R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 24/05045 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76ASP

Le 07 avril 2026

AB/CB

DEMANDERESSE

S.A.S.U. [V] [Localité 1] ET FILS, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 380 306 993, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, sis [Adresse 1]

représentée par M^e Ondine PREVOTEAU, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DEFENDEUR

M. [R] [V]

né le 10 Octobre 1965 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Hugues SENLECQ, avocat au barreau de DUNKERQUE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Aude BUBBE, Première Vice-Présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 812 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 08 janvier 2026.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 03 mars 2026 et prorogé au 07 avril 2026 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 1er février 2000, M. [H] [V] et Mme [Y] [C], son épouse, ont donné à bail commercial à la SARL [V] père et fils, représentée par M. [R] [V], leur fils, un local situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour un loyer annuel de 30 000 F (soit 4 573,47 euros et 381,12 euros par mois) et une durée de neuf ans renouvelable.

En 2015, la SARL [V] père et fils est devenue la SASU [V] père et fils (la SAS).

Le 23 juin 2022, suite au rachat de la société-mère de la SAS, M. [R] [V] a quitté la direction de la société mais est resté mandataire social puis salarié jusqu’en juin 2023.

Par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception reçue le 13 février 2024, M. [R] [V], venant aux droits de ses parents décédés, a mis en demeure la SAS de lui régler la somme de 442,92 euros au titre des arriérés de loyers dus à raison de l’indexation pour l’année 2023, indiquant que le montant du loyer révisé s’élevait à 523 euros depuis le 1er février 2023.

Par courrier officiel du 28 février 2024, la SAS a contesté cette indexation.

Le 9 octobre 2024, M. [V] a fait délivrer à la SAS un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal au titre du solde des loyers impayés de 695,53 euros.

Par acte du 7 novembre 2024, la SAS a fait citer M. [V] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin de :

A titre principal,

— réputer non écrite la clause « d’indexation » reprise au bail,

— déclarer nul et de nul effet le commandement de payer,

A titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— lui accorder des délais de paiement sur une période de six mois,

En toute hypothèse,

— condamner M. [V] à lui verser les sommes de :

—  5 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,

—  5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, remises au greffe et notifiées par voie électronique le 27 mai 2025, la SAS maintient l’ensemble de ses demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions, remises au greffe et notifiées par voie électronique le 8 septembre 2025, M. [V] demande au tribunal de :

— débouter la SAS de l’ensemble de ses demandes,

— prononcer la résiliation du bail,

— la condamner à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 24 septembre 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 8 janvier 2026. Annoncé au 3 mars 2026, le délibéré a été prorogé au 7 avril 2026.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS

Sur la validité de la clause d’indexation

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1156 ancien du code civil, applicable au contrat de bail initial, devenu 1188 du même code, applicable pour les baux renouvelés, « On doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes. »

En application des articles 26 et 27 du décret n°53-960 du 30 septembre 1953, applicables au contrat de bail commercial initial et L.145-38 et L.145-39 du code de commerce, dispositions d’ordre public, applicables aux baux renouvelés depuis le 21 septembre 2000 et 1er octobre 2014, la demande en révision du loyer doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert. Elle ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé et de nouvelles demandes pourront être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Enfin, lorsque le bail comporte une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire et la variation de loyer qui découle de cette révision conventionnelle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente

Ainsi, les clauses d’échelle mobile ou clause d’indexation sont valables dans les baux commerciaux et leur effet peut être limité à raison de la variation du loyer induite par leur application étant précisé que pour être valables, ces clauses doivent prévoir un indice en lien direct avec l’objet du bail ou l’activité, il ne doit pas exister de décalage entre la période de variation de l’indice et la fréquence d’indexation et la clause doit s’appliquer de manière symétrique à la hausse comme à la baisse, toute clause ne jouant qu’à la hausse étant réputée non écrite.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause intitulée « Révision du loyer » qui stipule que « Le loyer ci-dessus sera révisable à l’expiration de chaque année, selon le coût de la construction. »

Or, les termes « sera révisable » seuls n’emportent aucune automaticité et exigent que le bailleur notifie chaque fin d’année au locataire le montant révisé du loyer, afin que l’indexation soit appliquée pour l’année à venir.

Ainsi, les parties sont convenues de la possibilité d’une révision, conventionnelle, du loyer de manière annuelle, à la fin de chaque année, selon l’évolution de l’indice du coût de la construction, indice usuel d’indexation en matière de baux commerciaux lors de la conclusion du contrat, sans réserver la possibilité de demander la révision à une seule des parties.

Par ailleurs, il est sans effet sur sa validité que la clause s’intitule « révision du loyer » alors qu’il s’agit de la révision conventionnelle du loyer et non de la révision triennale prévue par la loi.

Néanmoins, le contrat ne comporte aucune précision sur la valeur de référence retenue pour le calcul de l’indexation.

Il est dès lors nécessaire d’établir la commune intention des parties sur ce point et à défaut, de réputer la clause d’indexation non écrite.

Dans un premier temps, il est relevé que la clause d’indexation du bail commercial portant sur les locaux de [Localité 5] est beaucoup plus détaillée que celle du bail portant sur les locaux de [Localité 4] et que le bail commercial portant sur les locaux de [Localité 6] ne comporte qu’une clause de révision triennale, ces différences ne permettant pas de dégager une intention constante des parties quant aux conditions de la révision conventionnelle des loyers.

Néanmoins, si le contrat dactylographié ne précise pas la valeur de référence de l’indice du coût de la construction retenue, le tribunal observe que la copie du bail produite par chacune des parties comprend en marge des mentions manuscrites (non paraphées) et notamment, en face de la clause de révision, la mention : « T2 de 1999 paru le 16/10/1999. 1074 », qui correspond au dernier indice du coût de la construction publié au moment de la conclusion du contrat, élément qui permet de retenir que les parties ont entendu préciser le montant de l’indice de référence pour le calcul de l’indexation.

Dès lors, la clause d’indexation est valable et il n’y aura pas lieu de la réputer non écrite.

Sur l’application de cette clause et la nullité du commandement

Si la mention manuscrite marginale reprise dans le contrat évoque le deuxième trimestre de l’année 1999, M. [V], dans l’ensemble des calculs repris dans ses conclusions, qui explicitent les montants réclamés dans le commandement, utilise la valeur de référence correspondant au troisième trimestre de chaque année.

Par ailleurs, il ressort du commandement produit et des relevés de comptes de M. [V] que le loyer réglé par la SAS en mai 2022 est de 486,09 euros, correspondant à l’évolution calculée du loyer dans le courrier du 28 décembre 2021 après indexation, au moment du rachat de la société mère de la SAS et du départ de M. [V] de la direction de la SAS en juin 2022. Il s’en évince qu’une indexation du loyer a été réalisée pour l’année 2022, sans qu’il soit justifié qu’elle ait débutée en janvier 2022, suite à la notification du courrier du 28 décembre 2021.

Enfin, si M. [V] invoque la révision conventionnelle du loyer pour les années 2021 et 2023, il n’apporte aucun élément permettant de justifier du loyer réglé par la SAS en 2020 et en 2021, qui établirait la première indexation postérieure à 2020 et il apparaît que le montant du loyer est resté identique en 2022 et en 2023, ne passant à 523 euros qu’à compter de février 2024.

En conséquence, les parties ont appliqué l’indexation du loyer pour les années 2022 et 2024, étant précisé que le loyer mensuel initial était de 381,12 euros, mais il n’est pas établi l’existence d’une indexation qui aurait été réalisée de manière systématique par le bailleur.

Or, si M. [V] produit les courriers des 28 décembre 2020, 28 décembre 2021, 28 décembre 2022 et 28 décembre 2023, dans lesquels il indique avoir procédé à la notification de l’indexation du loyer, il n’apporte aucune preuve ni de l’envoi ni de la réception de ces courriers (ses pièces 7 à 10), étant observé, à titre surabondant, que le montant révisé pour l’année 2022 est indiqué à 486,09 dans le courrier mais repris pour 489,09 dans le décompte et pour 2023 est de 525 euros dans le décompte mais de 523 euros dans la mise en demeure.

Enfin, la mise en demeure adressée le 6 février 2024, qui seule a date certaine, ne fait pas état de l’indexation réclamée pour les loyers de l’année 2024 mais uniquement de celle pour l’année précédente, entièrement écoulée.

Dès lors, faute de justifier avoir mis en oeuvre la révision du loyer de manière préalable à la mise en demeure et à la délivrance du commandement, M. [V] n’est pas fondé à réclamer les sommes nées des loyers révisés et le commandement délivré le 9 octobre 2024, sur le fondement exclusif de l’impayé de la différence entre les loyers réglés et les loyers réclamés après indexation pour les années 2022 à 2024, sera annulé.

Sur les demandes accessoires

Le contrat de bail prévoyant une clause de révision et la SAS ayant procédé au règlement d’un loyer révisé, passant de 486,09 euros de juin 2022 à janvier 2024 à 523 euros à compter de février 2024, la demanderesse sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [V] sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [V] sera condamné à verser la somme de 2 000 euros.

Enfin, l’exécution provisoire de droit prévue à l’article 514 du code de procédure civile n’étant pas discutée par les parties, il n’y aura pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déboute la SAS [V] père et fils de sa demande tendant à voir réputer non écrite la clause d’indexation reprise au bail,

Annule le commandement de régler les loyers visant la clause résolutoire délivré le 9 octobre 2024 pour le montant total de 795,96 euros,

Déboute la SAS [V] père et fils de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Condamne M. [R] [V] à verser à la SAS [V] père et fils la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [R] [V] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LA REPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT