Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e GHIGO

1 EXP M^e PARENT-MUSARRA

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

DÉCISION N° 2025/198

N° RG 23/03116 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PIZX

DEMANDERESSE :

Madame [T] [K] [W] [N] épouse [Y]

née le 13 Janvier 1940 à BESANCON

LE MANDERLEY

6 rue Lord Byron

06400 CANNES

représentée par M^e Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, substitué par M^e VERAN

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY, sis à CANNES (06400) 6 rue Lord Byron, représenté par son syndic en exercice CITYA SAINT HONORE CANNES, inscrite au RCS de CANNES sous le numéro 383 275 047, dont le siège social est situé 9 rue Saint-Honoré à CANNES (06400), prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège

représenté par Maître Laurence PARENT-MUSARRA de la SELARL LPM & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 06 mars 2025 ;

A l’audience publique du 01 Avril 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 06 Juin 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [T] [N] épouse [Y] est propriétaire d’un appartement au sein de la résidence LE MANDERLEY située 6 rue Lord Byron à CANNES (06400).

Des travaux de réfection de l’étanchéité ont été votés au cours de l’assemblée générale du 15 octobre 2018 suite à de nombreuses infiltrations en sous face des garages et locaux commerciaux de la copropriété. Le devis de la S.A.R.L. CANNES ETANCHE a été retenu.

Les travaux ont débuté le 25 avril 2019, cependant, le chantier a été abandonné en cours de travaux, abandon constaté par huissier, le 17 septembre 2020.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY a assigné la S.A.R.L. CANNES ETANCHE devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins d’obtenir une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 26 janvier 2021, Monsieur [C] a été désigné en qualité d’expert.

Par ordonnance du 21 décembre 2021, le juge des référés du Tribunal Judiciaire de GRASSE a fait droit à la demande d’intervention volontaire de Madame [N] épouse [Y].

L’expert a déposé son rapport définitif le 24 octobre 2022.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 03 juillet 2023, Madame [T] [N] épouse [Y] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE, afin d’obtenir réparation des préjudices subis, du fait de l’arrêt des travaux par la S.A.R.L. CANNES ETANCHE et de l’inaction du syndicat des copropriétaires.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 17 décembre 2024, Madame [T] [N] épouse [Y] demande au Tribunal de :

JUGER que le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY est responsable de plein droit de l’administration, la conservation et l’entretien de l’immeuble ;

JUGER que le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY est responsable de plein droit des préjudices causés aux copropriétaires du fait de son inaction ;

JUGER que le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY est responsable de plein droit des préjudices causés à madame [T] [Y] ;

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY ;

En conséquence,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY à exécuter les travaux sur la terrasse de Madame [T] [Y], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY à payer à madame [T] [Y] la somme de 20.625 € au titre du préjudice de jouissance subi depuis le 17 décembre 2018 au 10 juillet 2023, soit pendant 55 mois ;

JUGER que le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY fait preuve de la plus parfaite mauvaise foi alors que c’est bien son inertie qui est à l’origine du préjudice de Madame [T] [Y] ;

DISPENSER Madame [T] [Y] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY à payer à Madame [T] [Y] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA en date du 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY demande au Tribunal de :

Voir débouter Madame [Y] de toutes ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY ;

Voir condamner Madame [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Voir condamner Madame [Y] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [C], distraits au profit de Maître Laurence PARENT-MUSARRA, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

Par ordonnance en date du 19 décembre 2024, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’affaire avec effet différé au 06 mars 2025 et a fixé les plaidoiries à la date du 1er avril 2025.

A l’audience de plaidoirie du 1er avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 06 juin 2025.

*****

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les différentes demandes formulées par l’une ou l’autre des parties tendant à ce qu’il soit « dit » ou « jugé » ou « constaté » ou « donné acte »

Il résulte des dispositions des articles 5 et 12 alinéa 1 du Code de procédure civile que l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent ainsi, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures, appuyées par des moyens juridiques dans le corps de leur discussion.

L’office du Tribunal est en effet de statuer par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire.

Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il soit seulement « donné acte », « dit », « jugé » ou tendant à « voir constater » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue par un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY

La demanderesse soutient que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY est engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 lequel implique un régime de responsabilité sans faute.

Elle précise que le syndicat des copropriétaires a manqué à son obligation d’entretien des parties communes et que sa responsabilité doit être engagée à ce titre.

Elle ajoute que :

le syndicat des copropriétaires est tenu d’assurer vis-à-vis des copropriétaires la sécurité dans la jouissance des lots en application de l’article 1231-1 du Code civil ;

l’expert judiciaire a conclu que la société CANNES ETANCHE a manqué aux règles de l’art quant à la réalisation des travaux et a purement et simplement abandonné le chantier ;

en application de l’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires au titre du défaut d’entretien des parties communes.

De son côté, le syndicat des copropriétaires indique, notamment, que :

seule l’obligation de conservation des parties communes et la préservation des intérêts communs est susceptible d’engager sa responsabilité de plein droit ;

l’abandon de chantier par la société CANNES ETANCHE ne peut en aucun cas rentrer dans le champs de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

cette circonstance, imprévisible, pour le syndicat des copropriétaires ne correspond nullement à un défaut d’entretien des parties communes qui n’aurait pas été pris en charge par la copropriété, mais à un abandon du chantier de l’entreprise qui en avait la charge et qui en est la seule responsable ;

la SARL CANNES ETANCHE a été placée en liquidation judiciaire par jugement du Tribunal de commerce du 17 janvier 2023 et la procédure a été clôturée pour insuffisance d’actif dès le 25 juillet 2023, raison pour laquelle il n’a pu se retourner contre la société CANNES ETANCHE du fait des travaux inachevés ;

Sur ces éléments :

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa nouvelle version applicable au présent litige, « la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Ainsi, le texte de l’article 14, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965, dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable de tout dommage subi par les copropriétaires ou les tiers dès lors qu’ils trouvent leur origine dans les parties communes.

L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020, a gommé toute référence au défaut d’entretien ou vice de construction.

Par la référence aux seuls « dommages ayant leur origine dans les parties communes », le législateur a renforcé le caractère objectif d’une responsabilité du syndicat se présentant comme le corollaire de l’obligation pour le syndicat d’entretenir les parties communes et de maintenir les éléments d’équipement collectif en bon état de fonctionnement.

Cette responsabilité est donc indépendante de toute faute et le syndicat des copropriétaires verra sa responsabilité automatiquement engagée dès lors qu’est prouvé un dommage provenant ou découlant d’une partie commune.

Toutefois, il n’est pas contestable que le syndicat des copropriétaires peut bénéficier de causes d’exonération totale ou partielle de responsabilité, à savoir, la faute de la victime ou d’un tiers, ou encore une circonstance de force majeure dont la charge de la preuve lui incombe.

Cependant, ne constitue pas une cause exonératoire susceptible d’exonérer le syndicat, le fait qu’aucune faute ne pourrait lui être reprochée à quelque titre que ce soit.

En l’espèce, il est constant que le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY a, par décision d’assemblée générale du 15 octobre 2018, voté des travaux de réfection de l’étanchéité des deux terrasses – parties communes – causant des infiltrations en sous-face des garages et des locaux commerciaux.

Il n’est pas davantage contestable que la non-conformité des travaux réalisés par la société CANNES ETANCHE a été à l’origine d’un préjudice subi par Madame [T] [N] dont le jardin a été considéré par l’expert judiciaire comme étant inexploitable.

Ces constats suffisent à engager la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires défendeur sans que celui-ci ne puisse se prévaloir de n’avoir commis aucune faute.

Le syndicat des copropriétaires ne peut davantage se retrancher derrière la procédure collective dont a fait l’objet la société CANNES ETANCHE dès lors qu’il lui appartenait de prendre en charge les suites de ce chantier au titre de son obligation d’assurer la conservation des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires n’apporte donc la preuve d’aucune cause exonératoire.

Au vu de ce qui précède et sans qu’il ne soit nécessaire de répondre à tous les moyens et arguments des parties, il y a donc lieu de retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires LE MANDERLEY sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte

Madame [N] épouse [Y] sollicite du présent Tribunal la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY à réaliser les travaux sur sa terrasse sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires défendeur indique que lesdits travaux ont déjà été réalisés comme cela ressort du procès-verbal de réception du 10 juillet 2023 et de la facture de la société CAVANNA & FILS en date du 26 juillet 2023.

Sur ce :

Il résulte des pièces versées aux débats que lesdits travaux ont été réalisés et ont fait l’objet d’un procès-verbal de réception en date du 10 juillet 2023 (pièce défendeur N°21). Il est également produit aux débats la facture de la société CAVANNA & FILS (pièce défendeur N°22) ayant réalisé lesdits travaux.

Dès lors, la demande de réalisation des travaux sous astreinte apparaît sans objet.

Par conséquent, il conviendra de débouter Madame [T] [N] épouse [Y] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY à réaliser les travaux sur sa terrasse.

Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance

La demanderesse se prévaut de l’impossibilité de jouir de sa terrasse.

Dès lors, elle sollicite, en réparation de son préjudice de jouissance, une indemnisation de de 20.625 € correspondant à 375 € par mois pendant 55 mois (du 17 juillet 2018 au 10 juillet 2023, date de réception des travaux).

Elle précise que son préjudice de jouissance s’évalue à 30% de la valeur locative (1250€) pour une période allant du 17 décembre 2018 au 10 juillet 2023, date de réception des travaux, soit une période de 55 mois – soit un préjudice estimé à 20 625 euros (1250x30%) x 55.

Le syndicat des copropriétaires soutient, quant à lui, que le quantum de cette demande est excessif et injustifié et, qu’en tout état de cause, la date du 17 décembre 2018 ne saurait être retenue comme point de départ du préjudice de jouissance de Madame [Y], le chantier ayant été abandonné le 17 septembre 2020.

Selon lui, le préjudice de jouissance dont le quantum a été fixé à 30% de la valeur locative est particulièrement élevé pour un problème d’accès à un jardin, quelle que soit sa surface.

Sur ces éléments :

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit.

Il est rappelé que le trouble de jouissance, non strictement défini par les textes, désigne l’impossibilité d’utiliser un bien, les pertes de loyer ou les pertes d’exploitation pouvant en résulter ou la dépréciation d’un bien consécutive aux réparations du dommage.

Sur l’existence du préjudice de jouissance :

Il résulte des éléments du rapport d’expertise judiciaire que, « concernant les préjudices, à ce jour, la végétation mesure près d’un mètre de hauteur, le jardin est totalement inexploitable, le préjudice de jouissance est réel. »

Il résulte de ces constatations et des éléments rappelés plus haut que le préjudice de jouissance de Madame [N] est caractérisé, indépendamment de son âge.

Sur le quantum du préjudice de jouissance :

Il est toutefois, souligné que Madame [N] épouse [Y], ne rapporte pas la preuve d’une quelconque estimation de la valeur locative de son appartement et encore moins des pourcentages allégués dans ses moyens permettant de justifier du quantum d’indemnisation sollicité.

Cependant, comme motivé plus haut, il n’en demeure pas moins que Madame [N] se trouve dans l’impossibilité de jouir d’une partie de son bien, raison pour laquelle elle est fondée à solliciter l’octroi de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, lequel devra toutefois être apprécié eu égard au fait qu’il ne concerne qu’une petite superficie de son bien immobilier.

Sur ce point, il ressort de l’expertise judiciaire de Monsieur [C] que la date de début du préjudice de jouissance est fixée au 17 décembre 2018, en ce, compris la date d’inaccessibilité de la terrasse pendant lesdits travaux.

Les travaux ont été finalisés le 10 juillet 2023 suivant procès-verbal de réception.

Il est donc fait valablement état d’une période d’inutilisation de la terrasse allant du 17 décembre 2018 au 10 juillet 2023, soit 55 mois.

Cette période de temps n’est pas contestable.

Cependant, faute de pièces précises permettant de justifier du bien-fondé de la demande d’indemnisation, le Tribunal appréciera le quantum de ce préjudice sur la base d’une valeur locative de 100 euros par mois, soit :

100 € x 55 mois = 5 500 €.

Par conséquent, il conviendra de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY à verser à Madame [T] [N] épouse [Y] la somme de 5 500 € au titre de son préjudice de jouissance.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

Il est de principe que les « frais de justice » engagés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre d’un litige sont des charges communes générales, c’est-à-dire des dépenses communes auxquelles tous les copropriétaires doivent participer conformément à l’article 10 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Toutefois, en cas de succès d’un copropriétaire dans le cadre d’un litige l’opposant au syndicat des copropriétaires, l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en son alinéa 2 que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. »

Il est constant que le texte entend par « frais de procédure », les dépens prévus à l’article 695 du code de procédure civile, mais également les frais d’avocat engagés par le syndicat des copropriétaires, les frais de consultation et d’une façon générale, tous les frais exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la procédure judiciaire à l’encontre du copropriétaire.

Cette dispense pour le copropriétaire qui a gagné son procès face au syndicat des copropriétaires est automatique. Le copropriétaire n’a pas à demander spécifiquement au tribunal de le dispenser du paiement des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires.

L’article 10-1 alinéa 3 de la loi prévoit que « le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ». La jurisprudence est en effet constante, elle juge qu’une procédure s’avérant nécessaire pour établir quels étaient les droits et obligations de chaque partie, il n’est pas justifié de dispenser un copropriétaire de toute participation à la dépense commune des frais de procédure au regard du critère d’équité posé par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, au regard du succès des prétentions de la demanderesse, il y a lieu de faire application des dispositions précitées de l’article 10-1 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il sera fait droit à la demande Madame [T] [N] épouse [Y] dans les termes qui seront précisés dans le dispositif de la présente décision.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY, succombant à la présente instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge de Madame [T] [N] épouse [Y] l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY à payer à Madame [T] [N] épouse [Y] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au Greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [T] [N] épouse [Y] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY à réaliser les travaux sur sa terrasse sous astreinte ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY à verser à Madame [T] [N] épouse [Y] la somme de 5 500 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

DISPENSE Madame [T] [N] épouse [Y], sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence LE MANDERLEY à payer à Madame [T] [N] épouse [Y] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE