TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nicolas GUERRIER ; M^e Philippe PERICAUD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00105 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6W2V

N° MINUTE :

6-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 30 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [L], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne assisté de M^e Philippe PERICAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0219

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mai 2025

Délibéré le 30 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 juillet 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 30 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00105 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6W2V

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet au 1er mars 2016, la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] (la société RIVP) a donné à bail à M. [P] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Adresse 8] [Localité 1], pour un loyer mensuel de 658,05 euros outre 183,09 euros de provision sur charges.

Le 4 décembre 2015, la société RIVP avait conclu avec l’État une convention n°75 75 D 2 1 15 12 S 5560, en application de l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation, pour l’opération d’acquisition-amélioration de 98 logements PLUS, situés [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 11].

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023, la société RIVP a fait délivrer un congé au locataire visant les article L482-3 et L482-3-1 du code de la construction et de l’habitation à effet au 1er avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024, la société RIVP a fait assigner M. [P] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

o ordonner l’expulsion de M. [P] [L], et de tous occupants de son chef, notamment Mme [N] [J], et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

o ordonner, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira à la demanderesse et ce, aux frais, risques et périls des défendeurs ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des article L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

o fixer à compter du 1er avril 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges et condamner M. [P] [L] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu’à la libération définitive des lieux,

o condamner M. [P] [L] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

o condamner M. [P] [L] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 22 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties pour être finalement retenue à l’audience du 21 mai 2025.

A l’audience du 21 mai 2025, la société RIVP, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle maintient les demandes de son assignation et demande le rejet des demandes de M. [P] [L].

M. [P] [L], assisté de son conseil, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de :

o enjoindre les partie d’avoir à rencontrer un médiateur,

o juger nul le congé délivré le 22 septembre 2023,

o rejeter l’ensemble des demandes de la société RIVP,

subsidiairement,

o lui accorder des délais de 24 mois pour quitter les lieux,

o écarter l’exécution provisoire de la décision,

à titre reconventionnel,

o condamner la société RIVP à lui payer la somme de 5 241,60 euros (à parfaire) en remboursement du trop versé de surloyer pour la période du 1er janvier 2023 au 28 février 2025,

o condamner la société RIVP à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 21 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Par ailleurs, aux termes de l’article 12 du code de procédure civil, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur la médiation

L’article 131-1 du code de procédure civile précise que le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, ordonner une médiation. Le médiateur désigné par le juge a pour mission d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.

En l’espèce, la société RIVP n’a pas donné son accord pour participer à une telle mesure, la demande est donc rejetée.

Sur le congé

L’article L482-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que I. Dans les logements locatifs sociaux appartenant aux sociétés d’économie mixte ou gérés par elles et situés dans des zones géographiques définies par décret en Conseil d’Etat se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, les baux des locataires dont les ressources, au vu des résultats de l’enquête mentionnée à l’article L. 441-9, sont, deux années consécutives, supérieures à 150 % des plafonds de ressources pour l’attribution des logements financés par des prêts locatifs sociaux sont prorogés afin de leur permettre de disposer du logement qu’ils occupent pour une durée de dix-huit mois. Cette prorogation intervient à compter du 1er janvier de l’année qui suit les résultats de l’enquête faisant apparaître, pour la deuxième année consécutive, des ressources supérieures à 150 % de ces plafonds.

Dès que les résultats de l’enquête font apparaître, pour la deuxième année consécutive, des ressources supérieures à 150 % de ces plafonds, le bailleur en informe les locataires sans délai.

Six mois avant l’issue de cette prorogation, le bailleur notifie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifie par acte d’huissier la date à laquelle les locaux loués doivent être libres de toute occupation. A l’issue de cette échéance, les locataires sont déchus de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Si, au cours de la période de prorogation visée au I, les locataires justifient que leurs ressources sont devenues inférieures aux plafonds de ressources pour l’attribution des logements financés en prêts locatifs sociaux, il est conclu un nouveau bail d’une durée de trois ans renouvelable.

Ces dispositions propres aux logement sociaux prévoient donc la possibilité de donner congé au locataire, dans le cadre d’une procédure spécifique, pour une date autre que l’échéance du contrat de bail.

En l’espèce, le fait que les ressources de M. [P] [L] aient dépassé de plus de 150% les seuils applicables aux termes des enquêtes des années 2021 et 2022, portant sur les revenus des années 2019 et 2020, selon avis d’imposition 2020 et 2021, n’est pas contesté.

Il appartient à M. [P] [L] de démontrer que ses ressources sont devenues inférieures aux plafonds de ressources pour l’attribution des logements financés en prêts locatifs sociaux, au cours de la période de prorogation du 1er octobre 2022 au 1er avril 2024, comme il l’allègue. Il soutient qu’il doit être tenu compte du plafond prévu pour la catégorie de ménage 3, Mme [N] [J] étant, selon lui une personne à sa charge.

Il n’est pas contesté que pour vérifier le dépassement de ces plafonds, il doit être tenu compte de la situation de M. [P] [L], qui a déclaré le 23 septembre 2023, à son bailleur, avoir contracté un pacte civil de solidarité, le 20 décembre 2022, avec Mme [N] [J].

L’article 1 de l’arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’Etat en secteur locatif précise que es plafonds de ressources prévus aux articles L. 441-3, R. 331-12 et R. 441-1 (1°) du code de la construction et de l’habitation sont définis en annexe au présent arrêté. […]

Ces plafonds sont fixés pour l’ensemble des personnes vivant au foyer au sens de l’article [7] 442-12 du code de la construction et de l’habitation, en fonction de la catégorie du ménage ainsi que de la région d’implantation du logement.

L’article L442-12 du code de la construction et de l’habitation précise que sont considérées comme personnes vivant au foyer au titre des articles [7] 441-1, et L. 441-4 :

— - le ou les titulaires du bail ;

— - les personnes figurant sur les avis d’imposition du ou des titulaires du bail ;

— - le concubin notoire du titulaire du bail ;

— - le partenaire lié par un pacte civil de solidarité au titulaire du bail ;

— - les personnes réputées à charge au sens des articles 194, 196, 196 A bis et 196 B du code général des impôts ;

— - les enfants qui font l’objet d’un droit de visite et d’hébergement.

L’article 196 A bis prévoit que tout contribuable peut considérer comme étant à sa charge, au sens de l’article 196, à la condition qu’elles vivent sous son toit, les personnes titulaires de la carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité » prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles.

Il résulte de ces textes, qu’en l’absence de production de la carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité », Mme [N] [J] n’est pas une personne à charge au sens de la législation relative à l’attribution des logements financés par des prêts locatifs sociaux, il doit donc être tenu compte des plafonds de la catégorie de ménage 2 pour examiner la situation de M. [P] [L].

Revenus de l’année :

Plafond PLUS catégorie de ménage 2 :

Revenu fiscal de référence :

2022

47 243 euros

56 479 euros

2023

43 609 euros

58 907 euros

Ainsi, M. [P] [L] qui ne justifie pas de ses revenus pour l’année 2024, ne démontre pas que ses ressources sont devenues inférieures aux plafonds de ressources pour l’attribution des logements financés en prêts locatifs sociaux au cours de la période de prorogation soit du 1er octobre 2022 au 1er avril 2024. La société RIVP n’avait donc pas à conclure un nouveau bail avec lui.

La renonciation à un droit ou à une action ne peut se présumer et, pour être utilement opposée par celui qui s’en prévaut, doit être certaine, expresse et non équivoque.

En l’espèce, il est constant que la société RIVP n’a pas expressément renoncé à se prévaloir de la déchéance du droit au bail et les pièces versées aux débats par M. [P] [L] ne sauraient caractériser une renonciation tacite, ce dernier n’ayant pas quitté les lieux suite à la délivrance du congé, la société RIVP a été contrainte contrainte de tenir compte de sa présence dans les lieux.

Un congé ayant valablement été délivré le 22 septembre 2023 pour le 1er avril 2024. M. [P] [L] a été déchue de tout titre d’occupation à cette date et il convient d’ordonner son expulsion selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [P] [L] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, pour la période courant du 1er avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

En application des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

M. [P] [L] justifie au travers des pièces qu’il produit de sa situation financière et personnelle, et il démontre avoir réalisé des démarches en vue de son relogement, de sorte que ses difficultés de relogement apparaissent réelles, compte tenu de sa baisse prochaine de ressources.

Il convient néanmoins de tenir compte dans le même temps du délai dont il a déjà bénéficié depuis la date d’effet du congé.

Les circonstances de l’espèce justifient dès lors qu’il lui soit accordé un délai de 4 mois pour quitter les lieux, à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [P] [L] après l’expiration de son bail ne permet pas à la société RIVP et ce en contrariété avec sa mission sociale d’attribuer ce logement à une autre famille en attente d’un logement, caractérisant pour elle un préjudice d’ordre moral.

En conséquence, il y a lieu de le condamner à payer à la société RIVP la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle

M. [P] [L] constate que le montant du supplément de loyer de solidarité qui lui a été facturé pour la période de janvier 2023 à février 2025 n’a pas diminué alors même qu’il avait déclaré avoir conclu un pacte civil de solidarité. De plus, il considère qu’il n’a pas reçu l’instruction technique relative à la mise en œuvre du supplément de loyer de solidarité, ce qui justifie, selon lui, que lui soit remboursé l’intégralité du supplément de loyer de solidarité versé sur cette période (soit 201,60 euros x 26 mois).

Cependant, il ne produit pas les quittances de loyer sur l’ensemble de la période, permettant de prouver qu’il a payé les sommes dont il demande le remboursement.

Il ressort, toutefois, des quelques quittances produites, et des lettres de notification de SLS, produites par la société RIVP qu’il a été facturé un supplément de loyer de solidarité de 685,99 euros pour l’année 2023, de 201,60 euros pour l’année 2024. Pour l’année 2025, l’avis d’échéance mentionne une indemnité d’occupation de 954,33 euros. Le montant du loyer pour l’année 2024 étant de 722,62 euros, il est vraisemblable qu’un supplément de loyer de solidarité d’un montant proche de 201,60 euros ait été facturé pour l’année 2025.

Il n’est pas contesté que M. [P] [L] a informé la société RIVP de la conclusion d’un pacte civil de solidarité avec Mme [N] [J], le 23 septembre 2023 et il résulte des pièces produites par la société RIVP, qu’il a été tenu compte de ce changement de situation pour l’année 2024. Il ressort également de la lecture des pièces que M. [P] [L] a déclaré lors de l’enquête SLS 2023 être célibataire. Il n’y a donc pas d’erreur dans le calcul du supplément de loyer de solidarité pour l’année 2023 et pour les années suivantes.

En ce qui concerne, l’information sur le supplément de loyer de solidarité et sur son calcul, M. [P] [L] ne propose aucun fondement juridique pour établir que le paiement du supplément de loyer de solidarité est soumis au respect de l’instruction technique qu’il invoque.

Ainsi, la demande de remboursement de la somme de 5 241,60 euros est rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, M. [P] [L] devra verser à la société RIVP une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande tendant à voir ordonner une médiation,

REJETTE la demande de nullité du congé délivré le 22 septembre 2023,

CONSTATE que M. [P] [L] est déchu de tout titre d’occupation et que le bail conclu avec la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9] et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 10], a ainsi expiré le 1er avril 2024,

ORDONNE à M. [P] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

ACCORDE à M. [P] [L] un délai de 4 mois à compter de la date de la présente décision pour quitter les lieux,

DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi,

CONDAMNE M. [P] [L] à verser à la société RIVP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE M. [P] [L] à verser à la société RIVP une somme 500 euros au titre des dommages et intérêts,

REJETTE la demande en paiement de la somme de 5 241,60 euros en remboursement d’un trop versé de surloyer pour la période du 1er janvier 2023 au 28 février 2025,

CONDAMNE M. [P] [L] à verser à la société RIVP une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [L] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection