’indemnité d’occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges.

En l’espèce, dans l’hypothèse où les délais de paiement ne seraient pas respectés et où l’acquisition de la clause résolutoire reprendrait son plein effet, l’occupation sans droit ni titre causerait nécessairement un préjudice à la société Action Logement Services, dès lors que la propriétaire aura actionner le cautionnement.

Par conséquent, il convient dans ce cas de condamner M. [U] à payer à la société Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 272,77 euros, qui se substituera à ces derniers à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que son paiement à la société Foncière Chenelet sera justifié par une quittance subrogative.

Sur la dette locative

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de régler les loyers et les charges aux termes convenus.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats un décompte et des quittances subrogatives démontrant qu’à la date du 12 juin 2025, M. [U] lui devait la somme de 928,16 euros.

M. [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la société Action Logement Services, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 sur la somme de 545,54 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de la situation économique respective des parties, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la société Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de la société Foncière Chenelet,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 avril 2024 entre la société Foncière Chenelet, d’une part, et M. [B] [U], d’autre part, concernant le logement, la cave et la place de stationnement situés au [Adresse 5], appartement n°2, rez-de-chaussée, droite à [Localité 12] est résilié depuis le 30 mars 2025,

CONDAMNE M. [B] [U] à payer à la société Action Logement Services la somme de 928,16 euros (neuf cent vingt-huit euros et seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 sur la somme de 545,54 euros (cinq cent quarante-cinq euros et cinquante-quatre centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [B] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 72,77 euros (soixante-douze euros et soixante-dix-sept centimes), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [B] [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 mars 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [B] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [B] [U] sera condamné à verser à la société Action Logement Services une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 272,77 euros (deux cent soixante-douze euros et soixante-dix-sept centimes) par mois, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 janvier 2025, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 4 avril 2025 et de la notification à la préfecture,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge