Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00349 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76EG4

JUGEMENT

DU : 13 Novembre 2025

S.C. CLOCHEVILLE

C/

[N] [C]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

Jugement rendu le 13 Novembre 2025 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d'[I] [Z], auditeur de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C. CLOCHEVILLE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier RANGEON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [N] [C]

née le 04 Novembre 1974 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 4]

comparante

DÉBATS : 25 Septembre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00349 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76EG4 et plaidée à l’audience publique du 25 Septembre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 13 Novembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2021, la Sci Grosbety a donné à bail à Mme [N] [C] un logement situé [Adresse 5] à Boulogne-sur-Mer (62200), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 370,00 euros, outre 10,00 euros de charges.

En présence de loyers impayés la Sc Clocheville, venant aux droits de la Sci Grosbety pour avoir acquis le logement, objet du bail, le 27 juillet 2022 a, par acte de commissaire de justice signifié le 22 novembre 2024, fait commandement à Mme [N] [C] d’avoir à lui payer la somme de 8088,00 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er octobre 2024, outre 169,24 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé de loyer par lettre électronique enregistrée le 26 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 janvier 2025, Sc Clocheville a fait citer Mme [N] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] lui demandant, au visa des articles 1103,1104 et 1231-1 du code civil et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

— constater la résiliation du contrat de location en date du 15 juillet 2021 par le jeu de la clause résolutoire au profit de la Sc Clocheville en application de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 par la suite du non-paiement de l’intégralité du commandement de payer en date du 22 novembre 2024 dans le délai de deux mois de sa signification et que, de ce fait, Mme [N] [C] est actuellement occupante sans droit ni titre et, en conséquence,

— ordonner l’expulsion de Mme [N] [C], de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur en application des dispositions du livre 4 du code des procédures civiles d’exécution, soit les articles L.411-1 et suivants et R.411-1 et suivants dudit code ;

— condamner Mme [N] [C] à verser à la Sc Clocheville la somme de 8088,00 euros au titre de la demande en paiement des loyers et charges arrêté à la date du 1er octobre 2024, outre les loyers échus depuis cette date jusqu’à la date de résiliation du bail, suivant décompte qui sera fourni le jour de l’audience, en application des articles 1103 et 1728 du code civil et de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— condamner Mme [N] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier terme du loyer, charges comprises, soit la somme de 380,00 euros et ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la totale libération des lieux, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil.

A titre subsidiaire, de :

— prononcer en application de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 la résiliation du bail pour défaut d’assurance du locataire ;

— constater les troubles du voisinage causés par le comportement fautif de Mme [N] [C], en violation des dispositions de l’article 7B de la loi du 6 juillet 1989 imposant au locataire une jouissance paisible des lieux ;

— condamner Mme [N] [C] à verser à la Sc Clocheville la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [N] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 novembre 2024, de la notification CCAPEX et de la présente assignation.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 21 janvier 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 juin 2025 où elle a été retenue.

La Sc Clocheville, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes et moyens contenus dans son acte introductif d’instance.

Lors de cette même audience, à l’appel du rôle, Mme [N] [C], assignée à l’étude du commissaire de justice, n’était ni présente, ni représentée.

L’affaire a été retenue et mise en délibéré au 16 juillet 2025.

Par jugement avant dire droit du 18 juin 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats pour l’audience du 25 septembre 2025 en précisant que Mme [N] [C] s’est manifestée en cours d’audience, en indiquant avoir été présente à l’heure de la convocation mais qu’elle avait été dirigée vers la mauvaise salle d’audience, de telle sorte que pour respecter le principe du contradictoire et de permettre à la défenderesse de faire valoir ses droits il convenait de réouvrir les débats.

A l’audience de renvoi l’affaire a été retenue.

La Sc Clocheville, représentée par son conseil, se référant oralement à son assignation a maintenu ses demandes, en actualisant la dette de loyers à la somme de 14.852,00 euros à ce jour. Elle précise que l’attestation d’assurance n’a toujours pas été transmise et que l’activité de la locataire et la présence de ses chats constituent des troubles de voisinage d’autant que dans la même résidence se trouve un cabinet de médecin. Elle indique également que Mme [N] [C] a dégradé la porte de l’immeuble au pied de biche.

Mme [N] [C], comparante en personne, expose que tout allait bien jusqu’à l’arrivée du voisin qui lui fait vivre un enfer l’amenant à contacter l’ADIL ; Qu’elle a été menacée et bloquée par deux fois.

Sur interrogation du tribunal elle confirme qu’elle n’a pas régularisé le paiement de son loyer car l’APL lui est refusée.

Mme [N] [C] précise enfin qu’elle veut s’en aller et entend déposer un dossier de surendettement.

Le tribunal a indiqué que le diagnostic social et financier n’avait pu être réalisé l’enquêteur social ayant trouvé porte close.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 26 novembre 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 21 janvier 2025, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

— Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 22 novembre 2024 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à l’issue des six semaines de ce commandement de payer soit à compter du 3 janvier 2025.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail du 15 juillet 2021, le commandement de payer du 22 novembre 2024, un relevé du compte des loyers du locataire pour un montant débiteur de 14852,00 euros arrêté au 1er mai 2025.

Au vu de ces justificatifs, Mme [N] [C] sera condamnée au paiement de la somme de 8740,00 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 1er mai 2025, déduction faite des postes : « dette d’eau, dette électricité et dégradations volontaires porte » qui ne sont assorties d’aucun justificatif, en dehors d’un devis relatif à la fourniture et à l’installation d’une porte dont il n’est pas démontré que la locataire soit à l’origine de sa dégradation.

Cette somme portera intérêts judiciaires à compter de la date du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce Mme [N] [C] qui ne formule pas d’offre de règlement, ne justifie pas davantage avoir repris le paiement intégral de son loyer courant.

Par ailleurs en l’absence de réalisation du diagnostic social et financier le tribunal ne dispose d’aucun élément sur la situation de la locataires ni sur ses capacités de remboursement de la dette locative.

Dans ce contexte, il n’y a pas de possibilité d’accorder des délais de paiement à Mme [N] [C] ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [N] [C], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 1000,00 euros de Sc Clocheville au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE Mme [N] [C] à payer à Sc Clocheville la somme de 8740,00 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 1er mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement. ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 5] à Boulogne-sur-Mer (62200), conclu le 15 juillet 2021, entre la Sci Grosbety aux droits de laquelle intervient la Sc Clocheville, d’une part et Mme [N] [C], d’autre part à la date du 03 janvier 2025;

ORDONNE à Mme [N] [C] de quitter les lieux dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut la Sc Clocheville sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période de trève hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [N] [C] à payer à la Sc Clocheville une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, soit la somme de 380,00 euros par mois, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE Mme [N] [C] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer , de l’assignation et de leurs notifications ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 1000,00 euros de la Sc Clocheville au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les en déboute.

REJETTE toutes autres demandes des parties.

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

La greffière Le juge des contentieux de la protection