Tribunal Judiciaire

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

N° RG 25/01687 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76MDV

JUGEMENT DU : 09 Avril 2026

S.A. URBAVILEO

C/

[R] [W]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 09 Avril 2026

Jugement rendu le 09 Avril 2026 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier lors des débats et de Pauline CARON, greffier lors de la mise à disposition ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. URBAVILEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Madame [C] [X], dûment munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR

M. [R] [W]

né le 05 Septembre 1981, demeurant [Adresse 4]

Comparant

DÉBATS : 05 Février 2026

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/01687 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76MDV et plaidée à l’audience publique du 05 Février 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 09 Avril 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2001, la société anonyme Logis 62, aujourd’hui dénommée Urbavileo a consenti un bail d’habitation à M. [D] [W] et Mme [T] [N] sur un logement situé au [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 2460,58 francs et d’une provision pour charges de 107,40 francs.

Mme [T] [N] est décédée le 9 mai 2007.

Par avenant en date du 23 mai 2017, M. [D] [W] est devenu le seul titulaire du bail. Le montant du loyer a été alors fixé à la somme de 496,40 euros et celui des provisions sur charges à la somme de 7,97 euros.

M. [D] [W] est décédé le 19 mars 2023.

Par avenant en date du 4 avril 2023, M. [R] [W], fils de M. [D] [W] est devenu titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2589,82 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [R] [W] le 18 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 31 octobre 2025, la société anonyme Urbavileo a assigné M. [R] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de :

— constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du jugement à intervenir ;

— ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef du logement dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;

— être autorisée à transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— condamner le défendeur au paiement :

* de la somme de 3689,18 euros en principal suivant décompte en date du 24 septembre 2025, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer du jour du prononcé de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

* de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

* de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

* de tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

* ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 novembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 5 février 2026, la société anonyme Urbavileo a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 1er février 2026, s’élève désormais à 6446,28 euros.

La société anonyme Urbavileo s’est opposée à l’octroi de délais de paiement avec effets suspensifs de la clause résolutoire au locataire.

Elle a indiqué que le logement n’est pas adapté à la situation du locataire et que la dette s’est amplifiée en 2025.

M. [R] [W] a indiqué percevoir 1440,00 euros de salaire et avoir d’autres dettes. Il a expliqué qu’il ne souhaitait pas se maintenir dans les lieux, le logement n’étant plus adapté à sa situation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de la demande :

La société anonyme Urbavileo justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location comprend une clause résolutoire pour défaut de paiement de trois termes de loyer en principal prenant effet deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 18 juin 2025 et visait un délai de deux mois. De même, ce commandement visait une somme de 2589,82 euros, supérieure à trois termes de loyer en principal à la date de délivrance de l’acte (1955,26 euros). Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2589,82 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 août 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société anonyme Urbavileo à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner M. [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 616,26 euros, du 19 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société anonyme Urbavileo verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 1er février 2026, M. [W] lui devait la somme de 6446,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de février non incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de rejet de prélèvement qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant (6,00 euros).

M. [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 6440,28 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2025 sur la somme de 2583,82 euros (après déduction des frais non justifiés) et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [W] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de la situation économique du défendeur, la société anonyme Urbavileo sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 15 janvier 2001, modifié par avenants du 23 mai 2017 et du 4 avril 2023 entre la société anonyme Urbavileo anciennement dénommée Logis 62, d’une part, et M. [R] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 2] est résilié depuis le 19 août 2025 ;

ORDONNE à M. [R] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [R] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 616,26 euros (six cent seize euros et vingt-six centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [R] [W] à payer à la société anonyme Urbavileo la somme de 6440,28 euros (six mille quatre cent quarante euros et vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 1er février 2026, échéance de janvier non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2025 sur la somme de 2583,82 euros (deux mille cinq cent quatre-vingt-trois euros et quatre-vingt-deux centimes) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE la société anonyme Urbavileo de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DÉBOUTE la société anonyme Urbavileo de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 juin 2025, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 31 octobre 2025 et de la notification à la préfecture ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,