Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00416 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76E3G

JUGEMENT

DU : 16 Juillet 2025

S.A. URBAVILEO

C/

[D] [R]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 16 Juillet 2025

Jugement rendu le 16 Juillet 2025 par Coralie LEUZZI, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. URBAVILEO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substitué par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [D] [R],

demeurant [Adresse 2]

comparante

DÉBATS : 05 Juin 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00416 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76E3G et plaidée à l’audience publique du 05 Juin 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 16 Juillet 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 25 août 2009, la S.A. Urbavileo a donné à bail à Madame [D] [R] un logement, situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 292,29 euros outre 60,96 euros de provisions sur charges.

A la suite de plaintes du voisinage en lien avec l’absence d’entretien du logement, la S.A. Urbavileo a fait dresser procès-verbal de constat par un commissaire de justice le 19 septembre 2022 et a fait délivrer à Madame [D] [R] une sommation interpellative d’avoir à remédier à la situation.

Le 20 octobre 2022, la S.A. Urbavileo a fait dresser un deuxième procès-verbal de constat par un commissaire de justice.

A la suite de plaintes réitérées, la S.A. Urbavileo a fait dresser un troisième procès-verbal de constat par un commissaire de justice le 29 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025, la S.A. Urbavileo a fait assigner Madame [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison des nuisances et troubles constatés outre un défaut d’entretien du logement,

— ordonner l’expulsion de Madame [D] [R] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique avec suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,

— condamner Madame [D] [R] au paiement des sommes suivantes:

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,1200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens comprenant notamment le coût des trois procès verbaux de constat et de la sommation, – dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

A l’audience du 05 juin 2025, la S.A. Urbavileo, représentée, maintient ses demandes. Elle soutient, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1729 du code civil, que la locataire a gravement manqué à son obligation d’entretenir les locaux loués tels qu’en attestent les procès-verbaux des 19 septembre 2022, 20 octobre 2022 et 29 octobre 2024. Elle ajoute, au visa de l’article L.412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, que la locataire a fait preuve de mauvaise foi attestée par ses manquements renouvelés.

Madame [D] [R], qui reconnaît avoir manqué à ses obligations durant un temps, indique qu’elle a subi une dépression à la suite du décès de son père et de sa grand-mère alors qu’elle a parallèlement donné naissance à une petite fille actuellement âgée de 20 mois. Elle fait état d’un suivi psychologique en cours outre l’intervention d’une aide à domicile à raison de deux fois par semaine de sorte que son logement est désormais correctement entretenu comme cela a été convenu avec le juge des enfants après le placement provisoire de sa fille. Elle sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux et communique, via la consultation contradictoire de son téléphone portable à l’audience, des photos faisant état d’un logement correctement entretenu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il résulte des articles 1728, 1729 du code civil et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle lui imposant d’user paisiblement et raisonnablement des locaux loués et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux de constat des 19 septembre 2022 et 29 octobre 2024 que le logement donné à bail à Madame [D] [R] était dans un état de désordre avancé caractérisé par un amoncellement d’objets, vêtements et/ou de détritus dans l’ensemble des pièces de l’appartement rendant parfois la circulation impossible outre un manque subséquent d’hygiène et d’entretien dudit logement.

Si le manquement contractuel de Madame [D] [R] à l’obligation essentielle d’user paisiblement des locaux loués était caractérisable aux dates susmentionnées, il n’en demeure pas moins qu’il appartient à la juridiction d’apprécier le degré de gravité dudit manquement au jour de l’audience afin de pouvoir justifier la résiliation du contrat de bail.

Or, alors que Madame [D] [R] justifie au jour de l’audience d’un logement entretenu, comme en atteste les photographies soumises contradictoirement au débat, force est d’admettre que les éléments évoqués par cette dernière à l’audience sont corroborés par le jugement du juge des enfants du 27 février 2025 lequel relève que depuis le placement provisoire de sa fille, Madame [D] [R] a repris en main l’entretien de son logement de sorte que le retour au domicile de la mineure a été ordonné. En outre, alors que Madame [D] [R] fait état d’un suivi psychologique en cours, dont elle a justifié devant le juge des enfants, il apparaît qu’elle bénéficie d’une mesure d’assistance éducative avec un maintien de la mineure au domicile conditionné par le maintien des interventions d’une TISF ou d’une AVS afin de s’assurer du bon entretien du logement.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le manquement contractuel n’apparaît pas suffisamment grave, au jour où la juridiction statue, pour justifier la sanction qu’est la résiliation du contrat, de sorte que les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont donc pas réunies.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d’expulsion . Il n’y a en outre pas lieu de fixer d’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la S.A. Urbavileo aux dépens de l’instance.

Condamnée aux dépens, il convient donc de rejeter la demande de la S.A. Urbavileo formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 25 août 2009 entre Madame [D] [R], d’une part, et la S.A. Urbavileo, d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2],

REJETTE la demande d’expulsion et les demandes subséquentes,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la S.A. Urbavileo de ses autres demandes et prétentions,

CONDAMNE la S.A. Urbavileo aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION