Tribunal Judiciaire

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[Adresse 2]

[Localité 5]

tel : [XXXXXXXX01]

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N° RG 24/00363 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75X46

JUGEMENT

DU : 13 Mars 2025

[S] [G] épouse [U]

C/

S.A.R.L. ATHENA SURGELES

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 13 Mars 2025

Jugement rendu le 13 Mars 2025 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [S] [G] épouse [U]

née le 04 Février 1978 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Svetlana DJURDJEVIC, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-2023-003503 du 08/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.A.R.L. ATHENA SURGELES,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Anne-Sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DÉBATS : 16 Janvier 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/00363 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75X46 et plaidée à l’audience publique du 16 Janvier 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 13 Mars 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 25 janvier 2023, la société Athéna surgelés a donné à bail à Mme [S] [U] un appartement situé au 2ème étage, [Adresse 4] à [Localité 8] à compter du 23 mars 2023, pour une durée indéterminée, moyennant un loyer mensuel de 400,00 euros, toutes charges comprises.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 février 2024, Mme [S] [U] a fait citer la Sarl Athéna surgelés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer lui demandant :

— de requalifier l’acte sous seing privé signé le 25 janvier 2023 à effet au 23 mars 2023 en contrat de location nu – bail d’habitation de droit commun ;

— de statuer sur la durée initiale de ce dernier en la fixant, sauf reconduction tacite au 23 mars 2026 ;

— de condamner la Sarl Athéna surgelés à lui rembourser la somme de 1129,03 euros au titre des loyers trop perçus du 23 mars 2023 au 29 février 2024, à parfaire ;

— de condamner la Sarl Athéna surgelés à lui payer la somme de 840,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice psychologique/moral subi ;

— de condamner la Sarl Athéna surgelés à lui payer la somme de 1000,00 euros au titre du trouble de jouissance ;

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— de la condamner en tous les frais et dépens.

Elle expose, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et de celle du 23 novembre 2018, que préalablement à cette location elle a été engagée par la Sarl Athéna surgelés aux termes de deux contrats de travail en date des 16 décembre 2022 et 14 mars 2023 qui ont été rompus unilatéralement par son employeur ; Que depuis cette mésentente professionnelle son bailleur n’a eu de cesse de la harceler pour lui faire quitter les lieux et refuse d’effectuer les travaux de mise en conformité du logement ; Que contrairement aux observations de la défenderesse, le contrat de bail ne concerne pas un logement meublé, ni un avantage en nature découlant de ses contrats de travail lesquels n’y font pas référence ;

Qu’en conséquence elle est bien fondée à demander la requalification judiciaire du bail litigieux en contrat de location nu soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, pour une durée de trois ans renouvelables ayant commencé à courir le 23 mars 2023 ;

Qu’en outre, le loyer d’un logement vide étant nécessairement inférieur à celui d’un local meublé elle est également bien fondée à voir fixer le montant du loyer à la somme mensuelle de 300,00 euros et à obtenir le remboursement du trop-perçu correspondant depuis l’origine du bail.

L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 4 avril 2024 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande au moins de l’une des parties jusqu’à celle du 16 janvier 2025 où elle a été retenue.

Mme [S] [U], représentée par son conseil se référant oralement à ses conclusions, a maintenu ses demandes.

La Sarl Athéna surgelés, représentée par son conseil se référant oralement à ses conclusions, demande au tribunal, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1193 du code civil, de :

— débouter Mme [U] de sa demande de requalification du contrat de bail en droit commun ;

— la débouter de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et trouble de jouissance ;

— à titre reconventionnel de dire et juger que le congé donné par le bailleur est valable ;

— dire en conséquence que Mme [U] est occupante sans droit ni titre depuis le 23 mars 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Mme [U] ou de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamner au paiement de la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle expose que c’est dans le cadre de son embauche qu’un appartement a été proposé à Mme [U] au sein des locaux professionnels de la société ; Que le bail d’origine, mal rédigé, prévoit que les meubles et équipements seront détaillés dans l’état des lieux réalisé à la remise des clefs ; Que même si cette liste n’a pas été établie, la loi de 1989 ne pose aucune sanction à cette absence et notamment pas la nullité du contrat de bail ou sa requalification de bail meublé en bail de droit commun ;

Que par ailleurs le contrat litigieux est à durée indéterminée ce qui ne correspond pas aux dispositions légales d’ordre public qui prévoient soit une durée de 3 ou 6 ans reconduite tacitement, à défaut de congé, pour les baux d’habitation, soit une durée d’au moins un an pour les logements meublés ;

Qu’en l’espèce les parties ont donc bien signé un contrat de bail meublé et le bailleur a régulièrement notifié le congé à sa locataire de telle sorte que le contrat est venu à expiration le 22 mars 2024 et que Mme [U] est devenue occupante sans droit ni titre depuis cette date.

S’agissant des demandes en dommages et intérêts pour préjudice moral et trouble de jouissance formulées par Mme [U], la Sarl Athéna surgelés expose qu’elle n’a fait que rappeler à sa locataire les termes de leur engagement lui rappelant que le bien a été loué pour la dépanner à un prix dérisoire ; Que par ailleurs elle ne rapporte pas la preuve que le logement ne serait pas décent.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il sera renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties , aux écritures déposées par celles-ci.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du bail liant les parties

L’article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Les règles d’ordre public relatives à la formation et à l’exécution de ce contrat de louage ont été codifiées par les lois n°89-462 du 6 juillet 1989 et n°2014-366 du 24 mars 2014 lesquelles disposent en leur article 2 qu’elles s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Ces dispositions législatives ont également prévu un régime dérogatoire concernant les logements meublés codifiés à l’article 25 de la loi précitée qui les définit comme étant un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en quantité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixé par décret et un inventaire détaillé outre un état détaillé du mobilier signés par les parties sont joints au contrat de location.

Par ailleurs il appartient au bailleur de rapporter la preuve que les locaux loués sont meublés et la qualification de « meublé » s’apprécie au jour de la conclusion du bail et suppose que le bien soit équipé d’éléments minimums énumérés par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015

A défaut et en cas de contestation, une location meublée encourt la requalification en bail de droit commun.

En l’espèce le contrat liant les parties est intitulé « bail d’habitation », prévoit une date d’effet au 23 mars 2023, sans limitation de durée, un loyer et son mode de règlement et l’indication qu’il peut être résilié par chacune des parties par lettre recommandée avec avis de réception en respectant un préavis de trois mois.

Ce contrat ne fait pas référence à une location meublée si ce n’est qu’il précise que « les meubles et équipements seront détaillés dans l’état des lieux réalisé à la remise des clefs ».

Le caractère « meublé » du logement étant contesté par la locataire, il appartient au bailleur de rapporter la preuve que celui-ci était, au jour de la conclusion du contrat de bail, équipé d’un mobilier suffisant pour permettre à Mme [S] [U] d’y dormir, manger et vivre convenablement.

Indépendamment du fait qu’aucun inventaire ni état détaillé du mobilier n’est produit par aucune des parties, la Sarl Athéna surgelés ne verse aux débats aucune pièce pouvant justifier avoir livré un logement équipé au sens de l’article 25 de la loi du 6 juillet 1989 et la circonstance selon laquelle elle a voulu rendre service à l’une de ses salariées au moment de son embauche est inopérante pour apprécier la qualification du contrat de louage litigieux.

En conséquence le tribunal dit que l’acte sous seing privé daté du 25 janvier 2023 liant les parties relève des dispositions du régime général des baux d’habitations défini à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les conséquence de la requalification

2.1 Sur la durée du bail

Aux termes de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale de trois ans pour les bailleurs personnes physiques, ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

En l’espèce la Sarl Athéna surgelés ne justifie ni ne prétend relever des dispositions de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 qui concerne les société civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ou lorsque le logement est en indivision par tout membre de celle-ci, de telle sorte que le bail consenti à effet du 23 mars 2023 a été conclu pour une durée initiale de 6 années, venant à expiration le 22 mars 2029 et tacitement renouvelable pour une même durée.

2.2 Sur le taux du loyer

Selon l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, la fixation du loyer des logements mis en location est libre.

Par ailleurs l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce Mme [S] [U] a librement accepté la fixation d’un loyer à hauteur de la somme mensuelle de 400,00 euros pour le logement donné à bail, dans l’état et dans la consistance où il était et pour un local qui n’était manifestement pas meublé tel que le tribunal a pu en décider.

En dehors de tout élément d’appréciation sur l’état des lieux, leur superficie et la valeur locative du bien le tribunal ne dispose pas d’éléments suffisants pour fixer un nouveau taux du loyer qui ne peut résulter de la seule qualification du bail retenue.

En conséquence la demande de remboursement de la somme de 1829,03 euros au titre des loyers trop perçus sollicitée par Mme [S] [U] est rejetée.

2.3 Sur la demande reconventionnelle en expulsion

La requalification du bail qui induit une première durée expirant le 22 mars 2029 confère un titre locatif au profit de Mme [S] [U] de telle sorte que la demande d’expulsion de cette dernière reposant sur une occupante sans droit ni titre est rejetée.

Sur les demandes indemnitaires

L’article 1719 du code civil dispose que ee bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En l’espèce, Mme [S] [U] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de la mauvaise fois de son bailleur dans sa recherche de rompre des relations contractuelles d’une convention manifestement inadaptée à la commune intention des parties.

La locataire ne justifie pas davantage des conséquences psychologiques ou morales que le comportement de la Sarl Athéna surgelés auraient pu avoir sur sa santé.

En conséquence le tribunal rejette la demande en paiement de la somme de 840,00 euros réclamée par de Mme [S] [U] à titre de préjudice moral et ou psychologique.

Il résulte par contre des courriers adressés au bailleur les 13 novembre 2023 et 27 décembre 2023, des échanges de mails entre les parties, du congé notifié abusivement à la locataire et de sa déclaration de main courante du 12 avril 2023 produits par Mme [S] [U] que celle-ci a été troublée par son bailleur dans la jouissance de son logement.

Le tribunal dispose d’éléments suffisants pour fixer à 1000,00 euros le préjudice en résultant pour celle-ci.

Sur les demandes accessoires

– Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que la Sarl Athéna surgelés, succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

– Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce la Sarl Athéna surgelés, partie condamnée, ne peut prétendre à l’application de ces dispositions de telle sorte que sa demande en paiement de la somme de 1000,00 euros à ce titre est rejetée.

– Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : «  les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DIT que l’acte sous seing privé daté du 25 janvier 2023 liant les parties relève des dispositions du régime général des baux d’habitations défini à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 ;

REQUALIFIE l’acte sous seing privé daté du 25 janvier 2023 en contrat de bail d’habitation de droit commun ;

DIT que le bail a été souscrit pour une durée initiale de 6 années, venant à expiration le 22 mars 2029 et qu’il est tacitement renouvelable, sauf dénonciation, pour une même durée.

REJETTE la demande en paiement de la somme de 1829,03 euros au titre des trop perçus de loyer de Mme [S] [U] et l’en déboute ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 840,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice psychologique et moral de Mme [S] [U] et l’en déboute ;

REJETTE la demande de validité de congé et d’expulsion de la locataire formulée par la Sarl Athéna surgelés et l’en déboute ;

CONDAMNE la Sarl Athéna surgelés à payer à Mme [S] [U] la somme de 1000,00 euros à titre de trouble de jouissance ;

CONDAMNE la Sarl Athéna surgelés aux dépens ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 1000,00 euros de la Sarl Athéna surgelés au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute ;

REJETTE toutes autres demandes des parties ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

La greffière Le juge des contentieux de la protection