TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute : 792

Références : R.G N° N° RG 24/01730 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQMR

JUGEMENT

DU : 16 Mai 2025

M. [Z] [N]

Mme [C] [N]

C/

Mme [B] [P]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Mai 2025.

DEMANDEURS:

Monsieur [Z] [N]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [C] [N]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Joanna GABAY, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [B] [P]

[Adresse 9]

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Avril 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e GABAY

+ 1CCC à Mme [P]

+ 1CCC à la Préfecture

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 1er décembre 2022, Monsieur [Z] [N] et Madame [C] [N] ont donné en location à Madame [B] [P] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 10], et un emplacement de stationnement n° 148, moyennant un loyer mensuel actualisé de 614,01 €, outre provisions sur charges de 80,00 €.

Le 16 mai 2024, Monsieur [Z] [N] et Madame [C] [N] ont fait délivrer à Madame [B] [P] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 776,05 € selon décompte arrêté au 7 mai 2024 .

Monsieur [Z] [N] et Madame [C] [N] ont, par voie électronique 21 mai 2024, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par assignation délivrée à étude le 19 août 2024, Monsieur [Z] [N] et Madame [C] [N] ont attrait Madame [B] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, Monsieur [Z] [N] et Madame [C] [N] sollicitent de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ; à titre subsisidiare ordonner la résiliation du bail pour défaut de paiement du locataire ;ordonner l’expulsion de Madame [B] [P] ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, avec le concours de la [Localité 8] Publique si nécessaire ;ordonner la suppression du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble au choix de l’Huissier de justice, aux frais et risques des locataires ;condamner Madame [B] [P] au paiement de la somme de 2 661,48 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juillet 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme principale de 1 776,05 € et à compter du présent exploit introductif d’instance pour les loyers et charges échus postérieurement au commandement du 16 mai 2024 ;condamner Madame [B] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer actuel augmenté des charges, soit à la somme mensuelle de 1 421,56 € et ce jusqu’à libération effective des lieux ;condamner Madame [B] [P] au paiement de la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance ;rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Le 22 août 2024, Monsieur [Z] [N] et Madame [C] [N] ont notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 3 avril 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, Monsieur [Z] [N] et Madame [C] [N], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 17 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5 493,88 €. ils précisent que les paiements sont irréguliers depuis le mois d’octobre 2023. Ils s’en rapportent au droit quant à l’octroi de délais de paiement à la défenderesse.

Madame [B] [P], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 150,00 € par mois en plus du loyer courant. Elle sollicite également la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire afin de pouvoir rester dans les lieux.

Madame [B] [P] soutient notamment :

n’avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement ;

percevoir une rémunération mensuelle de 1 700,00 € en qualité de cuisinière dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée ;avoir effectué trois virements de 1 000 € en janvier 2025 ;être retournée en Côte d’Ivoire pendant un an, son père, aujourd’hui décédé, étant malade ; être revenue en France en décembre 2024.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l’audience.

Il conviendra de se référer à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, Monsieur [Z] [N] et Madame [C] [N] versent aux débats un décompte arrêté au 17 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 5 493,88 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 336,96 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [Z] [N] et Madame [C] [N] est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais de recouvrement.

Il convient par conséquent de condamner Madame [B] [P] à payer à Monsieur [Z] [N] et Madame [C] [N] la somme de 5 156,92 € actualisée au 17 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [B] [P] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 150,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Néanmoins, il résulte du décompte produit par les demandeurs que Madame [B] [P], qui a certes effectué trois paiements de 1 000,00 € les 21 et 23 janvier et le 20 février 2025, lui permettant de commencer à apurer sa dette locative, n’a effectué aucun paiement depuis cette date, notamment au cours du mois de mars 2025, de sorte qu’elle ne peut être considérée comme ayant repris le paiement du loyer courant.

Dans ces conditions, les conditions légales autorisant l’octroi de délais de paiement ne sont pas remplies.

En conséquence, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 mai 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article VIII.) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [B] [P] le 16 mai 2024, pour un montant principal de 1 776,05 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 juillet 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Madame [B] [P] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

L’absence de reprise du paiement du loyer courant et de délais de paiement accordés ne permettent pas de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire, de sorte que la demande de Madame [B] [P] en ce sens sera rejetée.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

Sur la demande de suppression du délai avant l’expulsion

L’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L.412-1 dudit code précise que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. De plus, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Madame [B] [P] n’a pas pénétré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et sa mauvaise foi n’a pas été constatée. Dès lors, il n’y a pas lieu de supprimer le délai précité.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [B] [P] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [Z] [N] et Madame [C] [N] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [B] [P], dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision, au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce jusqu’à libération des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

La majoration de l’indemnité d’occupation demandée par les bailleurs n’est pas justifiée, ces derniers ne justifiant d’aucun autre préjudice que l’occupation de leur logement, qui est réparée par le versement d’une indemnité d’un montant en rapport avec la valeur locative du bien.

En conséquence, la demande tendant à voir fixé le montant de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer actuel augmenté des charges de Monsieur et Madame [N] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [P], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [B] [P] sera condamnée à payer à Monsieur [Z] [N] et Madame [C] [N] la somme de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Monsieur [Z] [N] et Madame [C] [N] ;

CONSTATE que le contrat à effet du 1er décembre 2022 entre Monsieur [Z] [N] et Madame [C] [N] et Madame [B] [P] concernant les locaux situés [Adresse 10] et un emplacement de stationnement n° 148 s’est trouvé de plein droit résilié le 17 juillet 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

DÉBOUTE Madame [B] [P] de sa demande de délais ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [B] [P] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

REJETTE la demande de suppression du délai avant l’expulsion de Monsieur [Z] [N] et Madame [C] [N] ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [P] à payer à Monsieur [Z] [N] et Madame [C] [N] la somme de 5 156,92 € (cinq mille cent cinquante-six euros et quatre-vingt-douze centimes) actualisée au 17 mars 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [B] [P] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

REJETTE la demande de majoration du montant de l’indemnité mensuelle d’occupation de Monsieur [Z] [N] et Madame [C] [N] ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [B] [P] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [B] [P] à payer à Monsieur [Z] [N] et Madame [C] [N] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [B] [P] à payer à Monsieur [Z] [N] et Madame [C] [N] la somme de 600,00 € (six cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [B] [P] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE LA JUGE