N° RG 26/00243 – N° Portalis DBZ3-W-B7K-76PLQ

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

N° RG 26/00243 – N° Portalis DBZ3-W-B7K-76PLQ

Minute :

ORDONNANCE

Du : 17 Avril 2026

Mme [M] [R]

C/

E.P.I.C. TERRE D’OPALE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

à : M^e Moussa KONE, M^e Sophie SESBOÜE et à l’expert

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 AVRIL 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [M] [R]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Moussa KONE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

E.P.I.C. TERRE D’OPALE HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Sophie SESBOÜE, avocat au barreau d’ARRAS

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 17 Mars 2026 :

Nancy BEC, Juge, assistée de Adeline VERLÉ, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Nancy BEC, Juge, assistée de Adeline VERLÉ, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 6 mai 2003, l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT a donné à bail à Mme [M] [R] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer de 403,17 euros net de charges.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 février 2024, Mme [M] [R] a assigné l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Calais statuant en référé, et lui a demandé :

à titre principal :

– d’ordonner une expertise aux fins de décrire les éventuels désordres affectant le logement loué, évaluer le coût des réparations, dire si ces désordres sont de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination et évaluer le cas échéant le préjudice subi par la locataire,

à titre subsidiaire :

– de désigner tel commissaire de justice qu’il plaira au tribunal pour constater les nuisances et troubles de jouissance subies dans le logement,

en tout état de cause :

– condamner le bailleur à lui verser 1 000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance,

– condamner le bailleur à lui verser 1 000 euros à titre de provision pour les frais d’instance et donner acte à Me [O] de ce qu’il s’engage à renoncer à percevoir la contribution de l’état sous les conditions qui suivent,

– condamner le bailleur à verser 1 200 euros à Me [O] conformément à l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Par ordonnance de référé n°RG 24/00330 en date du 5 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais a :

● dit n’y avoir lieu à ordonner une conciliation ou une médiation,

● ordonné une mesure d’expertise et a désigné pour y procéder :

Monsieur [I] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX02]

Expert inscrit sur la liste établie par la Cour d’Appel de DOUAI

Avec pour mission, après avoir convoqué les parties selon les dispositions de l’article 160 du Code de procédure civile, et en s’entourant de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant tous sachants utiles et en demandant, s’il y a lieu, l’avis de tout spécialiste de son choix, de :

– prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

– se rendre sur les lieux sis [Adresse 3] à [Localité 4], et examiner les désordres allégués,

– constater l’existence des désordres et déterminer leur nature, leur étendue, leur date d’apparition ainsi que leur cause et leur origine,

– décrire les travaux effectués par les différentes parties depuis la conclusion du contrat de bail ainsi que leur date de réalisation,

– donner son avis quant au respect des critères d’un logement décent relativement à la réglementation en vigueur,

– fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre au tribunal de déterminer, s’il y a lieu, les responsabilités encourues, et d’évaluer les préjudices éventuellement subis (trouble de jouissance notamment),

– indiquer les travaux nécessaires à la réfection et rechercher le cas échéant le coût des remises en état,

● dit qu’à cet effet, l’expert commis, saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties où elles dûment convoquées, les entendre en leurs observations et déposer rapport de ses opérations avec son avis dans un délai de 6 mois à compter du jour où il aura été saisi de sa mission par le Greffe après consignation de la provision, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le magistrat chargé du contrôle sur demande de l’expert,

● rappelé à l’expert :

▸ qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;

▸ qu’il devra personnellement remplir sa mission, et informer les parties du résultat de ses opérations et de l’avis qu’il entend exprimer ; qu’à cette fin il leur remettra au cours d’une ultime réunion d’expertise ou leur adressera une note de synthèse en les invitant à lui présenter leurs observations écrites dans un délai déterminé ; qu’il répondra à ces observations dans leur rapport définitif en apportant, à chacune d’elle, la réponse appropriée en la motivant ;

▸ qu’il ne pourra concilier les parties, mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet ; qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord ;

● dispensé Mme [M] [R] de l’avance des frais d’expertise, qui seront pris en charge par le Trésor Public,

● dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de mission, il sera pourvu au remplacement de l’expert par simple ordonnance,

●dit qu’en cas de difficultés dans l’accomplissement de sa mission, l’expert devra en référer au Tribunal,

● rejeté les demandes de provision formées par Mme [M] [R],

● rejeté la demande formée par Mme [M] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

● rappelé que l’ordonnance était assortie de l’exécution provisoire ;

● laissé les dépens à la charge de Mme [M] [R].

Par ordonnance rectificative d’erreur matérielle N°RG 24/1155, en date du 26 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais a rectifié le nom du conseil du défendeur mentionné initialement comme étant Me [G] alors qu’il s’agissait de Me [X].

Le juge des contentieux de la protection avait relevé qu’il résultait du courrier du service hygiène et salubrité de la ville de [Localité 6] du 6 décembre 2018 que des désordres avaient existé dans le logement à la fin de l’année 2018 (infiltrations d’eau, branchements électriques dangereux, plafond de la salle de bains fissuré et absence de rambarde au niveau des escaliers). Il avait également indiqué qu’aucun élément probant récent n’était fourni par la locataire, celle-ci produisant uniquement des photographies non-datées, des courriers de son avocat du 11 juillet 2019 indiquant que les désordres perdurent, et quelques certificats médicaux attestant soit d’un état anxio-dépressif réactionnel aux conditions de logement, soit de difficultés respiratoires chroniques pour ses enfants. Il en avait conclut qu’en l’absence de visite du logement par les professionnels de santé ces éléments ne prouvaient ni l’existence des désordres ni leur cause (imputables au locataire ou au bailleur).

Le juge des contentieux de la protection avait également relevé que si le bailleur affirmait avoir remédié à certains désordres et considérait que les autres désordres constituaient des réparations locatives à la charge de Mme [R], il ne produisait aucun élément pour étayer ses dires. Dès lors, il avait tenu compte du commencement de preuve apporté par la locataire et déclaré qu’une expertise apparaissait nécessaire pour déterminer exactement quels désordres existaient six ans après les constats du service d’hygiène et salubrité. Cette expertise devait également permettre de déterminer la nature des travaux nécessaires pour y remédier, à savoir selon leur importance ou leur origine, réparations à la charge du locataire ou du bailleur. Enfin, elle aavait pour objectif d’évaluer le préjudice éventuellement subi.

Par acte de commissaire de justice signifié le 9 février 2026, Mme [M] [R] a assigné l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Calais statuant en référé pour lui demander :

— d’étendre la mission d’expertise judiciaire aux désordres déjà énoncés et tous autres désordres non dénoncés par la locataire et localisés dans la maison sise [Adresse 6],

— de réserver les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 mars 2026.

A l’audience, Mme [M] [R], représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de ses prétentions, elle expose, au visa des articles 145 et 245 du code de procédure civile qu’elle a dénoncé de nouveaux désordres au cours de la réunion expertale qui n’ont pas été compris dans la mission initiale et sollicite donc l’extension de la mission de l’expert à ces désordres.

À l’audience, l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT, représenté par son conseil s’en réfère oralement à ses conclusions écrites. Il demande à ce que le juge :

● constate qu’il formule des prestations et réserves s’agissant de la demande de Mme [M] [R],

● limite l’extension ordonnée sur les points limitativement dénoncés et ayant fait l’objet d’un avis favorable de l’expert à savoir :

— la présence de nuisibles dans les combles entraînant des dysfonctionnements électriques,

— une moisissure présente dans la cuisine,

— la chute d’une partie du plafond de la salle de bain,

— une ventilation haute défectueuse dans les sanitaires,

— la présence d’un tige filetée qui dépasse de l’évacuation des WC de l’étage,

— le remplacement du lavabo de la salle de bain à la suite de sa chute.

● dise que dans le cadre de sa mission l’expert judiciaire devra également préciser si ces désordres ont pour origine un défaut d’usage ou d’entretien courant du logement du locataire ou relèvent des obligations du bailleur.

Au soutien de ses prétentions, l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT fait valoir que la mission d’expertise ne peut pas s’apparenter à un audit de l’immeuble et qu’elle doit être imitée aux désordres que Mme [M] [R] a expressément dénoncés. Il ajoute, au visa de l’article 245 du CPC, que les observations du technicien, préalable obligatoire pour le juge ne portent en outre que sur les points sus-énoncés, justifiant de l’imiter l’extension de la mission d’expertise à ceux-ci.

L’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT ajoute qu’il a déjà effectué de nombreux travaux au sein du logement et que l’état des lieux d’entrée laissait apparaître que lors de la prise en location la maison était en bon état, justifiant ainsi sa demande en vue de faire préciser à l’expert si ces désordres ont pour origine un défaut d’usage ou d’entretien courant du logement du locataire ou qu’ils relèvent des obligations du bailleur.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en extension de la mission d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’article 232 du même code précise que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

L’article 245 du même code dispose que le juge peut toujours inviter le technicien à compléter, préciser ou expliquer, soit par écrit, soit à l’audience, ses constatations ou ses conclusions. Le technicien peut à tout moment demander au juge de l’entendre. Le juge ne peut, sans avoir préalablement recueilli les observations du technicien commis, étendre la mission de celui-ci ou confier une mission complémentaire à un autre technicien.

En l’espèce il résulte du pré-rapport de Monsieur [I] [Z] envoyé aux conseils des parties le 18 novembre 2025 que ce dernier relève :

● concernant l’électricité : que les tableaux électriques sont récents mais que les points lumineux en plafond ne fonctionnent ni dans la salle de bain ni sur le pallier. Il indique que selon la demanderesse, cela est dû à la présence de rongeur mais qu’il n’a pas pu le vérifier. Il conseille un éloignement de la prise de courant proche du lavabo même si aucune norme ne l’impose.

●concernant l’humidité :

— dans la salle de bain, l’expert relève de l’humidité sous la baignoire due à la colonne de doche installée sur la baignoire par la partie demanderesse dont l’installation laisse apparaître un jour entre le mur et la colonne outre le fait que le joint d’étanchéité silicone qui assure l’étanchéité entre le pourtour de la baignoire et les murs est interrompu derrière cette installation ayant pour conséquence que l’eau passe derrière la colonne pour se retrouver au sol.

— dans la chambre principale, l’expert constate en plafond une auréole autour du conduit de cheminée révélateur d’une possible fuite en toiture et indique qu’une investigation en recherche de fuite est à envisager.

— dans la cuisine, l’expert relève des traces de moisissure importantes dans les meubles hauts et relève que la pièce se situant en dessous la salle de bain, cela pourrait confirmer l’évacuation défectueuse.

— l’expert relève l’absence de système de VMC dans l’habitation ce qui peut engendre une humidité dans le logement lorsqu’une ventilation manuelle n’est pas réalisée régulièrement.

● concernant l’escalier, l’expert énonce que le barreaudage dans l’escalier est mal fixé avec absence de certaines vis, que la rampe entre le rez-de-chaussée et l’étage est absente et que la rampe entre le 1er et le 2ème étage est mal fixée avec des vis mal serrées voire inadaptées.

Monsieur [I] [Z] expose que la partie demanderesse a été invitée par le conseil du défendeur à solliciter une extension de la mission aux désordres supplémentaires relevés lors de cette réunion par Mme [R] et constatés par l’expert :

— la présence de nuisibles dans les combles entraînant des dysfonctionnements électriques,

— une moisissure présente dans la cuisine,

— la chute d’une partie du plafond de la salle de bain,

— une ventilation haute défectueuse dans les sanitaires,

— la présence d’un tige filetée qui dépasse de l’évacuation des WC de l’étage,

— le remplacement du lavabo de la salle de bain à la suite de sa chute.

Par ailleurs, il précise avoir envoyé un courriel au conseil de Mme [R] pour solliciter de nouveau l’extension de sa mission.

Il résulte donc du pré-rapport que certains désordres ont été allégués par Mme [M] [R] postérieurement à l’ordonnance de référé n°RG 24/00330 en date du 5 juillet 2024. L’expert indique que ces désordres ont été constatés par lui-même et il apparaît donc nécessaires de les ajouter dans sa mission afin qu’il puisse les évaluer.

L’extension de la mission concernera les nouveaux désordres évoqués par Mme [M] [R] et constatés par l’expert, la demande d’étendre la mission à tous autres désordres non dénoncés par la locataire et localisés dans la maison apparaissant injustifiée puisque visant des désordres hypothétiques, non constatés et non allégués.

De même, il résulte du pré-rapport que la colonne de douche installée par la défenderesse puisse éventuellement être à l’origine de certains désordres, l’expert n’émettant qu’une hypothèse à ce stade de l’expertise. Dès lors, la demande de l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT visant à ajouter que dans le cadre de sa mission l’expert judiciaire devra également préciser si ces désordres ont pour origine un défaut d’usage ou d’entretien courant du logement du locataire ou relèvent des obligations du bailleur apparaît justifiée. Il sera donc fait droit à cette prétention.

Sur les dépens

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

En vertu de l’article 696 de ce même code, il y a lieu de laisser provisoirement ces dépens de la présente instance à la charge du requérant en l’état des éléments du litige qui ne permettent pas de déterminer une obligation non sérieusement contestable à l’égard de l’un ou de l’autre des défendeurs et que la mesure d’expertise a justement pour objet d’instruire. Pour rappel, la liquidation des dépens par ordonnance de référé n’est que provisoire et n’exclut pas une liquidation définitive et différente par le juge du fond ultérieurement saisi.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

ORDONNONS l’extension de la mission d’expertise prononcée par ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais n°RG 24/00330 en date du 5 juillet 2024, rectifiée par l’ordonnance rectificative d’erreur matérielle N°RG 24/1155 du 26 août 2024 aux missions suivantes :

● examiner les désordres allégués postérieurement à cette ordonnance à savoir :

— la présence de nuisibles dans les combles entraînant des dysfonctionnements électriques,

— une moisissure présente dans la cuisine,

— la chute d’une partie du plafond de la salle de bain,

— une ventilation haute défectueuse dans les sanitaires,

— la présence d’un tige filetée qui dépasse de l’évacuation des WC de l’étage,

— le remplacement du lavabo de la salle de bain à la suite de sa chute.

● préciser pour l’ensemble des désordres s’ils ont pour origine un défaut d’usage ou d’entretien courant du logement du locataire ou s’ils relèvent des obligations du bailleur,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire,

LAISSONS les dépens à la charge de Mme [M] [R].

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,